房地產(chǎn)論文匯總15篇

　　在學(xué)習(xí)和工作的日常里，大家都寫過(guò)論文，肯定對(duì)各類論文都很熟悉吧，論文是描述學(xué)術(shù)研究成果進(jìn)行學(xué)術(shù)交流的一種工具。那么你有了解過(guò)論文嗎？以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)論文1

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。

　　1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

　　當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來(lái)管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢(shì)不容樂(lè)觀，其具體表現(xiàn)為：

　　1.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來(lái)講無(wú)外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴，以及國(guó)家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購(gòu)買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過(guò)高。

　　1.2 項(xiàng)目成本管理問(wèn)題

　　無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

　　2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

　　2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

　　風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來(lái)減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的`是在風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來(lái)承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過(guò)買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

　　2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理

　　項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏�都�?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

　　2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項(xiàng)目管理來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)論文2

　　摘要：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好、產(chǎn)業(yè)地位不斷提高、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，是目前宏觀調(diào)控背景下我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境真實(shí)寫照。在此宏觀背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深陷開發(fā)資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實(shí)施調(diào)整投資開發(fā)戰(zhàn)略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策

　　近年來(lái)隨著國(guó)家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運(yùn)用和取得方式入手，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過(guò)程中的價(jià)值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問(wèn)題進(jìn)行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場(chǎng)體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運(yùn)作模式。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀

　　(一)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從20xx年末的2.73萬(wàn)家增至20xx年末8.75萬(wàn)家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過(guò)程中，全國(guó)范圍內(nèi)形成了大量以項(xiàng)目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來(lái)源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來(lái)源33785億元(在其他資金來(lái)源中，定金及預(yù)付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。

　　(二)政策變化催生新的市場(chǎng)游戲規(guī)則從20xx年以來(lái)，國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部、央行、住建部等相繼出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險(xiǎn)性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，尋求新的融資渠道勢(shì)在必行。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問(wèn)題

　　(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一

　　眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來(lái)源渠道單一，貸款周期相對(duì)較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒(méi)有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對(duì)解決的問(wèn)題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對(duì)投融資方式的創(chuàng)新。

　　(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系

　　目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對(duì)于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項(xiàng)目執(zhí)行方面并不是十分重視，過(guò)于看中后期的房產(chǎn)營(yíng)銷和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)相關(guān)的投融資機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)模過(guò)小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項(xiàng)目階段性來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴(yán)格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個(gè)階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。

　　(三)資金的核算缺乏科學(xué)性

　　多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過(guò)程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍(lán)圖，下面的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行一個(gè)大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過(guò)程中最為重要的一個(gè)要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算人員只是對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)比較了解，而對(duì)房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)為零，這樣制定出的整體財(cái)務(wù)預(yù)算很容易與實(shí)際建設(shè)過(guò)程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過(guò)多，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過(guò)少，會(huì)很大程度的影響工程建設(shè)的進(jìn)度，臨時(shí)融資的時(shí)效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運(yùn)作問(wèn)題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機(jī)制、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作等多個(gè)方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實(shí)踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認(rèn)為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金瓶頸問(wèn)題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點(diǎn)改變過(guò)分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來(lái)3-5年資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動(dòng)或激活間接融資。

　　(一)尋求企業(yè)的合伙制

　　尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個(gè)合伙制。企業(yè)可以通過(guò)尋找實(shí)力相當(dāng)或者比資金實(shí)力稍強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補(bǔ)自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個(gè)行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問(wèn)題產(chǎn)生一系列糾紛。20xx年天津市國(guó)土房管局就推出三項(xiàng)服務(wù)舉措。一是鼓勵(lì)以聯(lián)合方式參與土地競(jìng)買。全面實(shí)行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機(jī)構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競(jìng)買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項(xiàng)目。允許土地競(jìng)買人在競(jìng)得土地后，按照競(jìng)買申請(qǐng)書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊(cè)出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限。根據(jù)土地成交價(jià)總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時(shí)限可延長(zhǎng)至6至12個(gè)月。這些舉措都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　(二)增加融資方式

