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征收評估方案
為了確保事情或工作得以順利進行，往往需要預先制定好方案，方案是闡明具體行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。方案要怎么制定呢？以下是小編為大家整理的征收評估方案，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
我公司自成立以來參與多次類似房地產(chǎn)評估項目，在工作中能與各參與方相互理解、緊密配合，圓滿的完成各種評估任務，在多年的類似評估工作中，我公司積累了豐富的經(jīng)驗，并且從中總結出了一整套行之有效的工作方法，鍛煉出了一批經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術人員。
一、擬本項目評估工作流程——前期準備、外業(yè)、內(nèi)業(yè)、編制報告、報告送達、答疑。
（一）前期準備階段：
選擇經(jīng)驗豐富的估價人員對征收現(xiàn)場周邊環(huán)境詳細踏勘、搜集相關資料，同時對被征收人抽查訪問，傾聽意見。前期準備工作的重要內(nèi)容：
1、了解項目具體情況
了解項目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年代、權屬狀況，居住人員構成、教育水平、年齡結構、外來人口等。
2、與相關部門前期配合，搜集相關文件資料
項目立項、規(guī)劃、土地利用等相關批準文件及批復材料，房地產(chǎn)權屬資料，征、占地用地證明，居民戶口情況，其他相關材料（關于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況）。
3、組織人員學習
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根據(jù)項目的規(guī)模、房屋結構形式復雜程度，確定項目負責人，安排項目工作參與人員進行學習，熟悉項目情況和適用的法律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺度，掌握重點。
4、安排工作計劃
根據(jù)項目特點、人員構成情況編制工作和進展計劃。
5、確定評估原則
參加有關各方參與的協(xié)調(diào)會，確定評估原則，如待征收區(qū)片的普通附屬物的確定原則和裝修部分的補償標準等。只有確定了合理可行的評估原則，才可最大限度的保證現(xiàn)場征收工作的順利進行。因此，應把對征收工作的認識統(tǒng)一到項目指揮部的立場上。評估技術規(guī)范、入戶調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應在入戶前應當制定完成。
6、制定技術方案
在對該項目分析研究的基礎上，確定本項目的估價技術路線和征收評估依據(jù)。統(tǒng)一估價人員的思路和現(xiàn)場勘查標準，盡量減少人為因素的影響，對相關技術參數(shù)的選擇上盡量的保持一致。制定出方案后，確定工作人員負責制，確保整個評估項目能按時、高質(zhì)量的運轉(zhuǎn)。
7、與各合作方配合
前期工作中，評估公司與合作方應相互熟悉、分工合作、密切配合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解釋口徑等方面保持一致，為后續(xù)入戶調(diào)查、動遷等工作打下基礎。
（二）外業(yè)工作（入戶調(diào)查）：
外業(yè)工作的核心在于查清被征收房屋的狀況。征收方（包戶干部）、測繪、評估三方人員分若干組同時進場，分別統(tǒng)計勘察。征收方要與戶主溝通協(xié)調(diào)，與測繪、評估人員一同進入現(xiàn)場入戶拍照、測量。測繪隊主要測繪房屋的面積，繪制院落圖。評估公司主要拍攝記錄房屋內(nèi)外的狀況，由征收方領勘人員、被征收房屋戶主在現(xiàn)場勘察表及測繪圖表上確認簽字。外業(yè)工作（入戶調(diào)查）的主要內(nèi)容：
1、示意圖繪制、附屬物登記（包含裝修及部分設備），相關面積量測。
2、文字材料收集：房地產(chǎn)權屬證書、相關批件、法律文書、被征收人對房產(chǎn)處置聲明等；
3、周邊情況調(diào)查記錄：四至、臨街狀況、道路狀況；
4、被征收人情況：產(chǎn)權人姓名、年齡、常住人口、戶口在冊人數(shù)、家庭結構、常住人口年齡結構；
5、房屋情況：結構形式、建筑材料、建成年代、使用狀況、現(xiàn)狀用途、維護保養(yǎng)情況、其他特殊情況；
6、自行裝修部分：材料、質(zhì)地、成新、使用年限、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；
7、設備：品牌、型號、使用狀況、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；
