房地產(chǎn)論文匯編[15篇]

　　在日常學(xué)習(xí)和工作中，大家都不可避免地要接觸到論文吧，論文是指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章。怎么寫(xiě)論文才能避免踩雷呢？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀與收藏。

房地產(chǎn)論文1

　　摘要：伴隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及社會(huì)的進(jìn)步，低碳經(jīng)濟(jì)在實(shí)際項(xiàng)目管理過(guò)程中，要針對(duì)具體問(wèn)題進(jìn)行集中處理和綜合管控，不僅要優(yōu)化利用環(huán)保理念，也要對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式和低碳運(yùn)行結(jié)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)化處理。筆者分析了低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，也對(duì)建構(gòu)低碳經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)平衡結(jié)構(gòu)的對(duì)策展開(kāi)了討論，旨在為相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供有價(jià)值的參考建議。

　　關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；法規(guī)政策

　　傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是粗放型發(fā)展模式，而隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，環(huán)保低碳型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)成為了社會(huì)發(fā)展的主流，要結(jié)合具體問(wèn)題進(jìn)行集中管控和綜合處理，以期利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新路徑提高綠色發(fā)展的時(shí)效性。

　　一、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

　　1.低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目建立過(guò)程中，低碳經(jīng)濟(jì)是新興經(jīng)濟(jì)模式，并沒(méi)有完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化要求，和國(guó)際市場(chǎng)也有一定的差距，在這種運(yùn)行模式下，如何有效構(gòu)建完整的資金管理模式和運(yùn)維系統(tǒng)，需要相關(guān)部門(mén)結(jié)合實(shí)際進(jìn)行集中調(diào)控。但是，在實(shí)際管理過(guò)程中，低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本，究其原因，主要是由于科學(xué)技術(shù)的研發(fā)過(guò)程需要大量的資金投入，而低碳經(jīng)濟(jì)本身就是利用新能源替代傳統(tǒng)高耗能源，不僅要重構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施和資金，還要調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展模型，就會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本，一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)由于不能有效進(jìn)行擴(kuò)充，就會(huì)在發(fā)展中失去競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2.低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)一步增高房?jī)r(jià)

　　在實(shí)際工程項(xiàng)目建立過(guò)程中，由于要順應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和目標(biāo)，就會(huì)大量使用新能源和新技術(shù)，正是由于低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)影響房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)濟(jì)成本的`增加就會(huì)在房?jī)r(jià)上有所體現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商利用高房?jī)r(jià)回收資金。甚至有一些開(kāi)發(fā)商打著低碳環(huán)保經(jīng)濟(jì)的幌子提高房?jī)r(jià)，有損于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡運(yùn)行，一些經(jīng)濟(jì)條件并不高的民眾就會(huì)放棄買房，這也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

　　3.低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)制約非環(huán)保性房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　在傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，煤炭、木材等都是消耗較大的能源，需要相關(guān)技術(shù)人員給予高度重視，但是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展進(jìn)程并沒(méi)有如預(yù)期般有效實(shí)現(xiàn)，在實(shí)際管理項(xiàng)目中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式還不能有效得到轉(zhuǎn)變，若是要有效推進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)，就要減少能源消耗，這就會(huì)嚴(yán)重制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的建立和發(fā)展。也就是說(shuō)，能源消耗項(xiàng)目會(huì)嚴(yán)重制約整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展層級(jí)，對(duì)其長(zhǎng)期發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的能源儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和非環(huán)保性房地產(chǎn)項(xiàng)目影響較大[1]。

　　二、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平衡發(fā)展的對(duì)策

　　1.進(jìn)一步制定相關(guān)法規(guī)政策

　　要想在實(shí)際管理過(guò)程中進(jìn)一步提高具體項(xiàng)目的運(yùn)行質(zhì)量，就要針對(duì)具體問(wèn)題進(jìn)行差別化處理，并且建立健全完整的法律法規(guī)管控模型。要有效完善并合理化分析相關(guān)問(wèn)題，在法律法規(guī)的監(jiān)管機(jī)制作用下，針對(duì)實(shí)際操作過(guò)程中的高能耗和高排放進(jìn)行系統(tǒng)化處理，有效控制相關(guān)參數(shù)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行穩(wěn)定性，確保在健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，整體房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也能實(shí)現(xiàn)良性升級(jí)。

　　2.進(jìn)一步科學(xué)化管控房地產(chǎn)企業(yè)成本

　　要想從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的高效發(fā)展，就要針對(duì)具體問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)化處理，保證從房地產(chǎn)成本結(jié)構(gòu)和運(yùn)行維度出發(fā)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展目標(biāo)。第一，要選取適宜的新材料和新技術(shù)，始終堅(jiān)持最優(yōu)化原則。第二，要對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行系統(tǒng)化處理和管控，減少排放量和降低能源損耗程度。第三，要積極運(yùn)行有效的預(yù)算機(jī)制，保證采購(gòu)過(guò)程和運(yùn)行維度之間能形成良好的處理關(guān)系和層級(jí)運(yùn)行關(guān)系，保證前期成本控制項(xiàng)目的有序進(jìn)行。

　　3.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和管控項(xiàng)目建立過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)要結(jié)合實(shí)際問(wèn)題建構(gòu)針對(duì)性管控條款，確保管理機(jī)制切實(shí)有效，且要加大監(jiān)督和管理力度，推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目有序進(jìn)行。為了進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，相關(guān)部門(mén)除了執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的法律法規(guī)外，還要運(yùn)行具體的管控機(jī)制和管理制度，確保項(xiàng)目運(yùn)行模型能貼合實(shí)際需求。只有真正踐行節(jié)能減排的項(xiàng)目發(fā)展模式和運(yùn)行維度，才能一定程度上保證整體管控結(jié)構(gòu)的完整度。除此之外，在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)要積極調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的財(cái)稅政策，確保資金需求量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展訴求之間能建立一種平衡態(tài)關(guān)系，進(jìn)而為我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序運(yùn)行提供基本的管控參數(shù)[2]。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　總而言之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，要積極落實(shí)有效的低碳管控體系，在優(yōu)化能源處理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，保證節(jié)能環(huán)保結(jié)構(gòu)和運(yùn)維參數(shù)形成良好的發(fā)展趨勢(shì)，并且堅(jiān)定地走可持續(xù)發(fā)展道路，提高能源使用率，提高節(jié)能環(huán)保意識(shí)，減少不符合標(biāo)準(zhǔn)的污染物排放，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]劉榮娟,趙道致.低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下供應(yīng)商選擇問(wèn)題研究[J].北京交通大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版,20xx,29(1):8-14.

　　[2]李英,陳向華.企業(yè)發(fā)展價(jià)值取向?qū)α之a(chǎn)工業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的影響——以大小興安嶺林區(qū)為例[J].東北林業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),20xx,41(4):140-143.

房地產(chǎn)論文2

　　摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及科學(xué)技術(shù)的日新月異，在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，越來(lái)越多的企業(yè)摒棄了依靠數(shù)字分析和規(guī)章制度來(lái)強(qiáng)化管理工作的硬性管理方法，將更多的經(jīng)歷轉(zhuǎn)移到了文化的認(rèn)同上，通過(guò)優(yōu)化企業(yè)的文化，凝聚更多的心理趨向、行為規(guī)范和價(jià)值觀來(lái)柔性管理企業(yè)，從而在提高了企業(yè)相關(guān)工作人員的工作熱情和工作積極性的同時(shí)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)工作得以順利的開(kāi)展和運(yùn)行，所以本文就房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵進(jìn)行闡述，探究了強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的重要性，分析了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的狀況，并以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為例提出了強(qiáng)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)文化；建設(shè)；內(nèi)涵；作用；現(xiàn)狀；措施

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵

　　房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中逐漸形成的，為全體員工所認(rèn)同、遵守，帶有本企業(yè)特色的價(jià)值觀念、行為模式以及與其相適應(yīng)的制度和組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化以房地產(chǎn)企業(yè)的'管理哲學(xué)和理念為核心的，凝聚著全體員工的歸屬感、積極性和創(chuàng)造性，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)及其成員的價(jià)值準(zhǔn)則、經(jīng)營(yíng)哲學(xué)、行為規(guī)范、共同信念以及凝聚力。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化主要包括物質(zhì)層、制度層和觀念層三個(gè)主要的層面，具有文化導(dǎo)向性，注重整體意識(shí)，有一定的精神追求，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也具有雙向?qū)傩裕�即房地產(chǎn)企業(yè)既遵循文化事業(yè)的一般規(guī)律，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則。

　　二、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的重要性

　　強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的文化建設(shè)工作是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要力量，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要法寶，同樣也是促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的靈魂。也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中取得更好更快的發(fā)展和進(jìn)步，就必須通過(guò)提高自身的知名度、商業(yè)信譽(yù)、品牌和服務(wù)的質(zhì)量來(lái)提高自身的內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)力，而這些都屬于企業(yè)文化的范疇；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化的建設(shè)是以提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力為最終目標(biāo)的，而在房地產(chǎn)界，品牌競(jìng)爭(zhēng)又是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，所以強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)工作能夠在很大程度上提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；此外，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化具體穩(wěn)定性，是企業(yè)發(fā)展的土壤，能夠給予房地產(chǎn)企業(yè)更多的力量，是企業(yè)發(fā)展的靈魂，由此可見(jiàn)，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著十分重要的作用。

　　三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的現(xiàn)狀

　　一方面，通過(guò)相關(guān)的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)于企業(yè)文化建設(shè)的重視程度不夠高，只是從口號(hào)上理解企業(yè)文化，沒(méi)有將企業(yè)的使命、宗旨和目標(biāo)等內(nèi)容結(jié)合起來(lái)，缺乏實(shí)際的執(zhí)行力，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)“老板文化”、“旗手文化”等企業(yè)文化，形式化的房地產(chǎn)企業(yè)文化大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)文化的價(jià)值，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施企業(yè)文化的初衷。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)中缺乏創(chuàng)新性，眾所周知，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是誕生于改革開(kāi)放后，所以大部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在同一化和重復(fù)性，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都將“團(tuán)結(jié)求實(shí)、質(zhì)量第一、開(kāi)拓創(chuàng)新、顧客質(zhì)量、服務(wù)周到”等口號(hào)作為自己的企業(yè)文化，千篇一律，模仿較多，不能和企業(yè)自身的特點(diǎn)和特色來(lái)建設(shè)自身的企業(yè)文化，這樣一來(lái)，既不能體現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值觀和精神信念，也不能發(fā)揮企業(yè)文化應(yīng)有的價(jià)值。

　　四、強(qiáng)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的措施

　　1.實(shí)際案例

　　眾所周知，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)可謂是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭軍，之所以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)能夠有今天的成就，與其優(yōu)秀的企業(yè)文化是分不開(kāi)的，縱觀萬(wàn)達(dá)企業(yè)集團(tuán)的企業(yè)文化，我們可以看出，在第一階段，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的強(qiáng)調(diào)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，老實(shí)做人，精明做事是其企業(yè)文化；第二階段，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)強(qiáng)調(diào)社會(huì)責(zé)任，共贏創(chuàng)富，回饋社會(huì)是其企業(yè)文化；第三階段，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)強(qiáng)調(diào)追求卓越，國(guó)際萬(wàn)達(dá)，百年萬(wàn)達(dá)是其企業(yè)文化。由此可見(jiàn)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在不同階段，都有著不同的企業(yè)文化，而且其制定的企業(yè)文化是與其發(fā)展水平和戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合，是有利于其下一步的發(fā)展和進(jìn)步的，因此，萬(wàn)達(dá)才有著今天的成功和成就。

　　2.強(qiáng)化措施

　　①樹(shù)立以人為本的管理理念

　　人是企業(yè)發(fā)展的核心，也是企業(yè)文化的靈魂，所以樹(shù)立以人為本的管理理念，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)同感是十分重要和必要的，也是使企業(yè)文化能夠切實(shí)發(fā)揮其應(yīng)有作用的關(guān)鍵，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)需要從兩方面著手，一方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的員工來(lái)說(shuō)，要把一切活動(dòng)都圍繞著調(diào)動(dòng)員工的工作熱情和工作積極性來(lái)開(kāi)展，使員工能夠接受企業(yè)文化，并且使員工擁有較強(qiáng)的責(zé)任感、使命感和榮譽(yù)感；而對(duì)外，要樹(shù)立信貸的營(yíng)銷觀念，強(qiáng)調(diào)以顧客為中心。

　　②加強(qiáng)創(chuàng)新和協(xié)作的力度

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中不僅需要和本行業(yè)的其他企業(yè)進(jìn)行交流，而且需要和政府行政管理部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)以及建筑材料供應(yīng)商等其他組織進(jìn)行溝通和聯(lián)系，所以在這個(gè)過(guò)程中，加強(qiáng)協(xié)作意識(shí)成為了房地產(chǎn)企業(yè)文化的必要組成部分；此外，要想在激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中取得更好更快的發(fā)展就必須加以創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化中必須真正的體現(xiàn)人性化、個(gè)性化以及現(xiàn)代的服務(wù)理念。

　　③優(yōu)化自身的企業(yè)形象

　　優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象，不僅要樹(shù)立良好的品牌意識(shí)，還需要房地產(chǎn)企業(yè)以誠(chéng)信為根本，打造具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的企業(yè)形象，這同時(shí)也是優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)外在企業(yè)文化的必然需求，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分的考慮自身的品牌設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、文化品味以及服務(wù)水平等，以誠(chéng)信為根本，做到表里如一，加大宣傳的力度，使自身的企業(yè)形象得到不斷的優(yōu)化，強(qiáng)化自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　雖然現(xiàn)階段越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)比較重視房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)文化的建設(shè)工作，也在一定程度上促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展，但是就實(shí)施情況來(lái)看，依舊存在一些問(wèn)題和不足，所以不斷的優(yōu)化和完善房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化是需要相關(guān)工作人員一直努力的方向和目標(biāo)。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]郝丹江.淺析國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的意義與途徑[J].南方論刊，20xx，（5）：79-80.

　　作者：侯佳楠 單位：秦皇島興龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)論文3

　　一、市場(chǎng)形勢(shì)現(xiàn)狀

　　根據(jù)國(guó)家土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場(chǎng)上，住宅項(xiàng)目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項(xiàng)目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應(yīng)的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)截取的陽(yáng)光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個(gè)樓盤(pán)有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量?jī)H35套，同比下跌了12.5％。

　　有中國(guó)第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機(jī)的沖擊。在放寬目標(biāo)客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來(lái)大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個(gè)季度，環(huán)球金融中心的簽約量?jī)H增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報(bào)告中指出，20xx年第四季度，上海大多數(shù)甲級(jí)辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至20xx年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過(guò)了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢(shì)還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣和系統(tǒng)自身運(yùn)行弊端等是導(dǎo)致這一局面的直接原因。

　　二、市場(chǎng)營(yíng)銷新亮點(diǎn)

　　根據(jù)近來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫(xiě)字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對(duì)這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭(zhēng)新、爭(zhēng)奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費(fèi)者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實(shí)加大群眾對(duì)地產(chǎn)的信心。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷也是營(yíng)銷中的一種，而營(yíng)銷學(xué)強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)涵和營(yíng)銷中的服務(wù)。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設(shè)計(jì)以及建筑的問(wèn)題，我們要做的最主要是服務(wù)。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷四個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務(wù)作為第五因素已經(jīng)被越來(lái)越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務(wù)將消費(fèi)者帶入建筑設(shè)計(jì)的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關(guān)鍵，經(jīng)過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務(wù)形式：

　　1.全員服務(wù)，必須認(rèn)識(shí)到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強(qiáng)每一位員工的團(tuán)隊(duì)精神和群體意識(shí)。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務(wù)，以顧客為導(dǎo)向，將顧客的自身利益拉伸到公司當(dāng)中，確保每位顧客即便因?yàn)槠渌�原因沒(méi)有買房，也會(huì)對(duì)公司留下很深刻的良好影響。

　　2.新穎服務(wù)，每一家房地產(chǎn)公司都是一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體，在眾多的個(gè)體當(dāng)中如果沒(méi)有自身特色的服務(wù)，將會(huì)給人平淡無(wú)味的'感覺(jué)，這在市場(chǎng)低迷的情形下將是致命的一點(diǎn)。新穎服務(wù)不是耍雜，而是指具有自身特色的服務(wù)形式，如，購(gòu)房半月內(nèi)無(wú)理由退房，或者對(duì)提出房屋不理想意見(jiàn)的顧客，合理者進(jìn)行一定金額的獎(jiǎng)勵(lì)制度等，吸引顧客主動(dòng)去了解房子。

　　3.售后服務(wù)，這一點(diǎn)在服務(wù)中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務(wù)。售后服務(wù)中更好、更快、更專業(yè)才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得最后勝利的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中做好售后服務(wù)合理定價(jià)、售后跟進(jìn)策略對(duì)公司的形象以及擴(kuò)展都很重要。

　　好的服務(wù)可以給顧客留下更好的印象，營(yíng)銷中的第五因素也將成為營(yíng)銷中的一大亮點(diǎn)，為顧客因成交而使需要（或問(wèn)題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復(fù)購(gòu)買奠定基礎(chǔ)。通過(guò)服務(wù)滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對(duì)公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購(gòu)買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯(cuò)誤，為今后改進(jìn)和提高成功機(jī)會(huì)作參考。

　　優(yōu)秀的服務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中可以起到很大的作用，如果市場(chǎng)是固有特定的，優(yōu)秀的服務(wù)可以吸引增加市場(chǎng)的擴(kuò)展率，將處于徘徊階段甚至沒(méi)有購(gòu)買欲望的顧客增加到購(gòu)買行列當(dāng)中。在市場(chǎng)營(yíng)銷中，服務(wù)就是成交前的樂(lè)章。通過(guò)服務(wù)樹(shù)立品牌形象，靠品牌來(lái)賣產(chǎn)品，好的導(dǎo)購(gòu)是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。

　　三、結(jié)論

　　房地產(chǎn)是每個(gè)人都會(huì)關(guān)注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機(jī)的地產(chǎn)泡沫下，市場(chǎng)低迷是當(dāng)前的一大形勢(shì)，樓房降價(jià)是迫于形勢(shì)，在市場(chǎng)部景氣的時(shí)候服務(wù)就更為重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷通過(guò)服務(wù)把公司獨(dú)有魅力感動(dòng)到消費(fèi)者，從而把產(chǎn)品變成服務(wù)，購(gòu)買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場(chǎng)弱勢(shì)的形勢(shì)下，回頭客往往是最重要的，所以服務(wù)營(yíng)銷是處于弱勢(shì)市場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，服務(wù)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一大亮點(diǎn)和重點(diǎn)，必須重視。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3]邵雪松：20xx房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析及營(yíng)銷對(duì)策[J].城市開(kāi)發(fā)，20xx，（02）.

