中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量信用調(diào)查報告

　　為準確反映我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量信用狀況，中國產(chǎn)品質(zhì)量協(xié)會20xx~20xx年國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展進行了分析，并對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量信用進行抽樣調(diào)查，共調(diào)查了30家企業(yè)，現(xiàn)將此次調(diào)查情況公布如下:

　　一、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

　　20xx年1季度我國房地產(chǎn)投資的增長速度與去年同期回落了6.5%，盡管房地產(chǎn)價格漲幅在回落，但是仍然在高位上漲。 20xx年1季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資2792.68億元，同比增長20.2%，增幅回落6.5個百分點。其中住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占67.6%，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資占2.2%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為18.9%、40.6%、29.4%，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。盡管房地產(chǎn)價格漲幅在回落，但是仍然在高位上漲，而且發(fā)展不平衡。

　　在我國經(jīng)濟飛速發(fā)展的狀態(tài)中，房地產(chǎn)投資重點西移變成了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。中國經(jīng)濟發(fā)展由于一直處于東高西低、南快北慢的狀況。為了使這樣的處境改變，國家推出了“西部大開發(fā)戰(zhàn)略”，這種精神的指導下房地產(chǎn)業(yè)逐漸從東部發(fā)達地區(qū)逐步向西部貧困地區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　二、質(zhì)量信用建立

　　在房地產(chǎn)發(fā)展中對于質(zhì)量保證這一環(huán)節(jié)，一直處于比較弱的情況中。但不管是在政府還是在各企業(yè)都在對于質(zhì)量信用這一環(huán)節(jié)進行加強。

　　1.國家監(jiān)管

　　國家為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，使行業(yè)能夠正常的發(fā)展，制定了一系列法律法規(guī)，目的是使中國房地產(chǎn)的發(fā)展逐步完善，信用體系逐步建立。例如:《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《中華人民共和國建筑法》、《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法》等等。這些法律法規(guī)的出臺都或多或少的為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的規(guī)范化起到了平臺指導的作用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)商自律行為

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中，重承諾、守信用原先只是一句冠冕堂皇的“幌子”。可是到了現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已不在是以此為“幌子”說一說就能過關(guān)的了。僅以北京一地為例，在2003年以來，由北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、北京日報地產(chǎn)日周刊聯(lián)合組織的“承諾銷售放心房”評選活動中，北京有將近50家的房地產(chǎn)商先后獲得此類殊榮，據(jù)介紹，這一活動的目的是塑造北京房地產(chǎn)業(yè)的誠信形象。如果這些房地產(chǎn)企業(yè)實際并沒有兌現(xiàn)銷售“放心房”的承諾，其“重承諾守信用”的牌子將被摘掉。

　　以上這一活動的展開足以證明社會和企業(yè)都在越來越強的需要質(zhì)量信用體系的建立。在企業(yè)中，由于多年來房地產(chǎn)業(yè)陷入的“誠信危機”，已經(jīng)開始影響到行業(yè)自身的發(fā)展，讓各從事并希望次行業(yè)壯大的企業(yè)都感到了無形的壓力。

　　在上面可以看出，不管是政府的監(jiān)管和游戲規(guī)則，還是各房地產(chǎn)商的質(zhì)量保證都是不可或缺的一部分。經(jīng)過一段時間的無序期，現(xiàn)在政府越來越重視法規(guī)的完善和執(zhí)行，而各企業(yè)也開始注意到自身質(zhì)量保證的重要性。雖然市場中還有這樣或那樣的問題，可只要有企業(yè)開始注意到了這些，再加上政府職能部門的支持，房地產(chǎn)行業(yè)向好的方面發(fā)展就是可能的。

　　三、企業(yè)信用等級評估

　　中品質(zhì)協(xié)(北京)質(zhì)量信用評估有限公司通過從企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量水平、企業(yè)質(zhì)量保證能力、企業(yè)信譽積累、企業(yè)質(zhì)量信用顧客滿意程度等等方面對房地產(chǎn)企業(yè)進行評價。

　　數(shù)據(jù)顯示等級如下(同質(zhì)量信用等級不分先后):

