萬科財務分析報告
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1.1萬科簡介萬科企業(yè)股份有限(股票代碼:000002)，簡稱萬科，成立于1984年5月，是中國目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
總部設在深圳，已在全國20多個城市設立分。
以中國大陸市場為目標、以房地產(chǎn)為核心業(yè)務，涉及進出口貿易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及等業(yè)務。
投資重點主要集中在上海、、深圳等中國區(qū)域經(jīng)濟中心。
主要產(chǎn)品是商品住宅。
目前萬科總股本為1,099,521.02萬股，其中萬科最大股東華潤股份有限持股161,909.48萬股，持股比例為14.73%。
1.2萬科在行業(yè)內所處水平萬科在領導人王石的帶領下，以房地產(chǎn)為核心，不斷發(fā)展壯大，20xx年品牌價值已經(jīng)達到635.65億元，在房地產(chǎn)行業(yè)排名第一位，在中國500強企業(yè)中排第19名。
20xx年的主營業(yè)務收入為507億元，在行業(yè)內是第一位。
1.3萬科發(fā)展狀況萬科主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、零售、進出口業(yè)務、精密禮品制作、影視制作、投資、咨詢等。
王石借鑒索尼的客戶服務理念，在全國首創(chuàng)“物業(yè)管理”概念，并形成一套物業(yè)管理體系，物業(yè)服務通過全國首批ISO9002質量體系認證。
萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的治理結構，使贏得了投資者的廣泛認可。
于1988年介入房地產(chǎn)領域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務，截止20xx年底已進入深圳、上海、、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州15個城市進行住宅開發(fā)，20xx年萬科又先后進入東莞、無錫、昆山、惠州四個城市，目前萬科業(yè)務已經(jīng)擴展到19個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域為中心的三大區(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。
憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，樹立了住宅品牌，并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報。
2萬科財務效率
2.1償債能力2.1.1流動比率流動比率可以反映短期內流動資產(chǎn)償還流動負債的能力。
流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債。
總體而言，流動比率過高反映企業(yè)的資金未得到充分利用，過低則反映企業(yè)的償債安全性差。
一般而言，行業(yè)合理的最低流動比率是2。
萬科會計年度流動比率20xx1.9120xx1.59萬科20xx年流動比率降低了0.32(1.91-1.59)，即每為1元流動負債提供的流動資產(chǎn)保障減少了0.32元。
原因在于20xx年流動資產(chǎn)變動金額大于流動負債變動金額，其中存貨積累過多，占用流動資產(chǎn)金額比較大。
另外還有，20xx年萬科的預收款項為74405197318.78元，而20xx年萬科的預收款項為31734801163.76元，20xx年預收款項增長了一倍多。
通常供應商提前付款給萬科，主要原因是貨源緊張，而萬科的存貨比較多，所以萬科可能本著某些營銷策略。
橫向比較，萬科的競爭對手保利20xx年流動比率為2.13，保利的流動比率較萬科合理。
通常流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的是存貨，萬科的存貨占流動資產(chǎn)比率為64.88%，保利的存貨占流動資產(chǎn)比率為74%，說明萬科的存貨管理業(yè)績比保利好。
2.1.2速動比率流動利率發(fā)現(xiàn)，構成流動資產(chǎn)的某些流動性有很大差別。
貨幣資金，交易性金產(chǎn)和各種應收，預付款項等可以在較短內變現(xiàn)，稱之為速動資產(chǎn)。
另外的流動資產(chǎn)，包括存貨，其他流動資產(chǎn)等，稱為非速動資產(chǎn)。
萬科企業(yè)以房地產(chǎn)為核心，存貨的變現(xiàn)速度要比應收款項慢得多。
20xx年萬科速動比率為0.56,20xx年萬科速動比率為0.59。