房地產(chǎn)論文4

　　全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的引導(dǎo)下，為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過(guò)預(yù)算編制、控制過(guò)程等相應(yīng)活動(dòng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營(yíng)等全面、科學(xué)管理目標(biāo)的方法。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問(wèn)題層出不窮，造成嚴(yán)重影響。下面，將從預(yù)算管理中存在問(wèn)題角度出發(fā)，總結(jié)有效管理途徑。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題 1、預(yù)算數(shù)據(jù)、信息不科學(xué)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身數(shù)據(jù)、科學(xué)等管理意識(shí)相對(duì)薄弱，特別是新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)的入庫(kù)管理，更是存在諸多不足之處。對(duì)于部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間普遍存在搶項(xiàng)目進(jìn)度、未按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工等現(xiàn)象，最終出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，如：項(xiàng)目竣工時(shí)的總體預(yù)算多于施工圖紙規(guī)定的預(yù)算。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，說(shuō)明新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏全面、科學(xué)的預(yù)算證據(jù)，間接使全面預(yù)算管理失去原有意義。此外，預(yù)算管理人員工作意識(shí)低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中較為常見(jiàn)的問(wèn)題。

　　2、缺乏戰(zhàn)略性的導(dǎo)向近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多。但大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)算管理中僅重視預(yù)算，而不重視項(xiàng)目，使后續(xù)項(xiàng)目出現(xiàn)各種問(wèn)題，缺乏戰(zhàn)略性導(dǎo)向。對(duì)于新城項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不但花費(fèi)時(shí)間多，花費(fèi)資金也相對(duì)較多，若企業(yè)未充分考慮戰(zhàn)略目標(biāo)、預(yù)算管理，將很難實(shí)現(xiàn)合理分配有限資源的目標(biāo)。若繼續(xù)使用相對(duì)傳統(tǒng)的預(yù)算編制模式，將無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預(yù)算依據(jù)。

　　3、缺乏完整的管理體系由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項(xiàng)目，其中，項(xiàng)目的整體預(yù)算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認(rèn)、調(diào)整。就當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其預(yù)算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實(shí)質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對(duì)完善的管理體系，使得全面預(yù)算管理未真正發(fā)揮作用。

　　4、全面預(yù)算管理模式不完善在傳統(tǒng)的預(yù)算管理中，對(duì)于跨期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目管理，通常將經(jīng)濟(jì)效益作為銷售目標(biāo)。雖然傳統(tǒng)的管理模式有著一定的優(yōu)勢(shì)，但隨著企業(yè)資金的不斷流動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增加，該模式下的資金流動(dòng)易短缺，特別是金融危機(jī)時(shí)，重視經(jīng)濟(jì)效益的企業(yè)易出現(xiàn)管理效率降低現(xiàn)象。

　　5、預(yù)算編制、評(píng)估等機(jī)制不足大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、編制人員為財(cái)務(wù)人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動(dòng)來(lái)控制整體預(yù)算，并將其作為評(píng)估預(yù)算的依據(jù)，使預(yù)算管理以企業(yè)財(cái)務(wù)管理的形式呈現(xiàn)，對(duì)于全面預(yù)算管理、控制來(lái)說(shuō)，意義不大。并且，就目前的新城項(xiàng)目預(yù)算管理來(lái)說(shuō)，極少企業(yè)能主動(dòng)控制、管理全部預(yù)算，只單純的將全面預(yù)算管理作為控制項(xiàng)目成本的計(jì)劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況的獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰制度也未落實(shí)到底，無(wú)法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動(dòng)性。

　　二、完善全面預(yù)算管理的途徑

　　1、建立、健全預(yù)算管理體系通常來(lái)說(shuō)，以企業(yè)戰(zhàn)略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對(duì)于全面預(yù)算管理來(lái)說(shuō)，主要的目的是管理企業(yè)的未來(lái)，即借助財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)描述企業(yè)的戰(zhàn)略性目標(biāo)、方案，是確保企業(yè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為工作的出發(fā)點(diǎn)、落腳點(diǎn)，不但能提升企業(yè)價(jià)值觀，還可實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中較為新型的行業(yè)，更是應(yīng)該積極評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境等，加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的研究力度，并根據(jù)具體的情況制定目標(biāo)，從整體角度出發(fā)為預(yù)算管理提供幫助。

　　2、完善、規(guī)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)完善的企業(yè)成本、費(fèi)用體系是確保企業(yè)工作順利進(jìn)行的`關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)、開(kāi)放項(xiàng)目資料及數(shù)據(jù)等建立一套相對(duì)完整的成本、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)體系。另外，在對(duì)定額的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行時(shí)，需不斷更新、累積新型項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，不斷完善定額標(biāo)準(zhǔn)，為下一個(gè)新型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供可靠依據(jù)。

　　3、改善預(yù)算管理模式，調(diào)整預(yù)算周期房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預(yù)算管理模式，調(diào)整整體預(yù)算周期，需做好這樣幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長(zhǎng)，需根據(jù)具體健康建立針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因?yàn)橘Y金流量是全面預(yù)算管理的主要工作；第二點(diǎn)，新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，為確保該項(xiàng)目資金可正常運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制過(guò)程中，需按照月份、季節(jié)、年度等方式分別編制預(yù)算方案，不能單純性的借助傳統(tǒng)預(yù)算周期的方式進(jìn)行編制。另外，為有效指導(dǎo)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，還需根據(jù)新型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期，根據(jù)該工程進(jìn)度、簽約合同期限等方式，編制中長(zhǎng)期的預(yù)算管理方案；第三點(diǎn)，為保證企業(yè)全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確度，企業(yè)的相關(guān)部門(mén)需加強(qiáng)溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，提高對(duì)新型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息、數(shù)據(jù)不對(duì)稱現(xiàn)象。同時(shí)，還需積極完善企業(yè)的預(yù)算管理信息，提高預(yù)算的準(zhǔn)確度，將各項(xiàng)工作落實(shí)到個(gè)人，明確工作職責(zé)。當(dāng)然，還需調(diào)整預(yù)算工作。當(dāng)房地產(chǎn)的預(yù)算方案得以批準(zhǔn)后，禁止隨意調(diào)整，一旦執(zhí)行期間出現(xiàn)阻礙預(yù)算方案的危險(xiǎn)性因素時(shí)，需立即借助內(nèi)部情況或其他方法彌補(bǔ)，若不存在彌補(bǔ)條件，需再次調(diào)整預(yù)算管理。

　　4、完善預(yù)算管理監(jiān)督、考核體系一方面，引進(jìn)外來(lái)先進(jìn)、全面的預(yù)算管理系統(tǒng)不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項(xiàng)目管理過(guò)程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況監(jiān)督、審計(jì)，從而完善預(yù)算管理體系。并且，還需建立一定的監(jiān)督體系，監(jiān)督各個(gè)部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以借助該制度規(guī)范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評(píng)估預(yù)算執(zhí)行情況，便于更好的完善預(yù)算管理、考核制度。相對(duì)傳統(tǒng)的預(yù)算管理、考核制度以財(cái)務(wù)管理為主要目標(biāo)，雖然能提高企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的管理效率，但就現(xiàn)在新型的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)添加非財(cái)務(wù)性內(nèi)容，如：?jiǎn)T工、客戶之間關(guān)系的評(píng)估。此外，企業(yè)還需綜合性的評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益、成本等指標(biāo)，通過(guò)這樣的評(píng)估，不但能縱向比對(duì)企業(yè)內(nèi)部情況，還可橫向比對(duì)企業(yè)外部情況，對(duì)全面預(yù)算考核體系的建立提供依據(jù)。

　　5、完善預(yù)算管理體制對(duì)于企業(yè)全面預(yù)算管理體制來(lái)說(shuō)，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點(diǎn)進(jìn)行：第一點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、全面預(yù)算管理并不存在等同關(guān)系，所謂的財(cái)務(wù)管理僅是財(cái)務(wù)人員管理企業(yè)資金的流動(dòng)量；而全面預(yù)算管理則是一個(gè)相對(duì)完整、全面的過(guò)程。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認(rèn)識(shí)全面預(yù)算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預(yù)算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點(diǎn)，全面預(yù)算管理的實(shí)施在于是否建立、健全管理體系。傳統(tǒng)的預(yù)算管理僅重視企業(yè)現(xiàn)存管理層，不但不利于企業(yè)預(yù)算的編制、評(píng)估，還影響到預(yù)算實(shí)施的重要性。在新型社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響下，對(duì)全面預(yù)算管理有著強(qiáng)烈的要求，需專業(yè)化的人才執(zhí)行，導(dǎo)致傳統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理人員無(wú)法勝任該工作。這就需要及時(shí)完善全面預(yù)算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會(huì)擔(dān)任預(yù)算管理工作，將工作責(zé)任到人；第三點(diǎn)，完善預(yù)算管理是強(qiáng)化企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進(jìn)行預(yù)算編制、控制過(guò)程等。為從根本上完善企業(yè)的預(yù)算管理，需根據(jù)相關(guān)規(guī)章制度制定管理方案，并出臺(tái)操作性較強(qiáng)的考核、評(píng)估系統(tǒng)。同時(shí)完善獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰機(jī)制，強(qiáng)化預(yù)算管理。

房地產(chǎn)論文5

　　1企業(yè)文化視角下房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理機(jī)制分析

　　1.1房地產(chǎn)企業(yè)文化

　　企業(yè)文化由物質(zhì)文化、行為文化、精神文化構(gòu)成，指在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)以及實(shí)踐中逐步形成并發(fā)展起來(lái)的，帶有企業(yè)自身特征的，能夠被組織成員接受及遵守的行為準(zhǔn)則、精神風(fēng)貌或者價(jià)值理念。美國(guó)學(xué)者迪爾指出，企業(yè)文化的構(gòu)成要素有企業(yè)環(huán)境、價(jià)值觀、英雄人物、禮節(jié)和儀式、文化網(wǎng)絡(luò)。后來(lái)大量學(xué)者總結(jié)出企業(yè)文化具有導(dǎo)向功能、凝聚功能、激勵(lì)功能、約束功能、競(jìng)爭(zhēng)功能。本文中提到的當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)人力資源管理所存在的問(wèn)題，無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)管理理念落后，還是忽視對(duì)人才的培養(yǎng)等問(wèn)題都滲透在企業(yè)文化的五個(gè)要素中，說(shuō)明員工對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)知存在不足。著名學(xué)者小羅伯特沃特曼闡明企業(yè)文化的駕馭力與凝聚力是卓越企業(yè)成功的主要特征，可見(jiàn)企業(yè)文化對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性。房地產(chǎn)業(yè)是涉及多領(lǐng)域的特殊行業(yè)，它的文化內(nèi)容應(yīng)包含以下幾個(gè)方面：

　　（1）本企業(yè)最基本的價(jià)值觀。

　　（2）體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：建筑的本質(zhì)是人與自然的和諧。

　　（3）員工要理解房地產(chǎn)業(yè)的精髓和本質(zhì)，而非停留在簡(jiǎn)單的蓋房子和賣房子。良好的文化會(huì)形成企業(yè)較佳的信譽(yù)，從而使企業(yè)得到用戶的好感和認(rèn)可。因此，將企業(yè)文化融入到房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理實(shí)踐中去，完善當(dāng)前人力資源管理機(jī)制，尋求企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是關(guān)鍵。企業(yè)文化用企業(yè)基本價(jià)值觀的軟約束來(lái)緩沖和促進(jìn)人力資源管理中具體制度更好的執(zhí)行。在房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理中一些新制度的推行，比如涉及薪酬考核的新方案等，員工們并不能很快適應(yīng)，甚至由于會(huì)影響其短期利益而產(chǎn)生抵觸情緒，此時(shí)就需要利用優(yōu)秀的企業(yè)文化來(lái)緩沖推行這些制度所帶來(lái)的振蕩。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理部門(mén)未能真正融入企業(yè)文化，僅僅口頭上宣傳企業(yè)文化的重要性，使企業(yè)文化所具有的導(dǎo)向作用、凝聚作用、激勵(lì)作用、約束作用、競(jìng)爭(zhēng)作用沒(méi)有很好地挖掘出來(lái)。基于此，積極研究房地產(chǎn)業(yè)人力資源管理相關(guān)機(jī)制，并結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，切實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的實(shí)施，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)人力資源管理的科學(xué)管理，對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)和保持企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　1.2以企業(yè)文化為導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理機(jī)制

　　利用企業(yè)文化來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理，必須要將企業(yè)文化滲透到人力資源管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中。以企業(yè)文化為導(dǎo)向進(jìn)行各項(xiàng)職能管理，實(shí)施有效的人力資源管理工作，有助于人才積極性的發(fā)揮，有利于提高員工的創(chuàng)新能力，使房地產(chǎn)企業(yè)得到持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　1.2.1轉(zhuǎn)變管理理念，遵循“以人為本”房地產(chǎn)企業(yè)要遵循“以人為本”的人力資源管理理念，將企業(yè)文化凝聚力的優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)在企業(yè)建設(shè)上。實(shí)際工作中，受傳統(tǒng)觀念的影響和僵化管理模式的制約，很多企業(yè)管理者和人力資源管理者仍然沿用傳統(tǒng)的人事管理方法對(duì)員工進(jìn)行管理，從而挫傷了員工的工作熱情，大大降低了企業(yè)凝聚力。要注重與員工之間的交流，了解員工的價(jià)值觀，為員工營(yíng)造有助于他們體現(xiàn)甚至創(chuàng)造自身價(jià)值的工作環(huán)境。弘揚(yáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)媒體等多種方式對(duì)外宣傳，對(duì)內(nèi)鞏固，為創(chuàng)建良好健康的企業(yè)文化而努力。在企業(yè)的人力資源管理理念上要本著與時(shí)俱進(jìn)的原則，引進(jìn)最新最先進(jìn)的管理模式，讓管理系統(tǒng)得以完善，提高員工的工作熱情，為企業(yè)創(chuàng)造更大效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的循環(huán)發(fā)展。