　　房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量信用等級表

　　序號 單位名稱 部分項目名稱 信用等級

　　1 北京城建興華房地產(chǎn)有限公司 北苑家園 AAA

　　2 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 嘉華大廈 AAA

　　3 名流置業(yè)集團股份有限公司 名流時代 AAA

　　4 天津津濱發(fā)展股份有限公司 瑪歌莊園 AAA

　　5 中房集團銀川房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 國際村 AAA

　　6 大華(集團)有限公司 陽光曼哈頓 AAA

　　7 浙江雪峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鵬城花園 AAA

　　8 廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司 宏城花園 AAA

　　9 中海地產(chǎn)股份有限公司 中海怡美山莊 AAA

　　10 北京世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東方嘉園 AAA

　　11 北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 珠江駿景 AA

　　12 海南安華房地產(chǎn)開發(fā)公司惠州公司 麥地南山莊 AA

　　13 北京城市開發(fā)集團有限責任公司 望京新城 A

　　14 北京大成開發(fā)集團有限公司 長安新城 A

　　15 北京潤佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 道樂蒙恩商務街 A

　　16 北京崇文區(qū)城市建設(shè)開發(fā)公司 東環(huán)居苑 A

　　17 北京市昌平房地產(chǎn)開發(fā)總公司 關(guān)東小區(qū) A

　　18 北京鼎成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 九號書院 C

　　19 南宮恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南宮苑二期 C

　　20 北京隆輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 昊騰家園 C

　　21 北京嘉潤鴻達置業(yè)有限公司 曉月苑小區(qū) C

　　22 新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 流星花園 C

　　23 北京鼎立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鼎立家園 C

　　24 北京裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 暢清園二期 C

　　25 北京盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 芙蓉園 C

　　26 北京華之杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 華杰大廈 C

　　27 巢湖美欣達房產(chǎn)開發(fā)公司 時代春天 C

　　28 巢湖大市場開發(fā)有限責任公司 大市場 C

　　29 巢湖市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)公司 濱湖景苑 C

　　30 鄭州大宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大宇世茂廣場 C

　　部份房地產(chǎn)企業(yè)部分項分值表

　　序號 企業(yè)名稱 企業(yè)服務規(guī)模 服務質(zhì)量保證能力 服務質(zhì)量水平 顧客滿意度

　　1 北京城建興華房地產(chǎn)有限公司 96 100 98 15

　　2 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 96 98 100 10

　　3 名流置業(yè)集團股份有限公司 96 90 98 15

　　4 天津津濱發(fā)展股份有限公司 96 94 94 15

　　5 中房集團銀川房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 96 100 98 15

　　6 大華(集團)有限公司 98 84 97 12

　　7 浙江雪峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 98 100 98 15

　　8 廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司 88 94 93 15

　　9 中海地產(chǎn)股份有限公司 98 88 100 15

　　10 北京世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 86 99 92 15

　　11 海南安華房地產(chǎn)開發(fā)公司惠州公司 94 90 94 15

　　在本次質(zhì)量信用等級評估中AAA級的有10家占總抽查量的33%，AA級的企業(yè)有2家占總抽查量的7%，A級的企業(yè)有5家占總抽查量的17%，C級的企業(yè)有13家占總抽查量的43%。

　　在此次的評選企業(yè)中由于不良信息較多所以各企業(yè)被評選為C級的有13家之多。這些企業(yè)有的是因為房屋質(zhì)量問題被省級別以上的單位通報或公示。有的是由于延期交房、規(guī)劃設(shè)計變更和面積等問題被政府機關(guān)限期整改。這些行為直接影響了行業(yè)的合同履約、服務和產(chǎn)品質(zhì)量等方面的保證能力。可以說是行業(yè)狀況的部分體現(xiàn)。

　　不過在有些地區(qū)由于政府監(jiān)管能力較高，企業(yè)的整體信用逐漸改善，已經(jīng)在服務質(zhì)量等方面有了一定的保證能力。特別是北京地區(qū)，由于逐年來北京市政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的要求越來越嚴格，所以各企業(yè)質(zhì)量信用保證也漸漸完善，體現(xiàn)出北京市場的遠瞻性和嚴格性。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)商表中被評為C等級的13家企業(yè)中有9家在北京，這并不是說明北京市場問題較大，而是北京政府監(jiān)管制度比其它區(qū)域要嚴格的多。在這種環(huán)境下不但不良記錄能夠及時體現(xiàn)，還可以更早的發(fā)展一些質(zhì)量信用突出的企業(yè)。

　　在本次評估中，北京城建興華房地產(chǎn)有限公司和北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩家企業(yè)不但被我協(xié)會評定為質(zhì)量信用AAA企業(yè)，而且還被“承諾銷售放心房”評選活動評選為“重承諾守信用”單位。這種榮譽對企業(yè)是一種肯定，對北京房地產(chǎn)市場也是一種肯定。

　　不過北京市場只是全國市場中很小的一部分，所以本協(xié)會希望借本次評定改變各房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量保證的態(tài)度，使他們加強對質(zhì)量信用的管理，從而達到提高行業(yè)的信譽水平的目的。

　　四.房地產(chǎn)行業(yè)問題

　　在房地產(chǎn)這一行業(yè)中“誠信危機”問題已到了不解決不行的地步了。雖然在一些房地產(chǎn)企業(yè)的努力下質(zhì)量信用有所回復，但是問題工程層出不窮:

　　1.企業(yè)服務質(zhì)量保證能力方面

　　⑴產(chǎn)權(quán)證明問題

　　產(chǎn)權(quán)證難辦理是因為開發(fā)商不具備銷售的資格，或者他以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷的或者是明目張膽的以小產(chǎn)權(quán)房屋當作大產(chǎn)權(quán)房屋交易，他拿不到政府的一些手續(xù)和證件，作為耳目，就以各種借口拒絕或者以小充大甚至拖延辦理產(chǎn)權(quán)證書。有的消費者多方奔走，名義上是勝了官司，但是問題始終得不到解決。

　　⑵面積問題

　　導致面積問題突出的原因有很多，這其中固然有計算失誤、施工誤差等，但更多的是開發(fā)商擅改規(guī)劃設(shè)計導致。但在一般銷售中多算面積和房屋縮水都是由開發(fā)商故意制造出來的。在規(guī)定中，多算公攤面積的絕對值誤差比不能超過3%，如果超過了，消費者就有權(quán)退房。但實際卻很難做到，如果是按揭房就更是難上加難。

　　房子的面積問題一直是件讓人頭疼的事兒，據(jù)消協(xié)部門的統(tǒng)計，關(guān)于商品房的投訴中，與面積有關(guān)的占到總投訴量的1/3以上。在其他商品銷售領(lǐng)域，人們關(guān)心的只是缺斤短兩，而在商品房銷售中，不僅是缺斤短兩，多算面積，更主要的是，好多開發(fā)商房產(chǎn)漲水，繼續(xù)從消費者腰包里掏錢。

　　2.產(chǎn)品質(zhì)量水平方面

　　房屋質(zhì)量問題是房屋投訴是一個老大難問題，這里的房屋質(zhì)量問題是指主體一般沒有問題，且不影響居住安全的不足。這種質(zhì)量問題一般讓人如食雞肋:房屋裂縫，墻皮脫落，房頂傾斜，地面塌陷，陽臺滲水，屋頂漏水，墻體泛白，廁所管道不通，暖氣不熱，有的產(chǎn)生異響，久修不過，線路未穿絕緣管導致地磚帶電，防盜門質(zhì)量低劣，不能打開，管道跑冒滴漏，電氣開關(guān)質(zhì)量不合格--問題多,不勝枚舉。

　　3.企業(yè)履約能力方面

　　⑴延期交房

　　房地產(chǎn)開發(fā)，涉及到開發(fā)商與建筑商之間的關(guān)系，也涉及到與水、電、暖、氣、市政等公司之間的關(guān)系，任何一個環(huán)節(jié)出了問題，都可能導致延期交房。但問題是在延期交房的情況下，好多開發(fā)商不愿承擔違約責任。在簽訂合同的時候，開發(fā)商把購房者逾期付款的違約金訂的較高，而自己延期交房的違約金定的較低。使得條款對自己的約束力不強，有的開發(fā)商竟然在到期交房日才只蓋到了第三層。

　　⑵規(guī)劃設(shè)計變更

　　交房時，遇到問題最多的就是規(guī)劃設(shè)計與實際環(huán)境大相徑庭。有的將空間尺寸和結(jié)構(gòu)進行了變更;有的將綠地改成車庫;有的縮小了樓間距;有的在小區(qū)的臨街一邊蓋起了商業(yè)樓;有的把住宅樓銷售給一些單位，由此引發(fā)的投訴數(shù)不勝數(shù)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的問題，在這幾年尤為突出。企業(yè)由于利益驅(qū)使鋌而走險不惜犧牲質(zhì)量而降低成本，導致了行業(yè)整體信用較低。實際表明這不是管的不好，還是走得不好的原因，而是房地產(chǎn)行業(yè)整體扭曲造成的。冰凍三尺非一日之寒，此行業(yè)的問題也不是一天就能形成的，所以要想解決本行業(yè)質(zhì)量信用的問題只有政府、企業(yè)和市場各方通力合作再加以時日才能達到復蘇房地產(chǎn)行業(yè)信用的目的。

　　五.房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢

　　在今年房地產(chǎn)行業(yè)是問題諸多的一年，也是政府改革的一年。正是由于這種現(xiàn)狀從側(cè)面加快了行業(yè)法規(guī)的完善步伐，驅(qū)使企業(yè)和市場各方注意質(zhì)量自律。所以2007年將是重建質(zhì)量信用的起步關(guān)鍵年，在20xx奧運會這一契機來臨之際，全球的目光都在關(guān)注中國的建筑界，各大場館建設(shè)的成功正是對于中國企業(yè)技術(shù)、質(zhì)量的肯定。這也標志著中國房地產(chǎn)業(yè)有能力建設(shè)一個質(zhì)量和科技發(fā)展都優(yōu)秀的行業(yè)。

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