房地產(chǎn)財務(wù)分析報告
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一、 財務(wù)分析的組織管理體系
1、財務(wù)分析實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級實施、歸口分析的管理體系。
財務(wù)分析工作由集團財務(wù)管理部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由各二級子公司總經(jīng)理主持按季召開財務(wù)分析會。日常辦事機構(gòu)設(shè)在財務(wù)部門，由財務(wù)負責(zé)人負責(zé)分析。各指標歸口管理部門按月向財務(wù)部門提供本部門所管轄指標的完成情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見。
2、有關(guān)部門的職責(zé)分工。
生產(chǎn)部門根據(jù)對材料進、出、存、退，輔助生產(chǎn)費用，工時，產(chǎn)品、副產(chǎn)品數(shù)量，安全庫存、實際庫存，集團內(nèi)部調(diào)劑等的統(tǒng)計指標完成情況進行分析;對大修、技改等工程(按項目細分)實施情況進行分析;
銷售部門根據(jù)對銷售產(chǎn)品的種類、數(shù)量、單價，款項回收，內(nèi)部銷售、折扣與折讓等的統(tǒng)計完成情況進行分析;
采購物流部門根據(jù)對材料需求，原材料市場價格，應(yīng)付賬款的統(tǒng)計完成情況進行分析;
工程管理部門對投資完成情況進行分析，對工程進度和質(zhì)量監(jiān)督提供分析依據(jù);
行政勞資部門對日常辦公費用、勞動工資、各種社會保險等執(zhí)行情況分析;
財務(wù)部門負責(zé)根據(jù)有關(guān)部門報送的報表進行匯總，負責(zé)本公司綜合指標分析，并對收入、成本(主要是可控費用)、利潤、資金、債權(quán)債務(wù)等具體分析。為了及時反映各項經(jīng)濟指標的完成情況，積累分析數(shù)據(jù)，各公司財務(wù)按月編制會計報表(包括：資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、管理費用及生產(chǎn)成本明細表)。
二、財務(wù)分析的內(nèi)容及主要指標
(一)、財務(wù)會計指標
1、獲利能力分析指標
⑴銷售利潤分析指標
①銷售毛利率=銷售毛利÷銷售收入凈額
銷售毛利=銷售收入凈額-銷售成本
=銷售收入-銷售折扣與折讓-銷售成本
此項指標反映企業(yè)產(chǎn)品每一元銷售收入扣除銷售成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利，毛利率是企業(yè)凈利率的基礎(chǔ)，沒有足夠的毛利率便不能盈利。同時銷售毛利率也可成為企業(yè)制定價格策略時的參照標準之一。
②營業(yè)利潤率=息稅前營業(yè)利潤÷銷售收入凈額
息稅前營業(yè)利潤=營業(yè)利潤+利息支出
此項指標反映企業(yè)通過銷售產(chǎn)品創(chuàng)造利潤的能力。息稅前盈利是企業(yè)生存、發(fā)展的保障。沒有足夠的息稅前盈利，說明企業(yè)賴以持續(xù)發(fā)展的'基礎(chǔ)薄弱。
③核心業(yè)務(wù)利潤率=核心業(yè)務(wù)息稅前營業(yè)利潤/核心業(yè)務(wù)銷售收入凈額
此項指標反映企業(yè)通過核心產(chǎn)品的銷售創(chuàng)造利潤的能力。該項指標可以作為對產(chǎn)品項目或業(yè)務(wù)項目進行價值評價的標準之一。
⑵成本利潤分析指標
成本費用利潤率=營業(yè)利潤÷成本費用總額
成本費用總額=銷售成本+銷售費用+管理費用+財務(wù)費用
此項指標反映企業(yè)通過成本和費用的消耗產(chǎn)生利潤的水平，該項指標越大說明企業(yè)的成本和費用的耗費越有價值。使用此項指標時，應(yīng)注意財務(wù)費用性質(zhì)對利潤指標選擇的影響，即若貸款無用于投資情況，則可使用營業(yè)利潤為分子，否則應(yīng)使用利潤總額
⑶資產(chǎn)收益分析指標
總資產(chǎn)報酬率=凈利潤÷平均總資產(chǎn)
平均總資產(chǎn)=(期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額)÷2
此項指標反映企業(yè)資產(chǎn)的運用能力，此項指標越高說明企業(yè)利用資產(chǎn)盈利的能力越高。
⑷資本收益分析指標
①凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn)
平均凈資產(chǎn)=(期初所有者權(quán)益總額+期末所有者權(quán)益總額)÷2
