關(guān)于房地產(chǎn)抵押若干問題的思考的相關(guān)論文
二、房屋產(chǎn)權(quán)抵押
這里討論的是房屋產(chǎn)權(quán)抵押的有關(guān)法律問題。
1、可以抵押的房屋： 應(yīng)當(dāng)說，凡合法取得所有權(quán)證的房屋均可由所有權(quán)人作出權(quán)利處分而設(shè)置抵押。 對于私房、開發(fā)商合法開發(fā)的商品房未出售、轉(zhuǎn)讓的房屋可以抵押。開發(fā)商因建設(shè)需要資金雖與金融機構(gòu)簽訂了抵押擔(dān)保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。
2、抵押合同： 房屋抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為，抵押當(dāng)事人必須簽訂書面抵押合同。抵押合同內(nèi)容應(yīng)符合《擔(dān)保法》第三十九條與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001修正）》第二十六條、第二十八條的規(guī)定。抵押合同自合同雙方簽署之日成立（抵押合同附成立附加條件的除外），自抵押登記之日起生效。
3、抵押登記： 房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記必須符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001修正）》第四章的各條規(guī)定。 房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記必須向登記機關(guān)提交下列文件：
（1）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；
（2）抵押登記申請書；
（3）抵押合同；
（4）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；
（5）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；
（6）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；
（7）登記機關(guān)認為必要的其他文件。 對于集體所有制企業(yè)的抵押人需要提交集體企業(yè)職代會通過同意抵押的決議；股份制企業(yè)、三資企業(yè)抵押人需要提交董事會或者股東大會通過抵押的證明，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。 抵押登記的合法證明是登記機關(guān)發(fā)給抵押權(quán)人的《房屋他項權(quán)證》。
4、房物產(chǎn)權(quán)抵押無效的情形：
（1）、法定不得設(shè)定抵押的房屋：
1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；
2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
3）列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
（2）、一般講，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發(fā)商與金融機構(gòu)將已出售的房屋作抵押，此時的法律后果相當(dāng)于"一房二賣"，此抵押登記為無效。
（3）、依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。如果將已竣工，尚未進行竣工驗收，尚未獲得“大產(chǎn)權(quán)證”的房屋作為在建工程抵押的，此抵押登記無效。
（4）、依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十八條規(guī)定，以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。
5、抵押登記資料中的有關(guān)問題：
在抵押登記過程中，首先抵押人必須向登記機關(guān)提交完整、真實、準(zhǔn)確、合法有效的`登記資料，如果登記資料存在不完整的瑕疵，應(yīng)當(dāng)補正，一般情形下不會影響登記的效力。如果登記資料不真實，將直接導(dǎo)致登記的不具有效力的后果。
登記資料不真實一般表現(xiàn)為下列情形
：1）、抵押物存在權(quán)利爭議，如已出售的商品房；
2）、不符合法定通過要件，未經(jīng)企業(yè)有關(guān)機構(gòu)，如職代會、董事會、股東大會通過的；
3）、未經(jīng)企業(yè)職代會通過，但抵押人提交了通過的虛假證明的；
4）、登記資料中抵押房屋面積與實際面積出入較大的；
5）、將未獲得"大產(chǎn)權(quán)證"或產(chǎn)權(quán)證的實際已在銷售的房屋作為在建房屋抵押的；
6）、將已獲得產(chǎn)權(quán)證的房屋，而因抵押人原因無法提交產(chǎn)權(quán)證作為在建房屋抵押的；
7）、批量房屋、整體小區(qū)房屋抵押中，登記機關(guān)沒有對應(yīng)建設(shè)規(guī)劃項目的房屋進行抵押登記的；
8）、抵押合同不真實、虛假抵押合同；
9）、抵押房屋價值未進行評估的，或評估值嚴重失真，虛假評估、
10）抵押人未提交抵押登記房屋對應(yīng)的土地使用證的等等。其次，抵押登記時，未對抵押房屋按套、戶進行特定化，將導(dǎo)致抵押登記無效。
第三、有爭議的房屋權(quán)屬進行登記的，抵押登記無效。
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