房地產(chǎn)成本控制方法研究論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的作用
（一）保證作用
通過(guò)加強(qiáng)成本控制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用從空間和時(shí)間上進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本中的偏差，并可以采用科學(xué)合理的方法予以更正，提高成本費(fèi)用的使用效率，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。
（二）促進(jìn)作用
在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，成本控制可以運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理，計(jì)算、調(diào)節(jié)和控制各種費(fèi)用，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)掘出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，加強(qiáng)成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。
（三）監(jiān)督作用
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過(guò)程的系統(tǒng)控制，加強(qiáng)成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，主管人員可以通過(guò)資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費(fèi)行為，可以避免一些不必要的浪費(fèi)和違法行為。
（四）協(xié)調(diào)作用
房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)方面利益受成本控制水平的影響，同時(shí)相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會(huì)影響財(cái)務(wù)成本控制。從企業(yè)成本目標(biāo)來(lái)看，由于一些客觀原因?qū)е略诰唧w的實(shí)施過(guò)程中會(huì)略顯不公平、合理。通過(guò)加強(qiáng)成本控制，可以協(xié)調(diào)好企業(yè)各方的利益，實(shí)現(xiàn)各個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法
（一）投資決策階段的成本控制管理方法
1.引進(jìn)前期成本控制人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平，要提高對(duì)前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機(jī)構(gòu)，要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性的研究，成本組織機(jī)構(gòu)的成員主要由以下成員構(gòu)成：房地市場(chǎng)專家、房地產(chǎn)管理的造價(jià)工程師、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)人員。同時(shí)，為了理論聯(lián)系實(shí)際，也可以聘請(qǐng)高校教授來(lái)授課，這個(gè)機(jī)構(gòu)應(yīng)由善管理、知造價(jià)、懂技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)就會(huì)熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發(fā)項(xiàng)目的償債能力，堅(jiān)持安全貸款的原則，科學(xué)合理的確定貸款數(shù)額。通過(guò)成本控制機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)合理安排資金，保證項(xiàng)目資金得到有效利用，防止項(xiàng)目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問(wèn)題。
（二）設(shè)計(jì)階段的成本管理方法
1.做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)對(duì)立統(tǒng)一的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和項(xiàng)目方案進(jìn)行比較選擇，有利于保證開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。其中，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的主要工作內(nèi)容是在保證開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和要求的基本前提下，適當(dāng)減少工程內(nèi)容，不用或者少用過(guò)多的材料，這樣就可以在保證項(xiàng)目工程質(zhì)量的情況下，降低開發(fā)項(xiàng)目的成本。
2.采用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和設(shè)計(jì)招標(biāo)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式：設(shè)計(jì)招標(biāo)方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設(shè)計(jì)招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從眾多中標(biāo)單位中選擇優(yōu)秀的單位來(lái)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)可以使各個(gè)設(shè)計(jì)單位在公平的環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從多種設(shè)計(jì)方案中選擇，提高了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，同時(shí)也可以有效防止行業(yè)之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。
（三）招標(biāo)階段成本控制管理方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機(jī)會(huì)，用合同條款的方式約定具體對(duì)施工過(guò)程中的材料、人工等因素。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進(jìn)行招標(biāo)，即固定總價(jià)招標(biāo)和工程量清單招標(biāo)。其中，固定總價(jià)招標(biāo)的方式主要應(yīng)用在項(xiàng)目緊張的情況下，投標(biāo)單位承擔(dān)主要的風(fēng)險(xiǎn)，工程造價(jià)可以由招標(biāo)方控制，然而這種方法不利于反映某一個(gè)單項(xiàng)的`造價(jià)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要從實(shí)際情況出發(fā)，在招標(biāo)階段選擇合理的成本控制管理方法。
（四）成本施工階段成本控制管理方法
1.不斷提高員工的節(jié)約意識(shí)。從實(shí)質(zhì)上來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)比較系統(tǒng)復(fù)雜的工作。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要落實(shí)節(jié)約的原則，也就是在保證工程項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，大大節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物力、財(cái)力、人力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工要認(rèn)識(shí)到節(jié)約并不是消極的節(jié)約成本，而是動(dòng)態(tài)監(jiān)督施工階段的成本使用情況，將工作的重點(diǎn)放在事前監(jiān)督上，要以系統(tǒng)論為主要的指導(dǎo)思想。節(jié)約原則要從以下三方面入手：
（1）建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度和明確成本開支的范圍，這樣有利于監(jiān)督和限制成本開支；
（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費(fèi)成本的現(xiàn)象；
（3）優(yōu)化施工方案。管理公共項(xiàng)目，降低對(duì)施工項(xiàng)目物力、人力、財(cái)力的消耗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好以上三點(diǎn)，才能合理控制好開發(fā)項(xiàng)目的成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)約項(xiàng)目成本的目標(biāo)。
2.優(yōu)化施工方法，制定科學(xué)合理的施工方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量水平與施工方案的選擇密切相關(guān)，施工方案的選擇也會(huì)影響工程造價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于選擇項(xiàng)目施工方案不同，就會(huì)影響工程造價(jià)、工期、施工機(jī)具的不同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本可以通過(guò)優(yōu)化施工方案，要結(jié)合自身設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)情況、施工圖紙、施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)規(guī)范驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和管理水平等因素，制定出一套科學(xué)合理的施工方案，合理控制工程造價(jià)，提高施工設(shè)備的利用率和效率，更好地實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本的目的。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一個(gè)良好的風(fēng)氣，可以激勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要認(rèn)識(shí)到成本控制管理的重要性，要做好各個(gè)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
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