　　1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)在自己的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過(guò)簽訂長(zhǎng)期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款申請(qǐng)抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)回購(gòu)融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格出手給具有資金實(shí)力的.機(jī)構(gòu)，再以同等價(jià)格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購(gòu)的方式進(jìn)行長(zhǎng)期的分期付款。

　　2.房地產(chǎn)信托對(duì)于我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)體系才是未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。對(duì)于資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對(duì)較高，但是在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會(huì)恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡(jiǎn)單的國(guó)內(nèi)上市之外，還可以通過(guò)收購(gòu)國(guó)內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模投資。另外，還可以通過(guò)收購(gòu)海外的上市公司進(jìn)行融資，國(guó)外的收購(gòu)相對(duì)于國(guó)內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢(shì)在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度開發(fā)導(dǎo)致國(guó)家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過(guò)自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅(jiān)強(qiáng)后盾，融資是一個(gè)大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問(wèn)題。關(guān)注國(guó)家隨時(shí)變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢(shì)，順應(yīng)時(shí)代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，一定會(huì)一馬當(dāng)先，立于不敗之地。

　　參考文獻(xiàn):

　　[1]霍雪梅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的3大難題及對(duì)策分析[J].財(cái)會(huì)研究，20xx(06):7-8.

　　[2]秦學(xué)靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的討論[J].時(shí)代金融，20xx(07):8-9.

房地產(chǎn)論文3

　　房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國(guó)資金密集型行業(yè)之一，商品從生產(chǎn)到銷售的過(guò)程中需要投入大量的資金來(lái)運(yùn)作，而且投資回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要以符合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，采用科學(xué)的管理手段和納稅籌劃方法，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不斷的發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及涉及的稅種

　　房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相比有其特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)項(xiàng)目單位價(jià)值較高，從立項(xiàng)、建造到銷售過(guò)程時(shí)間長(zhǎng)，資金流回籠周期長(zhǎng)，造成房地產(chǎn)的資金緊缺;另外，房地產(chǎn)業(yè)主要依靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)，每年需要支付巨額利息，融資困難，資金鏈甚是緊張;其次，房地產(chǎn)業(yè)涉稅廣泛，稅制不甚合理完善，多為預(yù)交的提前征收方式，費(fèi)用成本高昂，造成經(jīng)營(yíng)上的巨大壓力。我國(guó)的實(shí)體稅法由22種稅種組成，房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)涉及9種:耕地占用稅，營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅，契稅，印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收項(xiàng)目的籌劃研究

　　房地產(chǎn)企業(yè)涉及的9種稅種中繳納金額較大的有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅，以下針對(duì)這三種稅種進(jìn)行納稅籌劃探討。

　　1.土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅是對(duì)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物活動(dòng)取得的增值額征收的一種稅。①運(yùn)用臨界點(diǎn)定價(jià)，依據(jù)稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓其所建造的普通住宅的增值額占可抵扣金額比例小于20%的，可以不征收土地增值稅;增值額超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)的，就應(yīng)按照全部增值額進(jìn)行納稅。因此，在房地產(chǎn)銷售定價(jià)時(shí)可以以此為臨界點(diǎn)，只要最終的增值額小于可抵扣金額的20%，就可以免稅。根據(jù)上述思路，我們假設(shè)房產(chǎn)售價(jià)為p，成本為。，營(yíng)業(yè)稅率5%，城建及教育附加稅率為10%，因此可以抵扣額m=c+5% p* (1+10%)二。+5.5% p，要使增值額占可抵扣比例小于20%，即p-m }fn < 20%，可以推導(dǎo)得到p< 1.2848c，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時(shí)，將銷售價(jià)格定為成本的1.2848倍，可以免交土地增值稅，同時(shí)以相對(duì)較低的價(jià)格在同行之中更具有競(jìng)爭(zhēng)力。②利用利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中常會(huì)涉及大量的對(duì)外負(fù)債，高昂的利息成本難以避免，采用不同的利息成本扣除方式也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的繳納產(chǎn)生不同的影響。房地產(chǎn)行業(yè)稅法對(duì)利息支出兩種情況有所規(guī)定:情況一，凡是有金融機(jī)構(gòu)提供的證明并按房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分配的，可以根據(jù)實(shí)際扣除;對(duì)于其他開發(fā)費(fèi)用，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)和房產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%加計(jì)扣除，即:房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用二可扣除利息+5%(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)+房產(chǎn)開發(fā)成勾;情況二，凡是不能提供金融機(jī)構(gòu)證明或者不按房地產(chǎn)項(xiàng)目分配利息的，利息支出按房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一定比例扣除，即:房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用二10%(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)+房產(chǎn)開發(fā)成勾。在具體的納稅操作中，可以比較兩種情況下房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算結(jié)果的高低，從而選擇是否要提供金融機(jī)構(gòu)的證明來(lái)增加抵扣額，減輕稅負(fù)。