萬科的速動比率比上年降低了0.03，說明每一元流動負債提供的速動資產(chǎn)保障減少了0.03元。
影響速動比率可信性的重要因素是應收賬款的變現(xiàn)能力，萬科賬面上的應收賬款不一定都能變成現(xiàn)金。
政策的變化，可能使得報表上的應收賬款不能反映平均水平，通常萬科內部人員一般對此情況可能估計。
萬科賬面上速動資產(chǎn)中通常貨幣資金占比重較大。
橫向比較:選擇保利比較，保利20xx年速動比率為0.53。
說明保利的速動資產(chǎn)保障性差一點。
2.1.3現(xiàn)金比率現(xiàn)金資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比較，現(xiàn)金資產(chǎn)本身就是可以直接償債的資產(chǎn)，而非速動資產(chǎn)需要等待不確定的時間，才能轉換為償債的現(xiàn)金。
萬科20xx年現(xiàn)金比率是0.29。
萬科20xx年現(xiàn)金比率是0.34。
萬科的現(xiàn)金比率比上年減少了0.05，說明萬科為每一元流動負債提供的現(xiàn)金保障減少了0.05元。
一般來說現(xiàn)金比率不宜過高，因為過高體現(xiàn)了萬科的的流動負債利用程度不夠，流動資產(chǎn)的獲利能力低。
萬科的現(xiàn)金資產(chǎn)20xx年金額為378億，20xx年為230億，說明銀行利率對貨幣資金有了較大影響，萬科更愿意投放更多的錢到銀行。
橫向比較:保利20xx年的現(xiàn)金比率是0.28。
現(xiàn)金資產(chǎn)保障性較萬科略低。
保利的貨幣資金規(guī)模與萬科有一定的差距。
2.1.4資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率反映總資產(chǎn)中有多大比例是通過負債取得的，它可以衡量企業(yè)在清算時保護債權人利益的程度。
資產(chǎn)負債率又被稱為財務杠桿系數(shù)。
萬科20xx年資產(chǎn)負債率是75%。
萬科20xx年資產(chǎn)負債率是67%。
萬科在20xx年的償債能力保障性比20xx年低。
這個和國家銀行政策密切相關，投在銀行的資金多，存貨相應增加。
萬科的資產(chǎn)負債率越低，舉債越容易。
如果資產(chǎn)負債率搞到一定程度，沒有人愿意提供貸款了。
在經(jīng)營狀況好的時候萬科的財務杠桿會起到正面積極的作用;在經(jīng)營惡化的時候財務杠桿會起到負面的作用，債權人的利益得不到保障，導致企業(yè)財務狀況惡化。
2.1.5產(chǎn)權比率產(chǎn)權比率是資產(chǎn)負債率另外的表現(xiàn)形式。
萬科20xx年產(chǎn)權比率為2.38，表明1元股東權益借入2.38元。
權益乘數(shù)是3.95，表明1元股東權益擁有3.95元的資產(chǎn)。
2.1.6利息保障倍數(shù)萬科20xx年的利息保障倍數(shù)=(8839610505.04+3101142073.98+504227742.57)/504227742.57=24.68。
萬科20xx年的利息保障倍數(shù)=(573680423.04+2187420269.4+6430007538.69)/573680423.04=16.02萬科的利息保障倍數(shù)20xx比20xx年高，表示利息支付越有保障。
萬科的長期債務需要每年付息。
利息保障倍數(shù)表明1元債務利息有多少倍的息稅前收益作為保障。
同時舉債也比較容易。
如果利息支付都卻反保障，那么歸還本金就更加困難了。
2.1.7現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)萬科20xx年現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)=2237255451.45/504227742.57=4.44萬科20xx年現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)=9,253,351,319.55/573680423.04=16.13萬科的現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)下降許多。
同時比收益基礎的利息保障倍數(shù)更可靠，因為實際用以支付利息的是現(xiàn)金，而不是收益。
2.2運營能力2.2.1應收賬款周轉率萬科20xx年應收賬款周轉次數(shù)是50713851442.63/1594024561.07=31.81萬科20xx年應收賬款周轉天數(shù)是365/31.81=11.14天萬科20xx年應收賬款周轉次數(shù)是48881013143.49/713191906.14=68.54萬科20xx年應收狀況周轉天數(shù)是365/68.54=5.33天萬科20xx年應收賬款周轉天數(shù)控制的很好，周轉天數(shù)控制在30天內，應收賬款的收現(xiàn)期比較短，比20xx年慢了不少天。