　　1.2.2人才招聘與培訓(xùn)機(jī)制在企業(yè)員工的招聘過(guò)程中，不能僅僅看應(yīng)聘者的學(xué)歷水平，更要注重對(duì)素質(zhì)、價(jià)值觀和專業(yè)水平的考核，看其是否與企業(yè)的核心價(jià)值觀一致。同時(shí)，還要提高對(duì)員工的培訓(xùn)，扎實(shí)做好人才培養(yǎng)工作，將人才培養(yǎng)與完善培訓(xùn)機(jī)制緊密結(jié)合，為員工提供可能的發(fā)展空間。不僅要考慮從業(yè)人員培訓(xùn)的現(xiàn)實(shí)性，而且要考慮員工自身發(fā)展的可能性。在專業(yè)培訓(xùn)的過(guò)程中要注重對(duì)員工自身潛能的挖掘，對(duì)培訓(xùn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)分析并調(diào)整。

　　1.2.3企業(yè)激勵(lì)約束機(jī)制目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)激勵(lì)機(jī)制單一，缺乏活力，嚴(yán)重影響了員工工作積極性的發(fā)揮和創(chuàng)造熱情。人力資源部門(mén)管理者應(yīng)該根據(jù)員工的差異對(duì)他們進(jìn)行個(gè)別化獎(jiǎng)勵(lì)，從而達(dá)到激勵(lì)的最大效果。

　　（1）物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)相結(jié)合員工存在著物質(zhì)需求和精神需求，相應(yīng)的激勵(lì)方式也應(yīng)該是物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)相結(jié)合。美國(guó)心理學(xué)家亞伯拉罕馬斯洛最早提出需求層次理論，認(rèn)為人有生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)需求,這五種需求的關(guān)系呈“金字塔”形。結(jié)合雙因素理論，利用物質(zhì)和精神激勵(lì)的方式可以有效實(shí)現(xiàn)員工對(duì)基本需求的追求到自我價(jià)值的追求，這不僅可提高員工的工作積極性，也可以培養(yǎng)員工自身價(jià)值觀的形成，使個(gè)人目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)一致。馬斯洛還指出，只有尚未滿足的需求才能影響員工的行為，已滿足的需求不再起激勵(lì)作用，設(shè)計(jì)差別化的激勵(lì)方式則顯得尤為重要。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)中的高級(jí)管理者和中層管理者更多的表現(xiàn)為對(duì)成就、權(quán)利、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的追求，基層人員更多的是對(duì)生理需要、歸屬感的追求，因此企業(yè)建立激勵(lì)機(jī)制時(shí)應(yīng)該識(shí)別員工的需求層次，只有未滿足的需求才起激勵(lì)作用。對(duì)管理層員工，企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)造使人發(fā)揮才能的工作環(huán)境，并給予工作本身的內(nèi)在激勵(lì)，讓他們擔(dān)當(dāng)具有挑戰(zhàn)性的工作。對(duì)于基層員工，更注重的是提供足夠的物質(zhì)激勵(lì)，保證有安全的工作環(huán)境和基本工資的前提下，再創(chuàng)造機(jī)會(huì)讓員工追求更高層次的需求，增加其歸屬感和滿意度。企業(yè)的最終目標(biāo)是鼓勵(lì)員工實(shí)現(xiàn)精神追求，獲得員工對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)同，增強(qiáng)員工的企業(yè)文化意識(shí)。

　　（2）個(gè)人激勵(lì)與群體激勵(lì)相結(jié)合隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、全球化、組織變革的興起，工作更多以團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目組的形式開(kāi)展，這點(diǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)顯得更加突出。在企業(yè)中，個(gè)體行為不可避免受到其所在群體的影響，群體亦對(duì)其成員有多方面的功能，人力資源管理部門(mén)有必要制定面向群體的激勵(lì)措施。如對(duì)可比的不同團(tuán)隊(duì)進(jìn)行評(píng)比，獎(jiǎng)勵(lì)工作績(jī)效高的團(tuán)隊(duì)，促進(jìn)不同群體間的良性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，融入企業(yè)文化的理念，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)的精神追求，使個(gè)人目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)一致，實(shí)現(xiàn)與企業(yè)的核心價(jià)值觀的吻合，這樣做不僅真正留住人才，更能促進(jìn)高績(jī)效團(tuán)隊(duì)的建立。

　　（3）正面激勵(lì)與負(fù)面激勵(lì)相結(jié)合由強(qiáng)化理論可知，激勵(lì)分為正面激勵(lì)與負(fù)面激勵(lì)。正面激勵(lì)是對(duì)員工符合企業(yè)目標(biāo)的行為進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；負(fù)面激勵(lì)是對(duì)員工違背企業(yè)目標(biāo)的行為進(jìn)行懲罰，使之不再發(fā)生。沒(méi)有正面激勵(lì)就難以引發(fā)員工行為的內(nèi)在動(dòng)力；沒(méi)有負(fù)面激勵(lì)就難以保證員工起碼的努力程度和努力的方向。

　　1.2.4完善績(jī)效考核機(jī)制，營(yíng)造企業(yè)文化氛圍房地產(chǎn)考核制度應(yīng)該和薪酬相互掛鉤，提高企業(yè)人力資源管理效率。應(yīng)該建立健全薪酬制度，將企業(yè)員工的工作內(nèi)容、職業(yè)規(guī)劃都納入到企業(yè)管理過(guò)程中，融入房地產(chǎn)業(yè)的文化特色。然而，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重忽視了企業(yè)文化的作用，一度認(rèn)為薪酬越高員工的努力程度就越高，結(jié)果導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)員工薪酬增速與企業(yè)凈利潤(rùn)增速相違背，呈負(fù)相關(guān)，而理想的薪酬激勵(lì)應(yīng)該是薪酬總額漲跌與純利潤(rùn)漲跌保持高度正相關(guān)，表明這些企業(yè)薪酬處于相對(duì)“透支”的不健康運(yùn)營(yíng)狀態(tài)中，企業(yè)存在一定的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（孟平生，20xx）。當(dāng)然，一些房地產(chǎn)企業(yè)在薪酬控制方面過(guò)于吝嗇，同樣不能有效激勵(lì)員工。同時(shí)，企業(yè)要試圖對(duì)員工的價(jià)值觀進(jìn)行考核，并設(shè)法使其認(rèn)同本企業(yè)的文化，培養(yǎng)自身價(jià)值觀與文化價(jià)值觀的耦合。在員工自身價(jià)值觀與企業(yè)核心價(jià)值觀一致的前提下，只要保證薪酬合理，員工的努力程度就會(huì)越來(lái)越大。反之，如果員工不認(rèn)同企業(yè)的文化，薪酬的高低就決定了貢獻(xiàn)的大小。

　　2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理對(duì)策建議

　　房地產(chǎn)業(yè)是綜合性強(qiáng)的行業(yè)，該行業(yè)關(guān)鍵人才均為稀缺性人才，如建筑設(shè)計(jì)類、工程類、成本控制類的人才等。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型階段，誰(shuí)占有更多優(yōu)秀人才資源，誰(shuí)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。同時(shí)，該行業(yè)具有季節(jié)性特點(diǎn)，導(dǎo)致的人口流動(dòng)大、員工教育文化差異等問(wèn)題加大了房地產(chǎn)業(yè)人力資源管理的難度。房地產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型成功，人力資源管理部門(mén)務(wù)必采取措施提高管理水平，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　2.1實(shí)施戰(zhàn)略人力資源管理

　　房地產(chǎn)業(yè)的季節(jié)性變化使得某一段時(shí)間進(jìn)入該行業(yè)的人員大幅度增加，淡期時(shí)一部分人員退出該行業(yè)。這一現(xiàn)象就要求企業(yè)人力資源管理部門(mén)積極的做好規(guī)劃，以免阻礙企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。而戰(zhàn)略人力資源管理就要求人力資源管理部門(mén)轉(zhuǎn)換自己的角色，聯(lián)系企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，更多地從事戰(zhàn)略性管理工作，如人力資源發(fā)展規(guī)劃與政策的制定、人才的開(kāi)發(fā)與支持、員工的教育培訓(xùn)與生活規(guī)劃等。人力資源管理部門(mén)應(yīng)該積極參與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定與實(shí)施，成為企業(yè)與員工之間溝通的橋梁，對(duì)人員變動(dòng)等突發(fā)事件做出積極地回應(yīng)。

　　2.2完善培訓(xùn)體系，加強(qiáng)人員隊(duì)伍建設(shè)

　　對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該把提高人力資源的質(zhì)量擺在首要位置。為了更好地留住核心人才，提升基層員工質(zhì)量，改善企業(yè)人力資源管理水平，企業(yè)應(yīng)加大對(duì)員工的培訓(xùn)力度，有目標(biāo)的對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。

　　2.2.1培養(yǎng)員工創(chuàng)新能力隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)和企業(yè)也相應(yīng)的回歸理性，從當(dāng)前的市場(chǎng)需求層面來(lái)看，消費(fèi)者的`觀念正從簡(jiǎn)單的居住空間上升為精神享受，生活方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。而以年輕人為主力的置業(yè)者對(duì)房子提出了更高的個(gè)性化要求，這就對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性化創(chuàng)新提出更高要求。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏此類洞察力強(qiáng)的員工，因此企業(yè)要完善培訓(xùn)制度，培養(yǎng)員工洞察市場(chǎng)變化的能力，按市場(chǎng)實(shí)際需要培養(yǎng)人才的創(chuàng)新能力，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2.2.2定向培養(yǎng)近年來(lái)，我國(guó)已經(jīng)成為全球最大的資本輸出國(guó)。有數(shù)據(jù)顯示，20xx年我國(guó)跨境房地產(chǎn)投資可能超過(guò)300億美元，折合人民幣1866億元。萬(wàn)科、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、綠地、首創(chuàng)對(duì)外均有動(dòng)向。為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求，企業(yè)應(yīng)加大對(duì)員工培訓(xùn)的投資，建立學(xué)習(xí)型組織或增加培訓(xùn)課程，保持企業(yè)的活力，提高員工的工作能力。鼓勵(lì)滿足要求的員工出國(guó)深造，使企業(yè)文化深入人心，使員工工作更加投入。

　　2.2.3崗位輪換房地產(chǎn)企業(yè)綜合性強(qiáng)，員工有必要熟悉各崗位工作內(nèi)容。為加強(qiáng)部門(mén)間的溝通，人力資源部門(mén)應(yīng)制定計(jì)劃，實(shí)施崗位輪換，也叫崗位交流，即將有關(guān)聯(lián)的部門(mén)，在明確交流體驗(yàn)重點(diǎn)后，有計(jì)劃、有安排進(jìn)行的一種部門(mén)間業(yè)務(wù)代培（李杰，20xx）。這樣做不僅可以加強(qiáng)公司團(tuán)隊(duì)能力和各部門(mén)的業(yè)務(wù)往來(lái)，同時(shí)也可以提高員工的業(yè)務(wù)能力，甚至可以產(chǎn)生許多業(yè)務(wù)交織后延展深化的新工作領(lǐng)域，使公司的業(yè)務(wù)水平得到提高，使員工對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)同感得到增強(qiáng)。

　　2.2.4注入綠色創(chuàng)新思維目前，環(huán)境承載能力已達(dá)到或接近上限，發(fā)展綠色低碳循環(huán)發(fā)展新方式顯得尤為重要。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走綠色、低碳、循環(huán)的路線更重要的意義在于房地產(chǎn)與20多個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)，若推動(dòng)綠色低碳戰(zhàn)略，不僅將拉動(dòng)上游的綠色生產(chǎn)，也將帶動(dòng)下游的綠色消費(fèi)，低碳戰(zhàn)略也將是品牌房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在。因此，企業(yè)在員工的培訓(xùn)過(guò)程中，不僅要注重員工的產(chǎn)品創(chuàng)新能力和營(yíng)銷能力，還要注重對(duì)員工綠色創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　2.3豐富激勵(lì)措施，吸引并保留人才

　　2.3.1注重對(duì)員工自身價(jià)值觀的培養(yǎng)首先，將員工看作是房地產(chǎn)企業(yè)的資本，將員工放在與企業(yè)同等重要的地位，并建立薪酬激勵(lì)、環(huán)境激勵(lì)、發(fā)展激勵(lì)、領(lǐng)導(dǎo)激勵(lì)等多方面的激勵(lì)機(jī)制，才能促進(jìn)員工工作效率提高、減少員工流失、滿足員工自我成就感，最終減少房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資的不確定性。其次，企業(yè)應(yīng)通過(guò)福利措施形成與員工共進(jìn)退、共發(fā)展的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，培養(yǎng)員工價(jià)值觀與企業(yè)價(jià)值觀的一致性，讓員工忠實(shí)于企業(yè)。只有這樣，企業(yè)與員工才能與員工達(dá)成一種默契，真正建立信任與承諾關(guān)系，從根本上減少人才流失進(jìn)而增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　2.3.2股權(quán)激勵(lì)為加強(qiáng)企業(yè)高級(jí)人才隊(duì)伍建設(shè)，留住企業(yè)核心人才，人力資源部門(mén)在制定激勵(lì)措施時(shí)，在不影響企業(yè)利益的條件下，針對(duì)高層人員考慮結(jié)合股權(quán)激勵(lì)措施穩(wěn)固人心，提高房地產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　2.4建立公平、公正的績(jī)效考核機(jī)制

　　企業(yè)在建立員工績(jī)效考核機(jī)制時(shí)，要做到差異化。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，人力資源管理的對(duì)象不僅是各種層次的技術(shù)和管理人員，還要包括生產(chǎn)人員、銷售人員和服務(wù)人員。績(jī)效考核時(shí)，要從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合員工的工作性質(zhì)、難易程度等，建立公正的績(jī)效考核體系，形成公平的薪酬制度。

　　3結(jié)語(yǔ)

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)人力資源的科學(xué)管理，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型時(shí)期，更需要優(yōu)秀的人力資源為企業(yè)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的思想與觀念轉(zhuǎn)變，在企業(yè)文化視角下創(chuàng)新人力資源管理機(jī)制，更加凸顯人的文化意義與文化價(jià)值，也更能體現(xiàn)人的價(jià)值與潛能。只有利用現(xiàn)代化和人性化的人力資源管理手段，將人力資源管理與企業(yè)的文化建設(shè)相結(jié)合，才能在員工心目中真正形成認(rèn)同感，打造出新時(shí)期人力資源管理的新機(jī)制，使企業(yè)的人力資源管理更富有生命力，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供有力保障。

房地產(chǎn)論文6

　　1房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)管理中存在的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購(gòu)包括咨詢服務(wù)采購(gòu)、工程采購(gòu)、設(shè)備采購(gòu)、材料采購(gòu)等，其中材料采購(gòu)和工程采購(gòu)是主要內(nèi)容。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)場(chǎng)施工逐步弱化，工廠生產(chǎn)逐漸強(qiáng)化，材料采購(gòu)成了物資采購(gòu)的主體。從房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的現(xiàn)狀來(lái)看，還存在一些不足，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)管理的水平。

　　1.1物資采購(gòu)成本較高

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購(gòu)直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建造成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在物資采購(gòu)中存在成本較高的情況，一是采購(gòu)權(quán)分散，采購(gòu)計(jì)劃不完整，存在采購(gòu)數(shù)量不成批量的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購(gòu)價(jià)格未達(dá)到最優(yōu);二是采購(gòu)人員素質(zhì)不一，對(duì)采購(gòu)計(jì)劃不能正確評(píng)估，存在人情采購(gòu)、關(guān)系采購(gòu)的問(wèn)題，出現(xiàn)物資庫(kù)存積壓，增加了材料管理費(fèi)用;三是采購(gòu)管理結(jié)構(gòu)不嚴(yán)謹(jǐn)，采購(gòu)渠道單一，采購(gòu)環(huán)節(jié)繁多，存在舍近求遠(yuǎn)的情況，加大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體成本。

　　1.2質(zhì)量控制難度較大

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同施工材料密切相關(guān)，物資采購(gòu)質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進(jìn)而影響樓盤(pán)銷售和企業(yè)利潤(rùn)，所以物資采購(gòu)質(zhì)量非常重要。在采購(gòu)供應(yīng)中，有些企業(yè)對(duì)供應(yīng)商評(píng)估分析不足，導(dǎo)致部分采購(gòu)物資不能完全達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建筑標(biāo)準(zhǔn)，使得工程質(zhì)量難以得到保障，因此，采購(gòu)物資的驗(yàn)收檢查環(huán)節(jié)不可缺少。對(duì)采購(gòu)物資的質(zhì)量控制不像對(duì)價(jià)格、交貨期要求那么簡(jiǎn)單，操作難度很大，采購(gòu)部門(mén)不可能全部把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)表述在合同中，更多在事后進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，這無(wú)形中加大了物資采購(gòu)質(zhì)量控制的難度。