　　2.營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅是針對(duì)企業(yè)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所征收的稅種。①合作建房方式。稅法規(guī)定，企業(yè)與個(gè)人將自己的不動(dòng)產(chǎn)作為投資，參與其他投資者的利潤(rùn)分配，與其他投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的投資入股行為不征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)如果愿意出讓自己的土地使用權(quán)，貝}J可以考慮與其他的企業(yè)合作建房，將土地使用權(quán)這一不動(dòng)產(chǎn)作為投入資本，分享合作帶來(lái)的利潤(rùn)，可以避免轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所要繳納的營(yíng)業(yè)稅，而且當(dāng)合作建成的房屋銷售轉(zhuǎn)讓時(shí)，銷售收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)名目交稅，雙方分得的利潤(rùn)算是投資回報(bào)不繳納營(yíng)業(yè)稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。②從銷售收入中分離代收費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，要安裝相應(yīng)的'生活設(shè)施，例如天然氣、自來(lái)水與電視網(wǎng)絡(luò)等，需先支付天然氣公司、自來(lái)水公司和有線電視單位初裝費(fèi)，這部分的費(fèi)用是為購(gòu)買者墊付的款項(xiàng)，簽訂銷售合同時(shí)這部分的費(fèi)用也包含在內(nèi)，這會(huì)增大營(yíng)業(yè)額。而我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅有這方面的規(guī)定，這部分為購(gòu)買者為墊付的款項(xiàng)要計(jì)入房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入中繳納房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅，不得扣除，這就增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)過(guò)程中，對(duì)這些代收費(fèi)用要作具體分析，將其從銷售價(jià)格中分離出去，避免繳納營(yíng)業(yè)稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題規(guī)定》中提到，物業(yè)管理企業(yè)替相關(guān)單位收取的水電費(fèi)、天然氣費(fèi)、維修費(fèi)、房屋租金費(fèi)的不算做自己的營(yíng)業(yè)收入，其行為屬于代理業(yè)務(wù)，不繳納營(yíng)業(yè)稅，只對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)時(shí)，可以把生活服務(wù)設(shè)施的安裝交給服務(wù)業(yè)的物業(yè)管理公司來(lái)做，單獨(dú)簽訂一份代理安裝合同，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過(guò)程中便沒(méi)有了這部分代理費(fèi)用的營(yíng)業(yè)稅，從而減輕了稅負(fù)。

　　3.所得稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是就銷售收入減去費(fèi)用成本和流轉(zhuǎn)稅金的剩余按一定比例納稅的稅種。改變?nèi)谫Y結(jié)構(gòu)。稅法規(guī)定，借款利息可以稅前抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)納稅籌劃方案時(shí)可以充分利用借款利息這一稅收擋板的作用，適當(dāng)提高負(fù)債融資比例，改變資本結(jié)構(gòu)，盡可能增加可抵扣金額，達(dá)到籌劃目的。某房地產(chǎn)企業(yè)欲籌資8000萬(wàn)，在年利息率6%、權(quán)益利息率8%的情況下，作出如下方案:通過(guò)股權(quán)融資6400萬(wàn)元，債務(wù)融資1600萬(wàn)，則負(fù)債率為16008000*100% -20%，利息抵稅額為1600*25% *6%=24萬(wàn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小;方案二，通過(guò)股權(quán)融資4000萬(wàn)元，債務(wù)融資4000萬(wàn)，則負(fù)債率為40008000*100%=50%，利息抵稅額為4000*25% *6%=60萬(wàn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中等。