此項指標反映企業(yè)利用自有資本獲利的能力。
②資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額/期初所有者權(quán)益總額
此項指標反映企業(yè)自有資本的增值速度。
⑸收益質(zhì)量分析指標
①核心業(yè)務(wù)利潤占利潤的比重=核心業(yè)務(wù)利潤/利潤總額
此項指標反映企業(yè)利潤的結(jié)構(gòu)，若某種核心業(yè)務(wù)利潤比例過重時，企業(yè)應(yīng)注意利潤來源的依賴風(fēng)險，此時可以適時調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，進行多角化投資，以降低經(jīng)營風(fēng)險。
②營運指數(shù)=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷經(jīng)營所得現(xiàn)金
=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷(凈收益-非經(jīng)營收益+非付現(xiàn)費用)
此項指標反映企業(yè)收益的質(zhì)量，用于評價企業(yè)會計利益和現(xiàn)金流入的關(guān)系，此項指標應(yīng)大于1，若小于1則說明企業(yè)的收益質(zhì)量不夠好。
⑹保障性分析指標
①銷售營業(yè)現(xiàn)金流入比率=銷售商品產(chǎn)生現(xiàn)金流入量÷銷售收入凈額
此項指標反映企業(yè)銷售商品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，此數(shù)值越高說明企業(yè)產(chǎn)品回籠資金的情況越好，企業(yè)的運轉(zhuǎn)也越有保障。
②資金安全率=資產(chǎn)變現(xiàn)率-資產(chǎn)負債率
資產(chǎn)變現(xiàn)率=(現(xiàn)金及其等價物+良性債權(quán)+適銷存貨+可變無形資產(chǎn))÷資產(chǎn)總額
此項指標反映企業(yè)資金的安全程度，同時說明企業(yè)資產(chǎn)能在償還負債之后，可繼續(xù)擴充發(fā)展的能力。
2、營運能力分析指標
①流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額÷平均流動資產(chǎn)
此項指標反映企業(yè)流動資產(chǎn)的管理水平，周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)流動資產(chǎn)的管理越好，也說明企業(yè)短期的償債能力越強。此項指標可以分解使用，按應(yīng)收賬款、存貨分解分析，或繼續(xù)分解為原材料、產(chǎn)成品等。
②營業(yè)周期=存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)+應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷存貨周轉(zhuǎn)率
=360÷(銷售成本÷平均存貨)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
=360÷(銷售收入÷平均應(yīng)收賬款)
此項指標反映企業(yè)存貨轉(zhuǎn)化為資金的周轉(zhuǎn)速度， 營業(yè)周期越短，說明企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度越快。
3、償付能力分析指標
①現(xiàn)金流動負債比率=經(jīng)營現(xiàn)金凈流入÷流動負債
此項指標反映企業(yè)償還即期債務(wù)的能力。
②資產(chǎn)負債率=負債總額÷資產(chǎn)總額
此項指標反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通常情況下，若企業(yè)處于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快、規(guī)模迅速增長的階段時，則可以接受較高的資產(chǎn)負債率，否則，則應(yīng)保持較低的資產(chǎn)負債率，以降低財務(wù)風(fēng)險。
4、成長性分析指標
①銷售增長率=(本期銷售收入-上期銷售收入)÷上期銷售收入×100%
此項指標反映銷售收入的增長速度。
②凈利潤增長率=(本期凈利潤額-上期凈利潤額)÷上期凈利潤額×100%
此項指標反映凈利潤的增長速度。
③資本積累率=本年所有者權(quán)益增長額÷年初所有者權(quán)益 ×100%
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