　　1.3合作關(guān)系問(wèn)題較多

　　房地產(chǎn)企業(yè)同物資供應(yīng)商之間本應(yīng)是一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，相互共享信息，聯(lián)合生產(chǎn)和銷售，合作降低成本，共同提高競(jìng)爭(zhēng)力。但在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關(guān)系，二者往往是臨時(shí)性短期行為，合作關(guān)系并不緊密。同時(shí)在過(guò)程中經(jīng)常消耗較長(zhǎng)時(shí)間博弈各自利益和解決日常問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)期的有計(jì)劃的合作戰(zhàn)略決策所花費(fèi)的時(shí)間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購(gòu)管理帶來(lái)了更多問(wèn)題，也為物資采購(gòu)質(zhì)量控制埋下了一些隱患。

　　1.4成本管理意識(shí)較少

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數(shù)員工缺少成本管理意識(shí)，認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)行為，缺乏全員參與的主動(dòng)性。這種粗放的管理機(jī)制直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，主要表現(xiàn)為:注重項(xiàng)目成本的`絕對(duì)發(fā)生額度，忽略整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效率;注重項(xiàng)目建造成本控制，缺少項(xiàng)目各階段成本的管理;注重項(xiàng)目大額支出監(jiān)督，缺乏項(xiàng)目全面成本管理的意識(shí)。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)員工存在出工不出力的現(xiàn)象，在實(shí)際操作中沒(méi)有有效執(zhí)行規(guī)章制度，以致物資采購(gòu)質(zhì)量得不到保證。

　　2提升房地產(chǎn)物資采購(gòu)管理績(jī)效的途徑

　　面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，明晰部門(mén)崗位職責(zé)，規(guī)范物資采購(gòu)業(yè)務(wù)，優(yōu)化物資采購(gòu)流程，嚴(yán)控物資采購(gòu)質(zhì)量，有效控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2.1建立健全規(guī)章制度

　　建立健全規(guī)章制度是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展物資采購(gòu)管理工作的根本保證。在物資采購(gòu)的過(guò)程中，由于規(guī)章制度缺位，可能會(huì)出現(xiàn)部分物資采購(gòu)管理失控，造成一些不可彌補(bǔ)的質(zhì)量問(wèn)題，大大損耗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。因此，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理理念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，建立健全物資采購(gòu)管理相關(guān)的制度、標(biāo)準(zhǔn)和程序十分必要，能扎實(shí)推進(jìn)物資采購(gòu)管理績(jī)效的提升。但是，規(guī)章制度畢竟是紙上之物，要使規(guī)章制度發(fā)揮作用，必須通過(guò)系統(tǒng)教育、日常教育樹(shù)立全員成本管理的意識(shí)，必須通過(guò)效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系建設(shè)強(qiáng)化制度實(shí)施的效能。在意識(shí)樹(shù)立方面，應(yīng)讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系建設(shè)方面，應(yīng)以企業(yè)盈利最大化為目標(biāo)，在管理鏈條中做到全程可控，在部門(mén)之間形成相互制約監(jiān)督機(jī)制，在全體員工中充分調(diào)動(dòng)工作積極性，把成本管理滲透到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　2.2全面實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，實(shí)施物資采購(gòu)公開(kāi)招標(biāo)，物資供應(yīng)按進(jìn)度分批配送十分重要。第一，公開(kāi)招標(biāo)選擇優(yōu)秀供應(yīng)商，包括供應(yīng)商的信譽(yù)度、生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、管理水平、服務(wù)水平等方面的考量，采取與多家供應(yīng)商合作完成物資采購(gòu)計(jì)劃的辦法，這不僅能保障物資采購(gòu)的品質(zhì)，而且對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)起著決定作用。第二，強(qiáng)化管理監(jiān)督供應(yīng)商，供應(yīng)商在利益驅(qū)動(dòng)下更多考慮自身需求是正常的經(jīng)濟(jì)行為，因此通過(guò)合同條款和過(guò)程約束來(lái)加強(qiáng)物資質(zhì)量監(jiān)督和供應(yīng)期限管理是必要的，可更好防止房地產(chǎn)企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)同物資供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作的伙伴關(guān)系，保持穩(wěn)定的業(yè)務(wù)往來(lái)，不斷更新物資供應(yīng)商的物資質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等信息，并適時(shí)向物資供應(yīng)商反饋使用情況，這既有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)物資價(jià)格和施工進(jìn)度選擇恰當(dāng)?shù)墓��?yīng)商，也有利于物資供應(yīng)商及時(shí)掌握物資使用信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商之間保持良好的長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略關(guān)系，對(duì)雙方的發(fā)展都有利。

　　2.3借助電商平臺(tái)采購(gòu)

　　如今，電子商務(wù)已經(jīng)成行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)跟上時(shí)代的腳步，充分利用電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)管理。電商平臺(tái)采購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要有兩點(diǎn)，一是規(guī)范物資采購(gòu)過(guò)程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時(shí)省錢，讓決策更加高效。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制方面主要有三個(gè)方面的作用，一是降低物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，通過(guò)電商平臺(tái)可使物資采購(gòu)達(dá)到陽(yáng)光透明的采購(gòu)招標(biāo)和方便快捷的供應(yīng)投標(biāo)，直接降低了物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，間接增加供應(yīng)商對(duì)物資降價(jià)讓利的意愿;二是降低物資采購(gòu)工作費(fèi)用成本，通過(guò)電商平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)，可以便捷進(jìn)行遠(yuǎn)程發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)等工作，不僅能擴(kuò)選供應(yīng)商，提高物資采購(gòu)的快速響應(yīng)能力，而且能實(shí)現(xiàn)隨用隨提，大幅降低物資采購(gòu)工作費(fèi)用和管理成本;三是降低物資采購(gòu)總成本，通過(guò)電商平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)，可以開(kāi)展戰(zhàn)略性采購(gòu)、聯(lián)合采購(gòu)、集中采購(gòu)等活動(dòng)，以規(guī)模性物資采購(gòu)獲取生產(chǎn)商或經(jīng)銷商更多的價(jià)格和服務(wù)優(yōu)惠，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的總成本。

　　2.4全程負(fù)責(zé)采購(gòu)任務(wù)

　　在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)中，供應(yīng)商選擇對(duì)于采購(gòu)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)至關(guān)重要。在物資采購(gòu)中，通常采用流水線式采購(gòu)模式，由項(xiàng)目部提供技術(shù)文件，由采購(gòu)部編制招標(biāo)文件并完成招標(biāo)活動(dòng)，最后交給工程部實(shí)施。這種模式有各負(fù)其責(zé)、相互制約的優(yōu)點(diǎn)，但分割了采購(gòu)過(guò)程，不利于部門(mén)間的合力協(xié)作，容易出現(xiàn)“需要什么采購(gòu)什么”和“采購(gòu)什么就用什么”的現(xiàn)象，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)難以追查責(zé)任，使得物資采購(gòu)效益低下。而在物資采購(gòu)中實(shí)行招標(biāo)工程師全程負(fù)責(zé)采購(gòu)任務(wù)的模式，包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、招標(biāo)文件編制、招標(biāo)活動(dòng)開(kāi)展、供應(yīng)商選擇、釆購(gòu)合同簽訂、采購(gòu)活動(dòng)實(shí)施和采購(gòu)履約評(píng)估等所有環(huán)節(jié)均由招標(biāo)工程師負(fù)責(zé)，可以有效避免部門(mén)間相互推諉、不負(fù)責(zé)任的問(wèn)題。當(dāng)然，這種模式也有權(quán)力過(guò)度集中、容易出現(xiàn)貪腐的弊病，因此需要設(shè)置必要的督察機(jī)構(gòu)對(duì)所有物資采購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行抽查驗(yàn)證，約束招標(biāo)工程師和供應(yīng)商的行為，防止暗箱操作避免尋租現(xiàn)象出現(xiàn)，保證物資采購(gòu)科學(xué)合理，保障物資采購(gòu)效益最大化。

　　3結(jié)論

　　物資采購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)需要著重控制的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到項(xiàng)目工程的質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變成本管理理念，抓好關(guān)鍵環(huán)節(jié)，做好源頭控制，管好支出大項(xiàng)，有效解決物資采購(gòu)中存在的問(wèn)題，大幅提供物資采購(gòu)管理的績(jī)效，有力控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，才能持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文7

　　文章探討了建筑經(jīng)濟(jì)成本管理在房地產(chǎn)中的作用，提出了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)成本管理存在的問(wèn)題，分析了如何發(fā)揮建筑經(jīng)濟(jì)成本控制管理在房地產(chǎn)中的作用，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，保障我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

　　1建筑經(jīng)濟(jì)成本管理內(nèi)容分析

　　建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的目標(biāo)就是用最小的支出取得最大的收益。施工企業(yè)在管理施工過(guò)程中所涉及的范圍很廣，相互之間管理關(guān)系復(fù)雜，建筑經(jīng)濟(jì)成本管理質(zhì)量直接影響企業(yè)創(chuàng)造的利潤(rùn)，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　2建筑經(jīng)濟(jì)成本管理在房地產(chǎn)中的作用分析

　　現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，國(guó)家房地產(chǎn)政策深入改革，給房地產(chǎn)企業(yè)都帶來(lái)較大挑戰(zhàn)。通過(guò)控制成本就成為房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)是銷售收入與成本費(fèi)用的差額。

　　我國(guó)正通過(guò)多種手段來(lái)控制市場(chǎng)房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑，有效的成本控制可以為企業(yè)減少費(fèi)用支出，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提供重要保證。

　　2.1房地產(chǎn)實(shí)行成本控制保證其生存和發(fā)展

　　房地產(chǎn)首先要在充滿競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中生存下去，然后才能謀求發(fā)展，這是任何企業(yè)要解決的首要問(wèn)題，企業(yè)的“收”和“支”大體平衡，支出可由收入彌補(bǔ)。支出得到節(jié)約，企業(yè)積累相應(yīng)增加，這是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行現(xiàn)代成本控制要達(dá)到的新要求，它能促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　2.2房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵是成本控制

　　在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取勝，其重要武器是低成本，而企業(yè)降低成本的最有效途徑是實(shí)行成本控制。

　　2.3可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提髙

　　在企業(yè)管理中，成本控制能保障有效控制企業(yè)的成本，對(duì)改進(jìn)和提髙企業(yè)其它方面的管理工作有很好的促進(jìn)作用。

　　3現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)建筑經(jīng)濟(jì)成本管理存在問(wèn)題分析

　　3.1對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)

　　我們只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全要素、全過(guò)程和全方位的全面成本控制，其它大部分企業(yè)都還沒(méi)有實(shí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其它階段對(duì)成本控制的影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。

　　3.2缺乏先進(jìn)的成本控制方法

　　根據(jù)財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制在企業(yè)成本控制中相對(duì)缺乏，成本控制中存在的問(wèn)題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對(duì)癥下藥，應(yīng)采取有效的措施控制企業(yè)成本。

　　3.3沒(méi)有完善的成本控制制度體系

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻形同虛設(shè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的部門(mén)崗位職責(zé)與權(quán)利，即使兌現(xiàn)了也是受獎(jiǎng)不公，受罰不服。有關(guān)人員的積極性受到嚴(yán)重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來(lái)不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任權(quán)利相結(jié)合是否有力是職工所關(guān)心的。

　　4如何發(fā)揮建筑經(jīng)濟(jì)成本管理在房地產(chǎn)中的作用分析

　　4.1實(shí)行全員成本管理，樹(shù)立企業(yè)成本控制意識(shí)

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，內(nèi)涵要由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，在市場(chǎng)上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的`市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能立于不敗之地。

　　4.2加強(qiáng)先進(jìn)的成本控制技術(shù)的運(yùn)用

　　房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平體現(xiàn)在清單報(bào)價(jià)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際消耗成本是定額模式下的預(yù)算成本，可由分部分項(xiàng)反映得到；工程量清單是一種計(jì)價(jià)模式，它與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)和與國(guó)際慣例接軌。

　　各單位對(duì)于工程數(shù)量相同的同一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，具有的價(jià)格卻不相同，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平差異有充分的反映，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制必須加強(qiáng)，成本控制水平充分提高，才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的清單計(jì)價(jià)模式。

　　4.3實(shí)施全過(guò)程的項(xiàng)目成本控制

　　決策階段，策劃書(shū)的關(guān)鍵內(nèi)容就是項(xiàng)目成本的控制方案。對(duì)整個(gè)投資的全過(guò)程進(jìn)行分析，做出充奮分析和判斷，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、土地開(kāi)發(fā)支出、前期工程預(yù)算、建筑安裝工程造價(jià)成本以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等多個(gè)方面。

　　設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)就是降低建筑安裝成本。完善工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。

　　招投標(biāo)階段，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。嚴(yán)格、審核單位的經(jīng)濟(jì)狀況，避免魚(yú)目混珠行為，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核，避免一些投標(biāo)單位盲目低價(jià)給工程結(jié)算帶來(lái)的困難。在施工階段應(yīng)主要是控制建筑材料和設(shè)備的成本，按設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)規(guī)定施工，節(jié)省施工成本。

　　4.4加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的預(yù)算管理和集中管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的全面預(yù)算管理，要求追蹤和監(jiān)督項(xiàng)目各環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)支出，分析預(yù)算與實(shí)際的差異，以利于預(yù)算部門(mén)掌握整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行情況，便于及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出改進(jìn)措施或建議，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　4.5加強(qiáng)合同管理

　　加強(qiáng)合同管理的目的在于增強(qiáng)合同的嚴(yán)密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。應(yīng)嚴(yán)格控制合同的變更，如施工條件變更或進(jìn)度的變更等，即使有變更也應(yīng)按變更合同程序辦事，及時(shí)辦理增減預(yù)算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，盡量減少索賠事件的發(fā)生，嚴(yán)格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產(chǎn)生投資失控。

　　5結(jié)語(yǔ)

　　總的來(lái)說(shuō)，建筑企業(yè)本身帶有盈利性質(zhì)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革，企業(yè)在不斷地進(jìn)行改革發(fā)展，面臨著競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。建筑企業(yè)實(shí)行經(jīng)濟(jì)成本管理制度，對(duì)建筑企業(yè)的發(fā)展有著非常重要的意義，在建筑企業(yè)內(nèi)部的整體管理上，建筑經(jīng)濟(jì)成本管理制度也其具有重要的作用，良好的經(jīng)濟(jì)成本管理能使建筑企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰，我國(guó)建筑企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)建筑經(jīng)濟(jì)成本管理，這樣才能保障我國(guó)建筑企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)論文8

　　伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中較為特殊的一類，近年來(lái)正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以期獲得相對(duì)較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日顯激烈。政府部門(mén)也認(rèn)識(shí)到商業(yè)設(shè)施對(duì)城市發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用，不斷采取措施推動(dòng)商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。本文首先概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上從多個(gè)角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有的主要特征進(jìn)行闡述，力求進(jìn)行一定深度的探討。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開(kāi)發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下：

　　1、地理位置的固定性

　　土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開(kāi)發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營(yíng)銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

　　2、建設(shè)投資大

　　房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

　　3、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

　　土地及建筑物作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。完成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　4、受國(guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開(kāi)發(fā)活動(dòng)和過(guò)程，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國(guó)計(jì)民生，必須也只能通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

　　5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

　　這與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來(lái)看，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的部門(mén)很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門(mén)，項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

　　6、多源資金籌措

　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金來(lái)源不可能完全依靠開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)運(yùn)作，大量建設(shè)資金需要通過(guò)各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

　　7、資金周轉(zhuǎn)慢

　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開(kāi)始，到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。

　　8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和（自營(yíng)自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

　　9、人員要求高

　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營(yíng)銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù)，對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

　　10、風(fēng)險(xiǎn)較大

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響；在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額；當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

　　11、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的差異性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種，由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目，由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。

　　12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同

　　正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn)，其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來(lái)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況；需要營(yíng)銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷方案；需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提供產(chǎn)品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè)；需要造價(jià)人員估算投資；需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè)；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