　　縱覽中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相應(yīng)的市場(chǎng)需求已有所下降;房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益空間在逐步萎縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視在合理合法的情況下，對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行事先籌劃，以達(dá)到企業(yè)稅負(fù)最小化，企業(yè)價(jià)值最大化。當(dāng)然隨著時(shí)間的推移國(guó)家稅收政策會(huì)有所改變，不同省份也一定程度上存在著差異，具體籌劃時(shí)也要結(jié)合實(shí)際情況綜合分析，以免違反稅法規(guī)定，導(dǎo)致籌劃失敗。

房地產(chǎn)論文4

　　[摘要]如今全球經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展正改變著整個(gè)社會(huì)和營(yíng)銷環(huán)境，而環(huán)境的變化迫使房地產(chǎn)不得不重新審視已有的營(yíng)銷理念，進(jìn)而樹立全新的營(yíng)銷理念。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，一切失敗歸根到底是思維方式的失敗，如果我們能在思維方式這個(gè)本源上解決問(wèn)題，則無(wú)論競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多么強(qiáng)大，最終一定能夠戰(zhàn)勝它。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新戰(zhàn)略

　　一、引言

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略正確的選擇應(yīng)當(dāng)是尋找符合自身?xiàng)l件的戰(zhàn)略基點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)補(bǔ)缺，以期建立區(qū)域性性的相對(duì)優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品可以從三個(gè)層次，為消費(fèi)者或使用者提供滿足，這種“整體產(chǎn)品”的概念，是房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的重要營(yíng)銷思路；市場(chǎng)創(chuàng)新有兩種思路：重新選擇銷售區(qū)域，或重新選擇購(gòu)買群體；產(chǎn)品要經(jīng)過(guò)一定的方式與市場(chǎng)發(fā)生聯(lián)絡(luò)，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新便是改進(jìn)和完善聯(lián)絡(luò)的方式。創(chuàng)新需要機(jī)會(huì)，市場(chǎng)營(yíng)銷意義上的“機(jī)會(huì)”，源于消費(fèi)者或使用者通過(guò)市場(chǎng)未能滿足、或尚待更好地滿足的需要和欲望；“創(chuàng)新”是一個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，而不是一個(gè)技術(shù)概念，是指“房地產(chǎn)家實(shí)行對(duì)生產(chǎn)要素的新的組合”，與技術(shù)上的新發(fā)明不是一回事。

　　二、房地產(chǎn)營(yíng)銷意義

　　現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)是我國(guó)發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，走向世界市場(chǎng)所必須研究和掌握的一門應(yīng)用科學(xué)。房地產(chǎn)的命運(yùn)系之于“銷”，而“銷”之績(jī)效來(lái)源于“營(yíng)”，只有“營(yíng)”字領(lǐng)先，“銷”字當(dāng)頭，營(yíng)銷一體，這樣的房地產(chǎn)才會(huì)如魚得水于市場(chǎng)。“營(yíng)”即包括策劃、創(chuàng)意、運(yùn)籌和研究，現(xiàn)代的營(yíng)銷人員，第一要?jiǎng)?wù)就是如何動(dòng)腦筋的問(wèn)題，以策略來(lái)帶動(dòng)“銷”。評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)好壞的一個(gè)關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，就是最終營(yíng)銷業(yè)績(jī)包括銷售額、市場(chǎng)占有率、利潤(rùn)、知名度等的高低，而營(yíng)銷業(yè)績(jī)的高低又取決于該房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)力的大小。