8、附屬物：數(shù)量、品種、成新、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況。
根據(jù)我們的經(jīng)驗，在入戶調(diào)查過程中，征收部門和評估公司一同進行對征收工作非常有利，保證現(xiàn)場數(shù)據(jù)資料一致，宣傳口徑一致，政策解釋一致，基本能保證征收部門、評估公司所取得的第一手數(shù)據(jù)的一致，對整個征收工作能達到事半功倍的效果。
（三）內(nèi)業(yè)測算：
各小組每日完成外業(yè)工作后，將在晚間對各組白天取得的被征收房屋的各項數(shù)據(jù)進行整理、核對，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。在全部外業(yè)工作結束后，各小組對各自取得并經(jīng)過核對的數(shù)據(jù)，進行輸機錄入并匯總計算。在此期間，視情況需要另外組成一個小組駐現(xiàn)場在此對漏戶、漏項等情況拾遺補漏，并及時反饋信息。在內(nèi)業(yè)測算過程中及時與征收部門溝通信息核實數(shù)據(jù)，保證測算的合理性和科學性。
（四）撰寫報告：
1、撰寫報告初稿：根據(jù)測算結果，撰寫初步評估報告。
2、三級審核：逐級對初步評估報告進行審核，同時對估價結果進行平衡調(diào)整。
3、出具正式征收評估報告：在“三級審核”的基礎上針對不同被征收人出具正式的征收評估報告。
（五）報告送達：
1、公示初步結果報告
2、提交分戶報告及整體估價報告
（六）答疑階段：
本階段主要與征收部門配合，在征收現(xiàn)場結合前期宣傳工作對被征收人提供咨詢服務，本公司在此階段安排業(yè)務能力強的評估人員和技術負責人組成答疑小組到征收現(xiàn)場，耐心細致的向被征收人就評估法規(guī)、評估方法、估價報告結果等方面做好解釋、咨詢工作。
本公司在征得委托方同意不影響工作的情況下將適時適當?shù)膶θ藛T配備進行調(diào)整。本公司將積極配合委托方和征收部門的工作，實施全過程跟蹤服務，直至征收工作全部結束，各方當事人滿意為止。
二、保證評估質(zhì)量和評估工期的措施
為保證評估質(zhì)量符合國家、省、市有關規(guī)定，保證評估工作按期完成。特制定以下措施：
（一）根據(jù)方案的工作流程，組織實力強大的項目團隊擬派以總經(jīng)理為項目負責人，由資深征收評估經(jīng)驗的人員組成工作小組。針對項目的情況詳細分析，制定并具體實施評估方案。
組織評估人員的宗旨是：配備有豐富經(jīng)驗的估價師，保證評估按時、保質(zhì)完成；適當配備初級評估人員，輔助評估工作的開展及完成部分基本工作。
項目部設技術總負責人一名，負責項目的技術指導和協(xié)調(diào)工作。在外業(yè)調(diào)查階段，確定一名資深估價師擔任負責人，保證外業(yè)調(diào)查登記情況全面、準確、可靠。在內(nèi)業(yè)計算和復核階段，精品文檔
由技術負責人和負責外業(yè)的資深估價師全面把關并做好平衡工作，確保相似情況下的征收補償款合理接近，為將來的動遷工作打好基礎。項目部配備人員必須具有高度的責任心和豐富的評估經(jīng)驗。
項目部下設外業(yè)調(diào)查組、內(nèi)業(yè)計算組、技術指導組、綜合解答組。各組人員根據(jù)項目實際進程情況適時調(diào)整。
（二）與合作方的配合
派專人與個合作方溝通，定期交換意見，協(xié)調(diào)與征收有關的各種關系；及時向合作方通報整個征收過程中根據(jù)我方經(jīng)驗判斷認為有效的異常情況；認真接受合作方提出的各種意見和建議。
各方只有通力合作才能圓滿完成整個項目的征收任務，在整個工作流程中，相互尊重，相互配合，齊心協(xié)力共同完成本項目的工作。
（三）制訂專門的檔案管理及保存方案
檔案的整理及保存不止是在項目結尾期，而是在整個評估過程中都起著重要的作用，為此我公司指派專人負責存放、管理資精品文檔
料。在公司的檔案管理制度基礎上，結合項目實際情況，制定專門的檔案管理方案。
1、特派專人負責檔案管理機保存，所有資料的出去與收回均由該管理員負責并統(tǒng)計，評估公司以外人員查詢檔案的需經(jīng)項目負責人同意，否則不予查詢。
2、檔案資料一般包括紙質(zhì)資料和電子資料。紙質(zhì)資料整理好后貼好標簽放入指定位置；電腦內(nèi)資料要核對后標清名稱，刪掉或廢掉多余文檔，以便于快速查詢。
3、由于評估對象數(shù)量多，差異大，且評估周期較長。部分評估資料在不同的時點可能發(fā)生變化，部分數(shù)據(jù)、資料可能多次修改，因此根據(jù)需要不同時點的數(shù)據(jù)、資料都要保存以備查詢。
4、檔案資料應分類、以評估對象為單位編號造冊，按編號順序放入指定位置。任何時候查詢后都要按要求按順序放回原位。