　　二、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要特征

　　目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還沒(méi)有十分明確的定義。在國(guó)家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中，人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂(lè)等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)）之分，本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ)，主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開(kāi)發(fā)，與國(guó)家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外，以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。

　　1、顧客構(gòu)成的雙重性

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次：第一層次是直接承租或購(gòu)買商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶，這個(gè)層次的顧客是開(kāi)發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來(lái)商業(yè)區(qū)購(gòu)物的終端消費(fèi)者，這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開(kāi)發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來(lái)購(gòu)買商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來(lái)的升值潛力，先期購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶，立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，或者見(jiàn)機(jī)拋售，獲取收益。

　　這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶（業(yè)務(wù)市場(chǎng)）固然重要，畢竟項(xiàng)目收入直接來(lái)源于承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶，但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者（消費(fèi)者市場(chǎng)），因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購(gòu)買物業(yè)的行為，進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過(guò)度，將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　2、選址分析的漸進(jìn)性

　　所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，尤其要重視這項(xiàng)工作，并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購(gòu)買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異，從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況，包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

　　一個(gè)城市或地區(qū)選定后，就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí)，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí)，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定，就無(wú)法更改，若項(xiàng)目所在位置無(wú)法吸引足夠多的消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來(lái)承租或購(gòu)買物業(yè)，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

　　3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

　　對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，潛在的直接顧客（即經(jīng)營(yíng)商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等機(jī)構(gòu)，既有外資、國(guó)資，也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異，相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此，若在項(xiàng)目前期還沒(méi)有找到有意承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶（如果有，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行，也可稱之為定制），項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

　　另外，在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開(kāi)發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開(kāi)發(fā)、零散租售，否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

　　考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用，確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

　　不同于住宅等主要采用開(kāi)發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售，而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外，項(xiàng)目是由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶，也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

　　經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的`比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過(guò)出租獲得持續(xù)收益，還是通過(guò)出售獲得一次性回報(bào)，以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

　　5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開(kāi)發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，既可以通過(guò)出售獲利，還可以通過(guò)出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào)，在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

　　商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，也正基于此，項(xiàng)目的成功不僅僅是所開(kāi)發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟(jì)收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

　　6、高風(fēng)險(xiǎn)性

　　總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目本身沒(méi)有明確的租約保障，沒(méi)有固定的消費(fèi)對(duì)象，項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷策略，還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平。基于商業(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

　　7、可促進(jìn)城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

　　城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進(jìn)人口集聚和資源流動(dòng)，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的增值。

　　此外，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。商業(yè)本身具有對(duì)勞動(dòng)力較強(qiáng)的吸納能力，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，能為當(dāng)?shù)靥峁┐罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)所在地區(qū)充分就業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，可以形成大量的消費(fèi)，上繳一定的稅金，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收入等做出貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)論文9

　　摘要：運(yùn)用營(yíng)銷力理論和系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論，分析房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力的相關(guān)影響要素，構(gòu)建了房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型，并結(jié)合全程策劃的思想，提煉出了以房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力提升為主線的營(yíng)銷策劃模式。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);樓盤(pán)營(yíng)銷力;系統(tǒng)工程;策劃模式

　　我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大致經(jīng)歷了概念策劃模式、賣點(diǎn)群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個(gè)階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導(dǎo)向逐步發(fā)展。營(yíng)銷不再限于解決樓盤(pán)的廣告推廣和銷售問(wèn)題，而是要對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)、市調(diào)、定位、規(guī)劃、推廣、銷售直至后期管理的全過(guò)程進(jìn)行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價(jià)值為目標(biāo)的全程策劃模式。但顧客讓渡價(jià)值僅僅是影響買房決策的一個(gè)因素，開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)往往又不愿向顧客讓渡價(jià)值，房?jī)r(jià)是一漲再漲，大大削弱了樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，以樓盤(pán)營(yíng)銷力提升為目標(biāo)的營(yíng)銷力策劃模式得到了發(fā)展和應(yīng)用，取得了良好效果。

　　1營(yíng)銷力理論和系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論綜述1.1營(yíng)銷力理論綜述狹義的營(yíng)銷力是指企業(yè)營(yíng)銷力，這是我國(guó)學(xué)者于1998年最早提出來(lái)的全新理念，由于研究還處于初級(jí)階段，對(duì)營(yíng)銷力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統(tǒng)的理論體系。關(guān)于企業(yè)營(yíng)銷力的構(gòu)成，日本CI高級(jí)顧問(wèn)加藤邦宏先生認(rèn)為主要由產(chǎn)品力、銷售力和形象力構(gòu)成。而國(guó)內(nèi)則存在資源能力假說(shuō)、競(jìng)爭(zhēng)能力假說(shuō)、策略能力假說(shuō)、動(dòng)力假說(shuō)等理論流派。動(dòng)力派將企業(yè)營(yíng)銷力放在營(yíng)銷流研究系統(tǒng)中，認(rèn)為它是推動(dòng)企業(yè)營(yíng)銷流在企業(yè)營(yíng)銷鏈上運(yùn)動(dòng)的動(dòng)力系統(tǒng)，它由三大要素構(gòu)成：1)產(chǎn)品力。主要受到產(chǎn)品功能、形式、外延、價(jià)格等因素的影響。

　　2)形象力。主要受到企業(yè)知曉度、知名度、美譽(yù)度、指名度、負(fù)指度、滿意度、抱怨度等因素影響。

　　3)銷售力。主要受到組織、戰(zhàn)略、策略、人才、資金、銷售管理等因素影響。

　　還有學(xué)者進(jìn)一步把它擴(kuò)展為七大要素，即情報(bào)力、商品力、品牌力、渠道力、促銷力、協(xié)調(diào)力、服務(wù)力等。

　　由于動(dòng)力學(xué)派對(duì)營(yíng)銷力的研究是把營(yíng)銷力放在營(yíng)銷流系統(tǒng)中來(lái)研究的，動(dòng)態(tài)地考察營(yíng)銷力對(duì)推動(dòng)產(chǎn)品銷售的作用，內(nèi)容完備，機(jī)理清晰，對(duì)營(yíng)銷實(shí)踐活動(dòng)具有較強(qiáng)指導(dǎo)意義。

　　1.2系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論

　　解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)是美國(guó)J.華費(fèi)爾特教授于1973年提出的一種結(jié)構(gòu)模型化技術(shù)，它將復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，通過(guò)對(duì)表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運(yùn)算,得到可達(dá)性矩陣,然后分解可達(dá)性矩陣，最終使復(fù)雜系統(tǒng)分解成層次清晰的多級(jí)遞階結(jié)構(gòu)模型，幫助人們理解和把握住系統(tǒng)的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結(jié)構(gòu)關(guān)系的模型。解釋結(jié)構(gòu)模型在制訂企業(yè)計(jì)劃、城市規(guī)劃等領(lǐng)域已廣泛使用，尤其對(duì)于建立多目標(biāo)、元素之間關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)及其分析，效果更為顯著。特別適用于變量眾多、關(guān)系復(fù)雜而結(jié)構(gòu)不清晰的系統(tǒng)分析中，它的應(yīng)用面十分廣泛。

　　2房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力系統(tǒng)的ISM構(gòu)建房地產(chǎn)樓盤(pán)不等同于企業(yè)，關(guān)于企業(yè)營(yíng)銷力構(gòu)成的相關(guān)理論不能直接用于樓盤(pán)營(yíng)銷力策劃。因此，房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力研究需要用ISM理論，對(duì)影響因素進(jìn)行分析，構(gòu)建樓盤(pán)營(yíng)銷力系統(tǒng)的ISM，才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃具有指導(dǎo)意義。

　　2.1房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力影響因素分析對(duì)樓盤(pán)營(yíng)銷力有影響的因素很多，為了找準(zhǔn)影響因素，應(yīng)組建一個(gè)由業(yè)界內(nèi)經(jīng)驗(yàn)豐富的營(yíng)銷策劃人構(gòu)成的團(tuán)隊(duì)，召開(kāi)座談會(huì)。會(huì)上，由主持人首先提供給大家一份業(yè)內(nèi)著名營(yíng)銷人關(guān)于提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力的策劃意見(jiàn)，要求與會(huì)專家圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的主題，展開(kāi)影響樓盤(pán)營(yíng)銷力因素及其相互關(guān)系的分析，通過(guò)歸納整理專家們的討論意見(jiàn)，結(jié)合企業(yè)營(yíng)銷力理論，歸納出影響樓盤(pán)營(yíng)銷力(S1)的主要因素有：S2產(chǎn)品、S3形象、S4價(jià)格、S5促銷、S6樓盤(pán)品質(zhì)(代表戶型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀、S9品牌、S10單價(jià)、S11總價(jià)、S12廣告、S13公關(guān)、S14營(yíng)業(yè)推廣、S15推銷等。

　　2.2構(gòu)建房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力系統(tǒng)的ISM根據(jù)ISM相關(guān)理論原理可知，要確定影響樓盤(pán)營(yíng)銷力的因素及其相互關(guān)系，是可以通過(guò)專家對(duì)話過(guò)程來(lái)建立可達(dá)矩陣和解釋結(jié)構(gòu)模型的。據(jù)此，在專家座談會(huì)上，通過(guò)專家對(duì)話形式，對(duì)以上影響因素，對(duì)樓盤(pán)營(yíng)銷力的影響力傳遞關(guān)系和路徑進(jìn)行分析，并構(gòu)建出各因素的可達(dá)關(guān)系如圖1。圖中單元格內(nèi)的“V”表示該單元格所在行元素對(duì)所在列元素有影響關(guān)系(即可達(dá)關(guān)系)。

　　根據(jù)以上可達(dá)關(guān)系，可建立可達(dá)矩陣。其具體做法是：在圖1表達(dá)的可達(dá)關(guān)系基礎(chǔ)上，加上了個(gè)單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達(dá)S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達(dá)S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達(dá)S2。依此類推，即可建立可達(dá)矩陣。

　　在此基礎(chǔ)上按照矩陣元素為1的數(shù)量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的可達(dá)矩陣如圖2所示。

　　圖1影響樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的各因素間關(guān)系圖2樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的可達(dá)矩陣最后，建立樓盤(pán)營(yíng)銷力解釋結(jié)構(gòu)模型。

　　由圖2可達(dá)矩陣可知，影響樓盤(pán)營(yíng)銷力的因素可以分為兩個(gè)層級(jí)，產(chǎn)品、形象、促銷、價(jià)格四大要素屬直接因素，它們又可進(jìn)一步分解為樓盤(pán)品質(zhì)、外觀、品牌、公關(guān)、廣告、推銷、營(yíng)業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力等若干第二級(jí)影響因素。

　　據(jù)此，可建立樓盤(pán)營(yíng)銷力的ISM如圖3。

　　圖3樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)3房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力策劃模式分析通過(guò)樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的解釋結(jié)構(gòu)模型揭示，為了提高樓盤(pán)營(yíng)銷力，應(yīng)從產(chǎn)品、形象、促銷、價(jià)格四個(gè)方面提高競(jìng)爭(zhēng)力，提升途徑是從樓盤(pán)品質(zhì)、外觀、品牌、公關(guān)、廣告、推銷、營(yíng)業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力各方面進(jìn)行綜合提升的。但該模型僅為樓盤(pán)營(yíng)銷策劃指明了一個(gè)方向，要形成一個(gè)具有實(shí)踐指導(dǎo)作用的樓盤(pán)營(yíng)銷策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷力提升”為指導(dǎo)思想，在開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)努力提高樓盤(pán)的產(chǎn)品、形象、促銷、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，從而增加其營(yíng)銷力，這就是“全程圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷力提升的營(yíng)銷力策劃模式”(以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)銷力策劃模式”)。該模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)的全程策劃概念，特別適用于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。其策劃流程：營(yíng)銷力分析→營(yíng)銷力提升→營(yíng)銷力展示與傳播→營(yíng)銷力釋放與延伸。

　　3.1營(yíng)銷力分析

　　由圖3可知，樓盤(pán)營(yíng)銷力主要受產(chǎn)品、形象、價(jià)格、促銷四要素影響，產(chǎn)品因素又可細(xì)化為戶型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套、外觀、品牌等品質(zhì)因素;價(jià)格可分解為升值潛力、單價(jià)、總價(jià)因素;形象則受樓盤(pán)外觀、品牌、廣告、公關(guān)、客戶關(guān)系等影響;促銷則受營(yíng)業(yè)推廣、推銷、廣告、公關(guān)、銷售管理和銷售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀、銷售氣氛等銷售展示因素影響。因此，樓盤(pán)營(yíng)銷策劃的起點(diǎn)就是要通過(guò)調(diào)研分析，弄清樓盤(pán)的營(yíng)銷力影響要素的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題以及對(duì)樓盤(pán)可能帶來(lái)的影響。

　　3.2營(yíng)銷力的提升

　　房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力是可以借助有效的方法進(jìn)行提升的，提升工作主要從以下方面展開(kāi)：1)設(shè)計(jì)能體現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)且新穎獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念。

　　2)市場(chǎng)定位。通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，選定目標(biāo)市場(chǎng)、項(xiàng)目定位，為規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣指明方向。

　　3)合理進(jìn)行總體規(guī)劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車分流、建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。

　　4)規(guī)劃生活和商業(yè)配套、物管設(shè)施。如會(huì)所、停車位、活動(dòng)中心、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、游泳池、商業(yè)街、休閑廣場(chǎng)等硬件設(shè)施。

　　5)樓盤(pán)外立面設(shè)計(jì),確定項(xiàng)目名稱。重視項(xiàng)目名稱及外立面造型、天際線設(shè)計(jì)和色彩規(guī)劃，提升樓盤(pán)外觀形象和品牌競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　6)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)。包括規(guī)劃景觀風(fēng)格、景觀軸線和節(jié)點(diǎn)，設(shè)置景觀小品，選擇綠化植物，水景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)等。

　　7)合理的戶型配置。包括：戶型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶型的功能配置。

　　8)智能化設(shè)計(jì)。重點(diǎn)做到樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安保自動(dòng)化。如小區(qū)廣播和語(yǔ)音系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、寬帶、光纖、可視對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)施、消防設(shè)施、門(mén)衛(wèi)室等。

　　9)物業(yè)管理策略。包括安保、物業(yè)維護(hù)及周到的親情式服務(wù)。

　　10)外部環(huán)境治理和配套設(shè)施規(guī)劃。協(xié)助相關(guān)部門(mén)完善小區(qū)外道路網(wǎng)絡(luò)、公交設(shè)施、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、金融網(wǎng)點(diǎn)、郵政設(shè)施、環(huán)衛(wèi)和治安設(shè)施等。

　　3.3營(yíng)銷力的展示與傳播

　　樓盤(pán)的.競(jìng)爭(zhēng)力需要通過(guò)各種有效、合理的媒介運(yùn)用，開(kāi)展針對(duì)性的促銷、公關(guān)活動(dòng)等，將其展現(xiàn)于目標(biāo)客戶群的眼前，刺激其購(gòu)買。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。

　　2)建立視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)。

　　3)廣告表現(xiàn)策略與廣告設(shè)計(jì)。

　　4)制定開(kāi)盤(pán)慶典、公關(guān)活動(dòng)方案。

　　5)推廣媒介組合及費(fèi)用安排。

　　6)銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。包括施工場(chǎng)地、周邊環(huán)境和售樓部的包裝，設(shè)計(jì)示范景觀、樣板間、生活體驗(yàn)館、沙盤(pán)、模型、多媒體系統(tǒng)、室內(nèi)看板等。

　　7)宣傳資料設(shè)計(jì)。包括：樓書(shū)、戶型圖、海報(bào)、DM單等。

　　8)促銷策略制定與促銷活動(dòng)實(shí)施。

　　9)安保及物管服務(wù)的示范實(shí)施。

　　10)評(píng)估推廣效果，調(diào)整廣告及促銷策略。

　　3.4營(yíng)銷力的釋放與延伸

　　1)制定銷售部管理辦法和管理制度，規(guī)范銷售人員言行，提高銷售力。

　　2)準(zhǔn)備銷售資料。包括：銷售人員服裝、名片、客戶登記表、定價(jià)表、銷控表、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議、前期物管協(xié)議等。

　　3)銷售流程設(shè)計(jì)，規(guī)范銷售接待工作。

　　4)銷售人員培訓(xùn)。包括銷售基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目情況、銷售實(shí)戰(zhàn)演練、商務(wù)禮儀訓(xùn)練等培訓(xùn)。