對于萬科，應收賬款容易收季節(jié)性，偶然性和人為因素影響。
特別萬科是以房地產(chǎn)為核心，它的.應收賬款是由賒銷引起的，萬科的賒銷額并非全部銷售收入。
當應收賬款預計部分收不回來，那么萬科應當注意應收賬款的減值問題。
提取的減值準備越多，應收賬款周轉天數(shù)越多，這樣的情況下并不是好的經(jīng)營業(yè)績，反而說明應收賬款管理欠佳。
萬科在權衡收現(xiàn)的時間應還注意信用政策，并非周轉天數(shù)越少越好。
適當?shù)姆艑捫庞谜撸f科不僅能夠及時收回應收賬款，而且更好對應收賬款業(yè)績管理。
如果沒有節(jié)制的放寬信用政策，很可能導致現(xiàn)金收不回來。
2.2.2存貨周轉率存貨周轉率是銷售收入與存貨的比重。
萬科20xx年存貨周轉次數(shù)是50713851442.63/133333458045.93=0.38萬科20xx年存貨周轉天數(shù)是365/0.38=959.63萬科20xx年存貨周轉次數(shù)是48881013143.49/90085294305.52=0.54萬科20xx年存貨周轉天數(shù)是365/0.54=672.68萬科在20xx年的存貨周轉天數(shù)非常高，比20xx年高了286.96天，主要原因在于，萬科在20xx年存貨金額極其巨大。
目前看來萬科的存貨過多。
存貨周轉天數(shù)不是越低越好。
存貨過多會浪費資金，存貨過少不能滿足流轉需要。
所以對于萬科來所，需要在當前找到一個最佳的存貨水平，存貨不是越少越好。
萬科很可能是銷售不暢，導致存貨過多，為了贏得優(yōu)秀的存貨管理業(yè)績，萬科應發(fā)現(xiàn)自身內部問題，尋找突破口。
橫向比較:保利在20xx年的存貨周轉天數(shù)是1294.09天，其他房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，個人認為:在房地產(chǎn)行業(yè)要想降低存貨周轉天數(shù)是一件很難的事情。
雖然難，但我們亦要往這個方向走。
國家一直關注的衣食住行問題，對房地產(chǎn)格外關注，發(fā)布不少政策，控制房價走勢。
萬科要降低存貨周轉天數(shù)除了適當開發(fā)地產(chǎn)以外，還采取應變措施。
2.2.3流動資產(chǎn)周轉率流動資產(chǎn)周轉率是銷售收入與流動資產(chǎn)的比值。
萬科20xx年流動資產(chǎn)周轉次數(shù)=50713851442.63/205520732201.32=0.25萬科20xx年流動資產(chǎn)周轉天數(shù)=365/0.25=1479.18萬科20xx年流動資產(chǎn)周轉次數(shù)=48881013143.49/130323279449.37=0.38萬科20xx年流動資產(chǎn)周轉天數(shù)=365/0.38=974.13萬科流動資產(chǎn)中存貨占絕大部分，前面已經(jīng)有，因此存貨的周轉狀況對流動資產(chǎn)周轉具有決定性影響。
2.2.4非流動資產(chǎn)周轉率非流動資產(chǎn)周轉率是銷售收入與非流動資產(chǎn)的比值。
萬科20xx年非流動資產(chǎn)周轉次數(shù)=50713851442.63/10116819540.51=5.01萬科20xx年非流動資產(chǎn)周轉天數(shù)=365/5.01=72.81萬科20xx年非流動資產(chǎn)周轉次數(shù)=48881013143.49/7285275380.02=6.71萬科20xx年非流動資產(chǎn)周轉天數(shù)=365/6.71=54.40萬科的非流動資產(chǎn)周轉率一定程度反映非流動資產(chǎn)的管理效率。
萬科對房地產(chǎn)投資管理和項目管理是否合理。
2.2.5總資產(chǎn)周轉率總資產(chǎn)周轉次數(shù)表示總資產(chǎn)在一年中周轉的次數(shù)。
萬科20xx年總資產(chǎn)周轉次數(shù)=50713851442.63/215637551741.83=0.24萬科20xx年總資產(chǎn)周轉天數(shù)=365/0.24=1552萬科20xx年總資產(chǎn)周轉次數(shù)=48881013143.49/137608554829.39=0.36萬科20xx年總資產(chǎn)周轉天數(shù)=365/0.36=1027.54萬科20xx年總資產(chǎn)周轉天數(shù)降低了不少，表明萬科的總資產(chǎn)使用效率降低，盈利性變差。
2.3獲利能力2.3.1主營業(yè)務利潤率萬科20xx年主營業(yè)務利潤率=11894885308.23/50713851442.63=0.23萬科20xx年主營業(yè)務利潤率=8685082798/48881013143.49=0.18萬科在20xx年的盈利能力提高了，反映了萬科經(jīng)營管理的水平提高。
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