5、查閱各門類檔案應在檔案管理員在場下進行，不劃道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毀等。特殊情況需借出的，需經(jīng)項目負責人批準，但借出時間不得超過2天，不得轉(zhuǎn)借他人。需繼續(xù)使用者要辦續(xù)借手續(xù)，確保檔案的完整與安全。
6、特殊、有重大影響關系的實物檔案、重要的照片、資料原件等檔案一律不借出。
7、凡私自抄錄、拍攝、描繪、折散、刪刮、撕毀檔案等行為者嚴格按照國家《檔案法》、《保密法》予以追究法律現(xiàn)行責任。
（四）突發(fā)事件應急方案措施
在評估過程中，會出現(xiàn)一些突發(fā)事件，針對這些突發(fā)事件，擬定對應的方案。
1、遵循“統(tǒng)一領導、預防為主、快速反應、依法辦事、果斷處置”的原則，確保應急處置工作規(guī)范、有序。
2、配合相關部門做好宣傳動員工作，減少征收過程中不必要的糾紛。加強與各合作方的協(xié)調(diào)配合，各方在各司其職的前提下，服從統(tǒng)一指揮，做好銜接工作。
3、組建應急對應小組，由經(jīng)驗豐富的估價師帶領，定期預測評估，爭取早發(fā)現(xiàn)、早處理，防止突發(fā)事件擴大；制定可行有效的方法，快速對應征收過程中因評估引發(fā)的突發(fā)事件。例如：
（1）在實地查勘過程中，有些被征收人非常抵觸或者不配合，造成無法對被征收房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字。此情況下首先應當從被征收人的角度為對方分析相關政策、配合與不配合該項工作的利與弊，讓被征收人提出自己的想法；
若多次交涉無果，應當由除征收人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。
（2）公示初步結果報告期間，會有部分人反映激烈甚至現(xiàn)場情緒激動。對應方案：首先要從根源上減少這種情況的發(fā)生，前期工作期間向被征收人充分宣傳講解相關補償政策；查勘、評估期間統(tǒng)一入戶調(diào)查登記的標準，統(tǒng)一解釋的口徑，就估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準，把人為因素對估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等理解不同而帶來的估價結果的差異控制在最小限度。其次，當這種情況發(fā)生甚至引發(fā)團體抵觸時，不能直接正面面對，要找出該團體的核心人物或代表者，對核心人物或代表者提出的問題和意見進行解釋答疑。
(3)做好評估結果的保密工作,由于評估結果每戶均在差異，為了更好的完成項目征收，公司項目參與人員均簽訂保密協(xié)議，不該說的堅決不說，不該展示的堅決不展示，每份報告的送達均以密封袋傳遞，并附文件簽收單。
（五）合理化建議
1)、根據(jù)以往征收評估的經(jīng)驗，建議裝修分等定級給出補償價格區(qū)間（如分成3個或5個等級），然后根據(jù)每戶裝修情況確定等級標準，進行補償。為了高效、高質(zhì)量的完成征收工作，建議貴單位在制定征收補償標準時，對諸如被征收附屬物、裝修的補償標準等各項指標在不違反相關法規(guī)的情況下盡量取允許值的高限（該部分補償數(shù)在總補償數(shù)里占的比例極小），給被征收人一個較為寬松的征收補償政策環(huán)境，以保證征收工作的順利進行。
2）、為了匡算大體補償費用，確定具體補償方案，建議可以進行抽樣調(diào)查，對征收范圍內(nèi)的房屋按建筑結構、建成年代、設計用途等因素進行分類，然后從每種類型中抽查出幾戶典型房屋初步估算項目整體征收補償價格。
3）、由于此次評估的房屋均沒有詳細的面積登記，建議委托具有房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的機構測繪房屋、土地、及明確的構筑物面積，繪制分戶院落圖。
4）、提高提前搬家的獎勵額度，在政策允許的前提下，將提前搬家獎的獎金額度提高，級別劃分盡量細致，讓獎勵更加有吸引力，同時又給被征收人一種緊迫感，以達到讓大多數(shù)被征收戶在獎勵期內(nèi)搬遷完畢的目的。
征收是一項專業(yè)性極高的工作，需要工作人員有豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗，良好的溝通、協(xié)調(diào)能力，評估公司與征收部門之間高度的配合一致性是保證順利完成征收工作的重要前提。征收補償價格是整個征收工作的基礎，評估機構發(fā)揮著重要的作用，既要保護被征收人的合法權益，同時也要在合法的前提下，為征收人節(jié)約成本，同時征收補償方案的具體實施主要由征收部門完成，征收部門在整個征收過程中起著至關重要的作用，加強評估公司與征收部門的業(yè)務交流，及時溝通各自掌握的信息，會對本項目征收工作順利進行起到積極推動的作用，從而確保整個評估工作的時間進度和工作質(zhì)量。
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