　　5)制定現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造策略。通過(guò)營(yíng)造適宜的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，打消意向客戶顧慮，激發(fā)購(gòu)買欲望，促進(jìn)銷售。

　　6)銷售控制。利用銷售控制表展示并有效控制銷售數(shù)量、銷售價(jià)格、銷售進(jìn)程、銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛等，營(yíng)造一種熱銷氣氛，穩(wěn)步推進(jìn)樓盤(pán)銷售。

　　7)實(shí)施“低價(jià)入市，低開(kāi)高走，有序調(diào)價(jià)”的總體價(jià)格策略，展示樓盤(pán)良好的增值前景，促進(jìn)銷售。

　　8)開(kāi)展有效的促銷活動(dòng)、巡展活動(dòng)、團(tuán)購(gòu)和公關(guān)活動(dòng)。

　　9)加強(qiáng)客戶追蹤和客戶關(guān)系管理，通過(guò)口碑傳播，促進(jìn)新的銷售，實(shí)現(xiàn)銷售力的持續(xù)和延伸。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　營(yíng)銷力策劃模式體現(xiàn)了全程為提高樓盤(pán)營(yíng)銷力服務(wù)的思想，系統(tǒng)地分析了影響樓盤(pán)營(yíng)銷力的各因素，提出了營(yíng)銷力提升實(shí)現(xiàn)的途徑，操作性較強(qiáng)。但由于影響樓盤(pán)營(yíng)銷力的因素較多，關(guān)系較復(fù)雜，因此，應(yīng)把營(yíng)銷力提升看作一個(gè)系統(tǒng)工程，以樓盤(pán)營(yíng)銷力為目標(biāo)，綜合運(yùn)用各種營(yíng)銷手段，形成營(yíng)銷合力。

　　此外，由于營(yíng)銷力策劃模式的構(gòu)建是基于相關(guān)專家意見(jiàn)基礎(chǔ)上的，專家意見(jiàn)的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤(pán)ISM構(gòu)成要素和解釋關(guān)系與具體樓盤(pán)的營(yíng)銷實(shí)際情況有差異，加之系統(tǒng)各構(gòu)成要素是處于動(dòng)態(tài)變化中的，這就要求該模式在應(yīng)用中需要不斷改進(jìn)和完善，才能更加貼近房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)際，充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文10

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)產(chǎn)品；營(yíng)銷策劃；理論；應(yīng)用研究

　　1、引言

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷概念，以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，從設(shè)計(jì)理念、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定價(jià)、品牌打造、銷售推廣

　　等方面對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行整合，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)銷售房地產(chǎn)商品，使消費(fèi)者在生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神方面得到滿足，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃出滿足消費(fèi)者需求，擴(kuò)大消費(fèi)渠道，使開(kāi)發(fā)商獲得利益的全過(guò)程。

　　營(yíng)銷與推銷在本質(zhì)上是不同的，在整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中，體現(xiàn)了鮮明的創(chuàng)新特點(diǎn)和具體的可操作性。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)情況進(jìn)行準(zhǔn)確的

　　預(yù)測(cè)，并根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果，制定出市場(chǎng)變化的具有分析性的經(jīng)營(yíng)方案。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)為占有最大的市場(chǎng)份額，在營(yíng)銷活動(dòng)中取得成功，需要采取適當(dāng)?shù)姆绞酱龠M(jìn)產(chǎn)品的銷售，包括以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，通過(guò)適當(dāng)?shù)那�道向市�?chǎng)提供滿足不同消費(fèi)人群需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品。因此，借助多門(mén)學(xué)科的知識(shí)制定營(yíng)

　　銷策劃，在買賣雙方之間溝通信息，把企業(yè)與消費(fèi)者有效的結(jié)合起來(lái)，使企業(yè)了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開(kāi)間布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及色彩等，摸清規(guī)律，改進(jìn)產(chǎn)品，使產(chǎn)品更加適銷對(duì)路，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，使企業(yè)形成有效的傳遞和反饋的信息系統(tǒng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，為企業(yè)開(kāi)拓一個(gè)具有生命力的嶄新市場(chǎng)。

　　2、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的階段和方法

　　2.1房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的階段

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是分階段的，與銷售過(guò)程相呼應(yīng)。在不同的銷售階段，市場(chǎng)推廣的目標(biāo)、任務(wù)和具體活動(dòng)都有所不同，主要包括開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷策劃、銷售階段的營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃。

　　根據(jù)銷售過(guò)程的預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、熱銷期、尾盤(pán)期階段性劃分，項(xiàng)目市場(chǎng)推

　　廣過(guò)程也可以相應(yīng)地分為四個(gè)階段，針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制訂不同的推廣計(jì)劃。在預(yù)熱期，市場(chǎng)推廣應(yīng)該以推介物業(yè)特點(diǎn)為主題，向消費(fèi)者展示樓盤(pán)的基本情況；在強(qiáng)銷期應(yīng)該以推介市場(chǎng)為主題，讓更多的目標(biāo)客戶群關(guān)注；茌持銷期應(yīng)該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環(huán)境下，使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買欲望；在尾盤(pán)期應(yīng)該以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目各種功能性特點(diǎn)，吸引消費(fèi)者。

　　2.1.1開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷策劃

　　企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷策劃應(yīng)具有前瞻性，要用發(fā)展的眼光，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)市場(chǎng)前景開(kāi)展調(diào)查和預(yù)測(cè)，進(jìn)行供需分析和和開(kāi)發(fā)潛力分析，做好前期準(zhǔn)備工作。只有這樣，才能使所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)一直處于保值甚至增值的狀態(tài)，在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗地位，贏得市場(chǎng)份額。

　　2.1.2銷售階段的營(yíng)銷策劃

　　企業(yè)在銷售階段的營(yíng)銷策劃就是采取各種有利的.促銷手段，如廣告、媒體、活動(dòng)推廣、品牌效應(yīng)、公共關(guān)系等手段，讓更多的消費(fèi)者了解企業(yè)的形象和產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，用各種方法增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，為消費(fèi)者提供滿意和周到的服務(wù)，在銷售的黃金期占有市場(chǎng)。

　　2.1.3物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃

　　物業(yè)是連接企業(yè)和消費(fèi)者的橋梁和紐帶，消費(fèi)者通過(guò)物業(yè)了解和熟悉企業(yè)，因此，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，在一定程度上對(duì)消費(fèi)者是否購(gòu)房起到了關(guān)鍵性的作用。加強(qiáng)物業(yè)管理營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)最為宗旨，如果顧客在享受物業(yè)服務(wù)中感受到安全放心，達(dá)到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購(gòu)房。

　　2.2房地產(chǎn)營(yíng)銷的幾種方法比較

　　為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的營(yíng)銷目標(biāo)，一般使用以下幾種營(yíng)銷方式：廣告，活動(dòng)推廣，品牌推廣，公共關(guān)系。幾種方法的主要特點(diǎn)見(jiàn)表1。

　　表1幾種營(yíng)銷方式對(duì)比

　　2.2.1廣告推廣

　　廣告推廣是根據(jù)營(yíng)銷推廣的計(jì)劃和目標(biāo)，在市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)廣告活動(dòng)的戰(zhàn)略和策略進(jìn)行整體的系統(tǒng)籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導(dǎo)性的活動(dòng)，決定廣告活動(dòng)的基本思路和方向。它包含有分析環(huán)境并明確要求、分析廣告產(chǎn)品、確定廣告對(duì)象、確定廣告目標(biāo)、確定廣告主體和創(chuàng)意、廣告策略選擇、確定廣告預(yù)算、廣告決策、廣告效果分析等九項(xiàng)內(nèi)容。

　　2_2.2活動(dòng)推廣

　　活動(dòng)推廣是指企業(yè)調(diào)動(dòng)各方力量，通過(guò)舉辦大眾關(guān)心的、具有創(chuàng)意性的活動(dòng)，吸引消費(fèi)者的參與并吸引媒體的報(bào)道，從而提升企業(yè)和樓盤(pán)的知名度，樹(shù)立良好形象，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。

　　活動(dòng)推廣的類型有：樓盤(pán)慶典儀式；社會(huì)公益活動(dòng)；社區(qū)內(nèi)活動(dòng)；大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)；導(dǎo)引教育型活動(dòng)；善用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)等。

　　2.2.3品牌推廣

　　品牌推廣是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在整個(gè)過(guò)程中開(kāi)展品牌積累與創(chuàng)新工程，通過(guò)品牌推廣，提升了項(xiàng)目的附加值，充實(shí)了項(xiàng)目的內(nèi)涵。

　　可采取以下方法：樓盤(pán)品牌戰(zhàn)略；企業(yè)品牌戰(zhàn)略；企業(yè)與樓盤(pán)品牌聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略。

　　2.2.4公共關(guān)系

　　公共關(guān)系是利用各種方法和途徑，同消費(fèi)者、中介、社區(qū)民眾、政府機(jī)構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公眾進(jìn)行溝通和交流，在社會(huì)中建立良好形象和營(yíng)銷環(huán)境的活動(dòng)。

　　可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區(qū)關(guān)系，調(diào)研活動(dòng)；對(duì)外聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作。

　　通過(guò)以上分析，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是在不同的銷售階段，對(duì)產(chǎn)品所處的區(qū)位、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)、單體建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等情況進(jìn)行分析，從而對(duì)顧客群進(jìn)行全方位的分析調(diào)查，制定出以滿足消費(fèi)者需求為核心的切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

　　3、“DL—YLY”項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃

　　3.1項(xiàng)目基本情況

　　DL-YLY項(xiàng)目位于大連市旅順軟件產(chǎn)業(yè)帶，屬于宜居生態(tài)地產(chǎn)，周邊有輕軌和多個(gè)公交站點(diǎn)，交通便利。小區(qū)附近設(shè)有商業(yè)綜合體和中小學(xué)校，周邊有多個(gè)低碳環(huán)保山體公園，設(shè)有居民健身中心等。

　　3.2項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃

　　一期在20xx年7月份開(kāi)盤(pán)銷售，銷售周期計(jì)劃在2年左右。

　　（1）20xx年3、4月蓄勢(shì)待發(fā)期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對(duì)外開(kāi)放i參加春季房展；客戶積累；會(huì)員征集、招募會(huì)員。

　　（2）20xx年5月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。一期工程開(kāi)工啟動(dòng)；會(huì)員客戶預(yù)訂。

　　（3）20xx年7月開(kāi)盤(pán)熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團(tuán)開(kāi)盤(pán)銷售。

　　（4）20xx年8、9月續(xù)銷。

　　（5）20xx年10持續(xù)推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會(huì)，根據(jù)銷售情況分期推出房源（秋展強(qiáng)銷）。

　　（6）20xx年11、12月續(xù)銷（活動(dòng)促銷）。

　　（7）20xx年3月完成配套及室內(nèi)裝飾；參加20xx年春季房展會(huì)準(zhǔn)現(xiàn)房促銷。

　　（8）20xx年5月完成室外硬軟覆蓋；現(xiàn)房銷售；預(yù)留中央景觀帶20%-30%房源現(xiàn)房實(shí)景銷售。

　　（9）20xx年6月尾盤(pán)清理期。全面交房；尾盤(pán)銷售。

　　“DL-YLY”項(xiàng)目，使項(xiàng)目周邊整體地域價(jià)值實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，引領(lǐng)大連城市居住新的遷徙文明。

　　結(jié)語(yǔ)：

　　本文的分析和研究，得出如下主要結(jié)論：企業(yè)在各個(gè)階段實(shí)施營(yíng)銷策劃，可以使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免盲目性和運(yùn)作出現(xiàn)偏差；優(yōu)秀的營(yíng)銷策劃有利于提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃理論，有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)例，通過(guò)系統(tǒng)分析，提高企業(yè)的管理能力，拓寬房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售渠道。

房地產(chǎn)論文11

　　房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)探析

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬特點(diǎn)

　　(一)員工有相對(duì)較高的薪酬。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程速度日益加快，加速了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

　　展，許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎(jiǎng)金相對(duì)其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學(xué)畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè)，學(xué)歷高的畢業(yè)生希望來(lái)到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，因?yàn)槟抢镉辛己玫腻憻捚脚_(tái)，可以得到規(guī)范的培訓(xùn)，對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有極大的好處；學(xué)歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槎唐趦?nèi)可以得到豐厚的收入。

　　(二)不同部門(mén)的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，必須包括綜合部、投資部、設(shè)計(jì)部、合約部、發(fā)展管理部、項(xiàng)目部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，而不同部門(mén)員工所從事的工作差異較大，有的從事技術(shù)性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質(zhì)和難易程度導(dǎo)致了不同部門(mén)的員工具有不同的收入。據(jù)調(diào)查，一般行政人員、投資專員、設(shè)計(jì)專員、會(huì)計(jì)、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級(jí)別的薪酬差別將會(huì)更大。

　　(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國(guó)不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別較大，而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)，所以大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級(jí)管理人員會(huì)有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔(dān)當(dāng)高級(jí)管理人員，獲取高額的回報(bào)。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)原則

　　(一)薪酬設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要各個(gè)部門(mén)的不同人員通力合作來(lái)完成，團(tuán)隊(duì)的力量在開(kāi)發(fā)過(guò)程中顯得尤為重要，所以基于團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)于整個(gè)企業(yè)人的績(jī)效具有十分重要的作用。設(shè)置團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)有助于提高各部門(mén)的協(xié)作能力，同時(shí)注意不要出現(xiàn)上下級(jí)之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。

　　(二)薪酬設(shè)計(jì)的公平性原則。薪酬設(shè)計(jì)過(guò)程中遵循公平性原則，這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識(shí)。公平的薪酬設(shè)計(jì)可以對(duì)員工進(jìn)行有效的'激勵(lì)，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，同時(shí)可以大量引進(jìn)優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過(guò)程中，要對(duì)不同部門(mén)的員工，根據(jù)其工作性質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)薪酬標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要考慮不同性質(zhì)的報(bào)酬，即金錢報(bào)酬和非金錢報(bào)酬，非金錢報(bào)酬屬于隱性報(bào)酬，分為職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)和社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)，職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)包括自我發(fā)展、晉升等，社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)包括表?yè)P(yáng)、榮譽(yù)、成就等。總之，薪酬設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應(yīng)得的報(bào)酬。

　　(三)薪酬設(shè)計(jì)的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)過(guò)程中，都應(yīng)該保持個(gè)人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產(chǎn)生沖突。在一個(gè)企業(yè)或組織中，個(gè)人和組織都有其薪酬目標(biāo)指向，每個(gè)員工參與到企業(yè)或組織中，就是為了通過(guò)自己的努力，獲得相應(yīng)的報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)自己的薪酬目標(biāo)，而對(duì)于一個(gè)組織來(lái)講，為了獲取最大的利潤(rùn)，必定想通過(guò)各種辦法節(jié)省開(kāi)支，每個(gè)員工的報(bào)酬就包括其中，此時(shí)，個(gè)人和組織的目標(biāo)就發(fā)生了矛盾，產(chǎn)生了沖突，兩個(gè)薪酬目標(biāo)之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質(zhì)按量完成企業(yè)分配的任務(wù)。所以，企業(yè)管理者在制定薪酬制度時(shí)，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業(yè)和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒(méi)有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來(lái)的薪酬

　　制度不僅令人滿意而且具有長(zhǎng)期激勵(lì)的效果。對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有十分重要的作用。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)方法與過(guò)程

　　房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)包括以下步驟：

　　(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，合理地設(shè)置不同的崗位。職位分析是對(duì)職位進(jìn)行說(shuō)明，并形成職位說(shuō)明書(shū)，明確職位與職能的關(guān)系。

　　(二)職位評(píng)估。職位評(píng)估的主要目的是保證制定出來(lái)的薪酬制度在內(nèi)部是公平的。所以對(duì)不同部門(mén)的員工職位，根據(jù)其重要程度，得出等級(jí)序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來(lái)說(shuō)，就是建立統(tǒng)一的職位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，使不同部門(mén)的職位具有可比性。

　　(三)薪酬市場(chǎng)調(diào)查。具有競(jìng)爭(zhēng)性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進(jìn)行比較好的發(fā)展。薪酬調(diào)查一般要選擇專門(mén)的咨詢公司，對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進(jìn)行調(diào)查，制定出具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬。需要注意的是，在對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行薪酬調(diào)查時(shí)，最好選擇與本企業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來(lái)源。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長(zhǎng)情況、不同職位和級(jí)別的薪酬待遇、獎(jiǎng)金和福利待遇等，確保取得全面詳實(shí)的數(shù)據(jù)資料。

　　(四)薪酬定位。經(jīng)過(guò)分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對(duì)緊密的企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后，考慮企業(yè)的內(nèi)外部關(guān)系，外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點(diǎn)、人才供應(yīng)狀況等，內(nèi)部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺(tái)，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬(wàn)科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會(huì)拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實(shí)力。

　　(五)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)具體來(lái)說(shuō)是指員工薪酬的構(gòu)成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動(dòng)調(diào)薪制度，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況，結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動(dòng)薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤(rùn)水平和個(gè)人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個(gè)人技能情況和個(gè)人績(jī)效，形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個(gè)部分：職位工資、技能工資和績(jī)效工資。

　　職位工資結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平制定，同時(shí)參考員工對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來(lái)多大的貢獻(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，所具有的技能越強(qiáng)，技能工資相對(duì)就高，比如設(shè)計(jì)人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績(jī)效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績(jī)效工資就越高。

　　(六)薪酬體系的實(shí)施和修正。薪酬制度制定后，要嚴(yán)格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經(jīng)常和員工進(jìn)行溝通，調(diào)查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調(diào)動(dòng)其工作的積極性，同時(shí)要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)薪酬水平的變化，不斷合理地調(diào)整薪酬制度，確保企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文12

　　摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)之所以能夠支撐房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為一個(gè)大的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是因?yàn)槠浔旧砝碚摰南到y(tǒng)化、合理化。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程正處于飛速發(fā)展的時(shí)期，在很多方面都需要借鑒其他的優(yōu)秀的理論。本文就針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的應(yīng)用參考價(jià)值進(jìn)行分析探討，挖掘房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中適合借鑒到城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的內(nèi)容。

　　關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)；應(yīng)用；參考價(jià)值

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是系統(tǒng)化和理論化的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程的理論，它的宗旨是顯示房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序和法則[1]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的功勞不可估量，所以，作為一部?jī)?yōu)秀的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，其不僅對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有指導(dǎo)作用，對(duì)于其他非經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目也是有應(yīng)用參考價(jià)值的。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的腳步不斷加快，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)有各式各樣的問(wèn)題出現(xiàn)，會(huì)遇到很多需要建設(shè)的項(xiàng)目，會(huì)需要注意的方面有很多，所以，要借鑒各種理論來(lái)讓城鎮(zhèn)化建設(shè)地更好，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)就是值得借鑒的理論之一。如借鑒房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用參考價(jià)值建設(shè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論規(guī)劃城市建設(shè)，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論構(gòu)建經(jīng)濟(jì)體系等，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中會(huì)碰到的很多問(wèn)題都可以在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中找到有助于解決問(wèn)題的有效信息。

　　1借鑒房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用參考價(jià)值建設(shè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

　　城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)了本地區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最為明顯和迅速。因?yàn)槌擎?zhèn)化建設(shè)首先就得對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行改建和擴(kuò)建，當(dāng)農(nóng)村人口大量涌入城市的時(shí)候，必然會(huì)出現(xiàn)城鎮(zhèn)住房不夠的情況，所以，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就會(huì)得到飛速發(fā)展。但是，自古以來(lái)就有一個(gè)規(guī)律，“欲速則不達(dá)”，當(dāng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)突然發(fā)展迅速，就必然會(huì)帶來(lái)很多發(fā)展的問(wèn)題，要對(duì)這些問(wèn)題提出恰當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法，則必須參照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的系統(tǒng)理論了。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)雖然有其明顯的獨(dú)特性，但是作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也具有和一般行業(yè)相通的共同屬性[2]。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)必須承認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系到人民的住房居住問(wèn)題，是保障社會(huì)安定和諧的重要因素。現(xiàn)在在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，要堅(jiān)持支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用參考價(jià)值，引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中堅(jiān)持市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，遵循市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律和法則，在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中進(jìn)化出最好的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)化帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的同時(shí)，要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用參考價(jià)值，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，加快中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　2運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論規(guī)劃城市建設(shè)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)不是一門(mén)簡(jiǎn)單的只有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)科經(jīng)驗(yàn)知識(shí)的理論，而是結(jié)合了多個(gè)學(xué)科，總結(jié)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，具有多層次的.理論結(jié)構(gòu)，是一個(gè)完整的體系。當(dāng)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)，要學(xué)會(huì)從整體上借鑒學(xué)習(xí)，要全體系的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，找出其中適合的部分，對(duì)于薄弱的環(huán)節(jié)可以進(jìn)行改進(jìn)。實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，促進(jìn)城鎮(zhèn)的全面化發(fā)展。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)于我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的宏觀發(fā)展規(guī)劃有重要的應(yīng)用參考價(jià)值。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)看似是一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但其實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)有很大的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間是相互促進(jìn)的關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為其他行業(yè)提供房產(chǎn)空間，而其他行業(yè)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供資金援助。通過(guò)在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中得到的參考價(jià)值知道，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中進(jìn)行城鎮(zhèn)的宏觀規(guī)劃時(shí)，要做到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局的合理，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)置的合理，經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)向確立的合理一季度經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度做出合理的預(yù)測(cè)評(píng)估，保證城鎮(zhèn)化進(jìn)程的順利發(fā)展。還要注意在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)，要設(shè)立資源利用條例，合理的配置資源，為城鎮(zhèn)化的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　3根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論構(gòu)建經(jīng)濟(jì)體系

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的依托是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有其完整的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，而且是在符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的前提下又帶有鮮明的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色。倒U曲線理論是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要理論，理論指出，如果以現(xiàn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，即使產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展迅速，但是在慢慢的國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)達(dá)到同樣的速度，甚至跨過(guò)臨界點(diǎn)之后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)超越房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，呈現(xiàn)出“倒U”的發(fā)展趨勢(shì)[3]。

　　城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟(jì)體系的建立直接關(guān)系到地區(qū)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，所以，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一定要構(gòu)建出合理的經(jīng)濟(jì)體系，要符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，還要根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌�的�?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論提出的倒U理論對(duì)城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)有很好的參考價(jià)值，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展中是趕不上國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度的，所以，要合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)體系中的分量。還有，在競(jìng)購(gòu)經(jīng)濟(jì)體系時(shí)，不能只是關(guān)注眼前的發(fā)展情況，還要考慮產(chǎn)業(yè)的發(fā)展后景，用發(fā)展的眼光來(lái)構(gòu)建經(jīng)濟(jì)體系，使經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)且平衡地協(xié)調(diào)發(fā)展。如果在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，不依照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，合理設(shè)置房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，就容易出現(xiàn)不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非合理行為，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的不利影響。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的應(yīng)用參考價(jià)值是很顯著的[4]。依照我國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都會(huì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支柱產(chǎn)業(yè)，還是作為帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論應(yīng)該受到國(guó)家的重視，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中借鑒其有效的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程。但是，需要注意在應(yīng)用參考房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論時(shí)，要全面系統(tǒng)地了解這個(gè)理論體系，立體地對(duì)理論內(nèi)容作出分析，然后得出正確的判斷和結(jié)果，避免和減少因?yàn)閼?yīng)用錯(cuò)誤導(dǎo)致的不利因素，影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

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房地產(chǎn)論文13

　　【摘要】房地產(chǎn)物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域非常廣，是一種集社會(huì)化和現(xiàn)代化的管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)大生產(chǎn)的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品特性與功能相適應(yīng)的后續(xù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。有效地提高房地產(chǎn)物業(yè)管理質(zhì)量具有非常重要的作用，其不僅能夠進(jìn)一步協(xié)調(diào)房地產(chǎn)物業(yè)管理的整體功能，同時(shí)也能夠更好地獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用，因此進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)其的研究非常有必要。基于此本文分析了物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的必要性。

　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;房地產(chǎn);必要性

　　一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的必要性

　　一是這社會(huì)的不斷發(fā)展，住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化的程度也在不斷的提高，人們對(duì)于物業(yè)的相關(guān)方面的要求也是越來(lái)越高，特別是專業(yè)化管理與服務(wù)方面，因此重點(diǎn)加強(qiáng)物業(yè)管理非常重要。二是社會(huì)的快速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，對(duì)于居住的住宅小區(qū)建設(shè)要求也是越來(lái)越高，為了能夠充分的發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能，創(chuàng)造一個(gè)更好的居住環(huán)境，需要不斷地加強(qiáng)物業(yè)管理控制。三是物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個(gè)必經(jīng)階段，其主要的目的是為了提供更好的服務(wù)給人們，整個(gè)過(guò)程是需要遵循以人為本的理念。物業(yè)管理的質(zhì)量好會(huì)直接吸引更多的房地產(chǎn)消費(fèi)者，從而能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。四是隨著社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)品差異也是越來(lái)越小，房地產(chǎn)企業(yè)必須要?jiǎng)?chuàng)建自己的品牌效應(yīng)。如今對(duì)于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求越來(lái)越高，購(gòu)買者也會(huì)購(gòu)買具有好的品牌的企業(yè)，其不僅能夠給消費(fèi)者帶來(lái)心理滿足，同時(shí)也能夠提供很好的物質(zhì)享受，從而能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)銷售量，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

　　二、房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

　　（一）我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理法律法規(guī)還不太健全

　　目前的情況來(lái)看我國(guó)物業(yè)管理發(fā)律規(guī)范中還存在著很多不足，還沒(méi)有形成相對(duì)比較完善的法規(guī)體系。我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展的時(shí)間比較短，相應(yīng)的規(guī)定還不太完善，所以使得整個(gè)管理過(guò)程中存在很多局限性，不能夠有效地完善相關(guān)管理理論體系，從而直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，這對(duì)于企業(yè)的發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生很大的不利影響。

　　（二）對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)與責(zé)任模糊

　　物業(yè)管理質(zhì)量直接影響著城市的發(fā)展以及社會(huì)的進(jìn)步，同時(shí)也對(duì)社區(qū)環(huán)境的和諧有產(chǎn)生很大的影響，因此也是越來(lái)越受到重視。但是目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有清楚的認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的概念以及相關(guān)責(zé)任，很多的管理者文化程度相對(duì)較低，同時(shí)對(duì)于責(zé)任、義務(wù)等方面都還欠缺很多。特別是比較嚴(yán)重的是一些屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)將企業(yè)的品牌換了一個(gè)名字就成為了物業(yè)管理公司，其中很多的工作人員都沒(méi)有受過(guò)專業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)，從而會(huì)直接影響到物業(yè)管理過(guò)程。就目前的情況來(lái)看我國(guó)的很多物業(yè)管理公司都沒(méi)有達(dá)到相關(guān)規(guī)定，其在各個(gè)方面都還存在著不足，從而都會(huì)直接影響到整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理。特別是物業(yè)管理中的.科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用，從而使得在建設(shè)過(guò)程中很多功能不能夠得到有效的維護(hù)，埋下了很大的安全隱患換，對(duì)此需要引起我們的高度重視。

　　（三）物業(yè)管理企業(yè)整體水平不一致，缺乏專業(yè)人才

　　如今我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理很多企業(yè)都還是使用代收代繳費(fèi)用、綠化和保潔等相關(guān)環(huán)境問(wèn)題，防衛(wèi)管理小區(qū)的治安等，其都是使用一些比較傳統(tǒng)的方法，大多數(shù)都是使用手工管理，這樣會(huì)使得整個(gè)物業(yè)管理水平較低，不利于企業(yè)的發(fā)展。并且整個(gè)過(guò)程中工作人員素質(zhì)參差不齊，從而也會(huì)在很大程度上影響到物業(yè)管理水平，不能夠更好的保障各個(gè)業(yè)主的權(quán)益，不能夠獲得業(yè)主的信任，從而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，對(duì)此必須要及時(shí)采取有效的措施進(jìn)行優(yōu)化控制。

　　三、優(yōu)化對(duì)策

　　（一）完善相關(guān)法律法規(guī)

　　雖然隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，在物業(yè)管理方面也在不斷地完善，尤其是相關(guān)法律法規(guī)，但是目前還是存在著很多問(wèn)題。因此需要不斷地完善相關(guān)法律法規(guī)制度，做好物業(yè)管理工作：一制定相關(guān)房屋及維修管理法律法規(guī)。二制定完善相關(guān)設(shè)施管理規(guī)定。三制定環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)法律法規(guī)。四進(jìn)行保安保衛(wèi)等方面的法律法規(guī)的完善。不僅如此，物業(yè)管理法律法治體系的完善具有非常重要的意義，能夠有效地解決收費(fèi)問(wèn)題，確保物業(yè)管理公司在進(jìn)行收費(fèi)的時(shí)候有法可依，業(yè)主也能夠有效地進(jìn)行維權(quán)。通過(guò)完善相關(guān)的法律法規(guī)的以及規(guī)章制度，能夠進(jìn)一步完善物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平，同時(shí)保障廣大業(yè)主的相關(guān)權(quán)益，更好的和諧物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用。

　　（二）強(qiáng)化內(nèi)部責(zé)任管理、轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念

　　房地產(chǎn)物業(yè)管理屬于一種新生的事物，其產(chǎn)生的主要目的是為了更好地進(jìn)行各種利益的分配，從而有效地解決其中存在的矛盾問(wèn)題。在實(shí)際應(yīng)用中能夠首先找到自身的問(wèn)題，然后將責(zé)任具體到人中，不能進(jìn)行推脫。在應(yīng)用的時(shí)候還需要不斷加強(qiáng)參與管理人員以及工作人員的服務(wù)觀念，明確自己服務(wù)的工作、內(nèi)容以及相關(guān)責(zé)任，并受到社會(huì)及公眾的監(jiān)督。對(duì)于這種形式其實(shí)也是構(gòu)建一種新的物業(yè)管理模式，采用多種方法進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，從而能夠充分的讓業(yè)主了解到物業(yè)管理以及服務(wù)的相關(guān)事宜。

　　（三）設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)專業(yè)化人才

　　在物業(yè)管理過(guò)程中企業(yè)需要進(jìn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)控制，嚴(yán)格的按照規(guī)定進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，從而能夠更好的提高整體管理水平。不斷地加強(qiáng)品牌效應(yīng)的作用發(fā)揮，進(jìn)一步信息資源集約化管理，從而能夠更好地促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中還需要不斷地加強(qiáng)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，不斷提高他們的整體水平，確保整體工作人員的持證上崗率。物業(yè)管理人員在很大程度上影響著物業(yè)管理的發(fā)展，因此需要不斷提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)，其不僅需要掌握相關(guān)的理論知識(shí)，同時(shí)還需要具備很好的思想素質(zhì)，同時(shí)也能夠更好地進(jìn)行實(shí)際操作，在實(shí)際應(yīng)用中將理論知識(shí)進(jìn)行應(yīng)用，從而能夠更好地確保單體的物業(yè)管理水平，更好的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

　　（四）處理好業(yè)主權(quán)利與物業(yè)公司管理權(quán)力關(guān)系

　　為了更好的處理業(yè)主權(quán)利與物業(yè)公司管理權(quán)力之間的關(guān)系，需要做好以下方面的工作：一物業(yè)公司需要對(duì)小區(qū)內(nèi)部的違規(guī)行為進(jìn)行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多個(gè)方面的，物業(yè)管理也是有多個(gè)部門(mén)一起進(jìn)行監(jiān)督的，物業(yè)公司不能進(jìn)行執(zhí)法，因此在應(yīng)用過(guò)程中對(duì)于不交物業(yè)費(fèi)、違章搭建以及施工改造等方面也不能夠進(jìn)行相應(yīng)的處罰。公安局、市政管理局等相關(guān)部門(mén)是一級(jí)政府機(jī)關(guān)他們需要和街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)做好配合工作，有效地進(jìn)行違法行為的管理，并采取有效的措施解決其中存在的問(wèn)題，有效地進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)督生活中所存在的違規(guī)行為，從而能夠更好的確保物業(yè)管理水平。二不斷加強(qiáng)對(duì)業(yè)主組織的監(jiān)管服務(wù)。可以選擇設(shè)置一些物業(yè)管理咨詢中心，主要是選擇使用政府購(gòu)買方式，同時(shí)由物業(yè)公司管理人員或者是業(yè)主等方面進(jìn)行協(xié)調(diào)控制。不斷進(jìn)行社區(qū)工作的監(jiān)管，從而能夠更好的保障物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系，更好地確保物業(yè)管理水平，從而能夠有效地滿足業(yè)主的各項(xiàng)利益，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展也具有非常重要的作用。

　　（五）推進(jìn)物業(yè)管理智能化平臺(tái)的建設(shè)

　　在物業(yè)管理公司使用智能化物業(yè)管理能夠進(jìn)一步提高信息化水平，更好地提供提高社區(qū)物業(yè)管理水平，降低管理成本，并且也能夠?yàn)闃I(yè)主大會(huì)的表決及業(yè)委會(huì)選舉提供更加規(guī)范的操作系統(tǒng)，確保整個(gè)過(guò)程的公平公正性，更好的規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的正常操作，促進(jìn)社區(qū)的和諧建設(shè)。物業(yè)企業(yè)主管能夠定期的或不定期地進(jìn)行物業(yè)服務(wù)水平的滿意度，從而能夠更好的提高整體的監(jiān)管水平。在應(yīng)用過(guò)程中需要不斷地加強(qiáng)物業(yè)管理公司的智能化管理信息平臺(tái)建設(shè)，并在標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上不斷地做好與政府的電子政務(wù)對(duì)接工作，從而能夠最大程度發(fā)揮政府公共服務(wù)以及社會(huì)管理服務(wù)等相關(guān)方面的性能。使用智能平臺(tái)構(gòu)建工作能夠更好地確保物業(yè)公司、業(yè)務(wù)組違規(guī)和行政主管部門(mén)的協(xié)調(diào)工作，從而能夠降低之間存在的矛盾，這對(duì)于業(yè)主方面以及物業(yè)公司方面都有很大的好處。總之，良好的物業(yè)管理有非常重要的意義，其不僅能夠提供更好的居住環(huán)境，同時(shí)也能夠更好地確保人民的生活水平，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，從而能夠更好地降低應(yīng)用成本，促進(jìn)房地產(chǎn)的保值。本文分析了房地產(chǎn)中物業(yè)管理的相關(guān)方面，以期提供一些借鑒。

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房地產(chǎn)論文14

　　引言

　　近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分。同時(shí)，受到新?tīng)I(yíng)銷思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)采取多種營(yíng)銷方式，保證自身推廣行為能達(dá)到預(yù)期效果。但從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃的實(shí)際情況來(lái)看，其中存在多方面問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃整體效果。因此，需要加深對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃現(xiàn)存問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，再提出相應(yīng)的解決措施，為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　1.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的含義

　　所謂房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，就是在綜合整合營(yíng)銷學(xué)的相關(guān)概念，由最初的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)觀念、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)品定位、企劃創(chuàng)意等項(xiàng)目進(jìn)行整合，通過(guò)充分向消費(fèi)者傳遞自身積極的營(yíng)銷思想，最終提高企業(yè)效益。從整個(gè)流程來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，全面分析消費(fèi)者的基本需求，再通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位。其內(nèi)涵主要包括：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的主體是房地產(chǎn)品牌，通過(guò)在房地產(chǎn)領(lǐng)域綜合利用多種營(yíng)銷概念，對(duì)其銷售行為進(jìn)行策劃的一種活動(dòng)；（2）在當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為核心，構(gòu)建完整的市場(chǎng)營(yíng)銷、預(yù)測(cè)體系；（3）房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃行為具有明顯的目的性，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為最高宗旨。

　　2.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃存在的主要問(wèn)題

　　2.1市場(chǎng)調(diào)研不足

　　市場(chǎng)調(diào)研是開(kāi)展?fàn)I銷策劃的前提，其調(diào)研質(zhì)量對(duì)整個(gè)營(yíng)銷行為產(chǎn)生重要影響。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在市場(chǎng)調(diào)研不足的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：（1）市場(chǎng)調(diào)研資料不全面，不能成為科學(xué)的資料基礎(chǔ)；（2）市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)模糊，不能根據(jù)企業(yè)要求合理篩選資料，出現(xiàn)調(diào)研資料繁雜的現(xiàn)象。

　　2.2目標(biāo)市場(chǎng)不明，市場(chǎng)定位模糊

　　在當(dāng)前市場(chǎng)定位中，主要是以消費(fèi)者的某項(xiàng)需求為基礎(chǔ)，以消費(fèi)需求、消費(fèi)能力全方面劃分消費(fèi)群體。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在細(xì)分市場(chǎng)顧客群體時(shí)，不能正確認(rèn)識(shí)到不同消費(fèi)者中存在的共性與差別，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去展開(kāi)市場(chǎng)營(yíng)銷，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的服務(wù)評(píng)價(jià)不高。另一方面，在市場(chǎng)影響過(guò)程中，企業(yè)忽視了對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)目標(biāo)等要素的整合，導(dǎo)致整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。

　　2.3產(chǎn)品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)，文化營(yíng)銷面臨困境

　　產(chǎn)品賣點(diǎn)是本產(chǎn)品明顯區(qū)別與其他企業(yè)產(chǎn)品的核心，而在當(dāng)前的營(yíng)銷過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷口號(hào)幾乎千篇一律，主要表現(xiàn)為：低首付、低利息、贈(zèng)送空間等幾方面，缺乏對(duì)顧客的吸引。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的文化營(yíng)銷面臨困境，難以賦予產(chǎn)品、品牌等更具代表性的內(nèi)涵，更無(wú)法建立相應(yīng)的營(yíng)銷形象。

　　3.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的對(duì)策

　　3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)

　　在市場(chǎng)調(diào)研中，相關(guān)人員可以模塊化工作理念處理相關(guān)內(nèi)容，將市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)工作劃分為多個(gè)模塊，通過(guò)逐一解決不同模塊的要求，最終達(dá)到市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)。

　　在落實(shí)模塊化工作理念的過(guò)程中，可以設(shè)置以下幾個(gè)模塊：（1）準(zhǔn)備模塊。制定調(diào)查問(wèn)卷，調(diào)查問(wèn)卷內(nèi)容應(yīng)包括受眾喜愛(ài)的戶型、能接受的房屋價(jià)格、希望在購(gòu)房過(guò)程中得到的服務(wù)等；（2）市場(chǎng)調(diào)研模塊。充分借助當(dāng)前微時(shí)代的大背景，以微信、微博為平臺(tái)，展開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)于每位認(rèn)真填寫(xiě)調(diào)查問(wèn)卷的受眾，可以添加其關(guān)注，以提高受眾參與市場(chǎng)調(diào)研的積極性；（3）數(shù)據(jù)分析模塊。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，整合調(diào)查問(wèn)卷內(nèi)容，判斷不同用戶的需求，進(jìn)而建立扇形圖，以真實(shí)反映不同群體的購(gòu)房意向。

　　3.2明確目標(biāo)市場(chǎng)，科學(xué)市場(chǎng)定位

　　科學(xué)定位市場(chǎng)的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費(fèi)者的購(gòu)房需求，在通過(guò)聚合消費(fèi)者的偏好后，正確判斷消費(fèi)者的購(gòu)買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場(chǎng)定位中，需要正確認(rèn)識(shí)到本價(jià)格段位、本戶型等在消費(fèi)者心中的地位，確定其基本消費(fèi)需求，并確定在市場(chǎng)定位，應(yīng)該選擇集中化處理形式還是選擇專業(yè)化處理形式。

　　3.3實(shí)事求是，避免故意炒作

　　在營(yíng)銷策劃過(guò)程中，策劃人員應(yīng)該根據(jù)客戶的不同需求來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分。就房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)來(lái)看，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有很多的賣點(diǎn)，包括住房規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據(jù)自身產(chǎn)品賣點(diǎn)，并結(jié)合消費(fèi)者的實(shí)際需求，促使消費(fèi)者完成消費(fèi)。在策劃過(guò)程中，要做到實(shí)事求是，充分告知消費(fèi)者本樓盤(pán)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)與內(nèi)容，保證消費(fèi)者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時(shí)在客觀行動(dòng)上，要做到細(xì)微謹(jǐn)慎，避免引起“炒作”之嫌。

　　3.4注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng)意

　　在房地產(chǎn)廣告策劃中需要認(rèn)識(shí)到：企劃創(chuàng)意是對(duì)主體進(jìn)行抽象渲染的過(guò)程，保證客戶能更好的認(rèn)知本產(chǎn)品，并產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)。在提高廣告品質(zhì)的過(guò)程中，需要以消費(fèi)者的注意力、識(shí)別力、需求性等為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并以藝術(shù)展現(xiàn)的方式表達(dá)本企業(yè)的企劃創(chuàng)意，使廣告內(nèi)容能貼近消費(fèi)者生活，提高消費(fèi)者對(duì)廣告內(nèi)容的認(rèn)可度。

　　一般在廣告投入過(guò)程中，針對(duì)性銷售成為當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的主要趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為：銷售對(duì)象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的.年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。

　　3.5重視媒體運(yùn)作，提高社會(huì)知名度

　　媒體是促進(jìn)消費(fèi)的主要載體，為保證營(yíng)銷行為能達(dá)到預(yù)期效果，需要重視媒體運(yùn)作，不斷提高企業(yè)社會(huì)知名度。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)展的營(yíng)銷策劃內(nèi)容來(lái)看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏不斷加快，這種傳統(tǒng)的媒體宣傳形式難以達(dá)到預(yù)期效果，因此，迫切需要一種更具有時(shí)尚性的廣告?zhèn)鞑シ椒āＤ壳埃�手機(jī)的推廣范圍不斷擴(kuò)大，以手機(jī)為媒介成為當(dāng)前媒體運(yùn)作的主要方式。例如，可以與本地的微信運(yùn)營(yíng)商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開(kāi)微信傳播，通過(guò)建立相應(yīng)的公共賬號(hào)，邀請(qǐng)消費(fèi)者關(guān)注，并依靠微信紅包等新興手段，對(duì)關(guān)注的人群進(jìn)行隨機(jī)獎(jiǎng)勵(lì)，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。

　　同時(shí)，以體驗(yàn)、實(shí)景呈現(xiàn)為代表的房屋銷售模式在我國(guó)普遍開(kāi)展，在該模式的銷售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)、良好的區(qū)位條件、美觀的建筑布局為切入點(diǎn)，通過(guò)適當(dāng)提高綠色植被在體驗(yàn)房屋中所占的比例，讓體驗(yàn)者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對(duì)該品牌的認(rèn)可度，最終完成銷售。

　　結(jié)束語(yǔ)：

　　主要討論了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃現(xiàn)存的問(wèn)題與對(duì)策的相關(guān)問(wèn)題，對(duì)工作人員而言，在當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的過(guò)程中，需要充分認(rèn)知當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在的問(wèn)題，并結(jié)合多種新型手段展開(kāi)營(yíng)銷，確保相關(guān)行為能達(dá)到預(yù)期效果，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤(rùn)。

房地產(chǎn)論文15

　　現(xiàn)今,全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮中,在這一背景下,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時(shí)候也遇到更多的挑戰(zhàn)及機(jī)遇。并且隨著市場(chǎng)環(huán)境的愈加復(fù)雜,財(cái)務(wù)管理工作也成為人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點(diǎn),對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)具有重要作用。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

　　1.項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。總的來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他工程項(xiàng)目相比,具有一定的特殊性,其具有投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等因素,項(xiàng)目工程中所涉及到的不確定因素較多,且投資對(duì)于項(xiàng)目成功,以及企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益水平也會(huì)產(chǎn)生直接的影響。

　　如果項(xiàng)目投資中出現(xiàn)的波動(dòng)因素過(guò)多,就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于預(yù)定目標(biāo)不能得以實(shí)現(xiàn),同時(shí)也會(huì)對(duì)企業(yè)的償債能力,以及盈利水平造成相應(yīng)的影響[1]。另外,很多企業(yè)在運(yùn)行的時(shí)候,盲目籌集資金,盲目追求利益,對(duì)于項(xiàng)目可行性沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)詳細(xì)分析,因而造成投資的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。

　　2.籌資風(fēng)險(xiǎn)。就我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看,資金驅(qū)動(dòng)是其發(fā)展的重要?jiǎng)右颉５��?大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金缺乏,很多資金被用于土地成本支出上,而后期所需要的各種資金大多是從籌資或者對(duì)前期銷售款中取出。因此,在房地產(chǎn)行業(yè)中資金是其中的重要部分,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生相應(yīng)的影響,也會(huì)增加其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀分析

　　1.管理方式滯后。就目前來(lái)看,企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理人員已經(jīng)對(duì)于財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要性逐漸認(rèn)識(shí)到,并且企業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作也逐漸重視。這些情況都給房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作提供了一定有利的條件[2]。但需要注意的是,房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中所應(yīng)用的管理方式過(guò)于落后,對(duì)于市場(chǎng)上財(cái)務(wù)管理工作的新思想、新方法沒(méi)有及時(shí)更新,進(jìn)而造成企業(yè)所受到的風(fēng)險(xiǎn)損失巨大,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成影響。

　　2.財(cái)務(wù)管理制度不夠完善。現(xiàn)今,由于我國(guó)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)體制改革的深入,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的發(fā)展環(huán)境更加復(fù)雜。過(guò)去,房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行處于初級(jí)階段,財(cái)務(wù)管理活動(dòng)可依照一定的程序進(jìn)行。但現(xiàn)今的財(cái)務(wù)管理工作所遇到的環(huán)境更加復(fù)雜,使得財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大。

　　另外,由于企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的規(guī)章制度,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作預(yù)算不夠精細(xì)化[3]。在對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金進(jìn)行管理的時(shí)候,存在盲目運(yùn)作的.情況,進(jìn)而造成企業(yè)受到一定的損失。

　　3.資金結(jié)構(gòu)需要進(jìn)行調(diào)整。就我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來(lái)說(shuō),具有單一性的特點(diǎn),大多數(shù)的資金籌集是來(lái)自于銀行貸款所得。這樣一來(lái),使得企業(yè)的自有資金比例較小,而企業(yè)的負(fù)債率較高。這樣的情況不僅使得銀行的貸款負(fù)擔(dān)增加,也使得房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也更高。這時(shí),若企業(yè)中的資金鏈中有一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯(cuò)誤就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)破裂,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

　　三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的相應(yīng)對(duì)策

　　1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的觀念意識(shí)。現(xiàn)今,我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)管理觀念落后,管理方式單一的情況,對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求不能完全適應(yīng)。另外,企業(yè)中還有一些領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的重視程度不夠,或是缺少必要的財(cái)務(wù)管理工作,在領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作時(shí)不能以科學(xué)的理論為指導(dǎo),促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作朝著更好的方向發(fā)展[4]。因此,企業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)者需要對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重要性有積極的認(rèn)識(shí),并將其與企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行連接,從實(shí)際出發(fā),更新財(cái)務(wù)管理的觀念,進(jìn)而促使企業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。

　　2.建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度。如上文所說(shuō),很多的房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有建立完善的財(cái)務(wù)管理制度,對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范性及科學(xué)性沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的要求,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)中,建立健全財(cái)務(wù)管理制度是十分必須的。

　　在制定相應(yīng)制度的過(guò)程中,應(yīng)該對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目中所遇到的風(fēng)險(xiǎn),以及存在的問(wèn)題進(jìn)行客觀分析,進(jìn)而使得財(cái)務(wù)管理工作的針對(duì)性及操作性更強(qiáng)[5]。應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),對(duì)于企業(yè)所進(jìn)行的資金融通及固定資產(chǎn)等進(jìn)行深入分析,使得企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作更加制度化和規(guī)范化。另外,還需要在企業(yè)內(nèi)部建立相應(yīng)的考核制度,積極發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制的作用,對(duì)各項(xiàng)制度的落實(shí)情況及執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。若發(fā)現(xiàn)企業(yè)中存在對(duì)財(cái)務(wù)管理制度有違反的個(gè)人及部門(mén),需要予以相應(yīng)的懲罰,并對(duì)各個(gè)部門(mén)參與評(píng)價(jià)的積 極 性得 到有效提升。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),其發(fā)展?fàn)顩r如何對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生重要的作用。現(xiàn)今,我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控力度越來(lái)越大,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的重要性也顯而易見(jiàn)。

　　這就要求在新形勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身的思想觀念進(jìn)行及時(shí)轉(zhuǎn)變,并在其中開(kāi)展積極有效的戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理工作,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面的及動(dòng)態(tài)的過(guò)程管理,在企業(yè)內(nèi)部樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、發(fā)展意識(shí),對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行積極分析,并尋求科學(xué)有效的解決方式,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。

　　參考文獻(xiàn)

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　　[5]張華.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),20xx,(01):19~20.

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