　　營(yíng)銷實(shí)力除包含房地產(chǎn)的硬資源裝置、資金等實(shí)力外，還包含房地產(chǎn)的軟資源實(shí)力。軟資源實(shí)力的重要體現(xiàn)主要是其現(xiàn)代營(yíng)銷意識(shí)和專業(yè)營(yíng)銷實(shí)力的強(qiáng)弱，而專業(yè)營(yíng)銷能力的高低取決于房地產(chǎn)是否擁有基礎(chǔ)扎實(shí)、經(jīng)驗(yàn)豐富、創(chuàng)造性思維和踏實(shí)勤勉的營(yíng)銷管理、營(yíng)銷企劃和營(yíng)銷執(zhí)行人才。隨著資訊時(shí)代的來(lái)臨、我國(guó)加入世貿(mào)組織、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，我們?cè)絹?lái)越迫切地需要建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷人員隊(duì)伍。

　　三、房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中的問(wèn)題

　　1、一些房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷人員素質(zhì)低

　　房地產(chǎn)商對(duì)銷售人員的素質(zhì)經(jīng)驗(yàn)缺乏起碼的要求和把握，流動(dòng)性大致使房地產(chǎn)商付出慘重的時(shí)間和人力成本。企業(yè)內(nèi)部體制和政策限制，沒(méi)有賞罰機(jī)制，導(dǎo)致銷售人員缺乏動(dòng)力和激勵(lì)也沒(méi)有壓力。房地產(chǎn)人員素質(zhì)良莠不齊，缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)、考核和規(guī)范化要求，沒(méi)有統(tǒng)一的最低報(bào)價(jià)要求和選擇客戶的標(biāo)準(zhǔn)；也有些地區(qū)銷售能力并不弱但缺乏對(duì)產(chǎn)品的深入了解和賣點(diǎn)的把握。

　　2、市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)低、眼光低

　　銷售目標(biāo)確定了營(yíng)銷目標(biāo)的要件。研究經(jīng)營(yíng)評(píng)估所匯集的營(yíng)銷資料之后，才設(shè)定銷售目標(biāo)，因此銷售目標(biāo)能直接反映出公司在下一年度達(dá)成預(yù)測(cè)銷量的能力。檢討銷售目標(biāo)以及了解銷售目標(biāo)設(shè)定低、中、高水準(zhǔn)的理由，公司的銷售目標(biāo)若設(shè)定在低水準(zhǔn)到中等水準(zhǔn)之問(wèn)，或許表示近年來(lái)失去許多顧客及市場(chǎng)占有率，不然就是銷售區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)更多，或競(jìng)爭(zhēng)者投入更可觀的廣告費(fèi)用。這些理由都會(huì)直接影響營(yíng)銷目標(biāo)的擬定，同時(shí)也有助于了解營(yíng)銷目標(biāo)該如何設(shè)定，及是否需要爭(zhēng)取新使用者、現(xiàn)有顧客或是兩面三刀者都要同時(shí)爭(zhēng)取。

　　3、營(yíng)銷戰(zhàn)略缺乏科學(xué)性

　　質(zhì)量與技術(shù)管理手段是經(jīng)營(yíng)過(guò)程必不可缺的，它只有和諧地融入整個(gè)房地產(chǎn)管理體系中時(shí)，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。例如，某家房地產(chǎn)竟然可以控制到一根長(zhǎng)只有5m的紗線的成本，而且還能使每臺(tái)機(jī)器得到正確保養(yǎng)與維護(hù)。究其原因才明白，原來(lái)除了已達(dá)到國(guó)家IS09000的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)外，他們還憑借多年的實(shí)踐總結(jié)出了一整套個(gè)性化、系列化的房地產(chǎn)管理方法，通過(guò)管理的手段合理地進(jìn)行了產(chǎn)品的單位成本控制、機(jī)器成本控制；完善了人員的目標(biāo)管理；實(shí)現(xiàn)工作流程標(biāo)準(zhǔn)化、薪酬制度、激勵(lì)制度合理化；同時(shí)平日通過(guò)各種培訓(xùn)手段提升了人員的崗位素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)了管理意識(shí)。通過(guò)人性化管理將機(jī)器與人科學(xué)地融入房地產(chǎn)的整體戰(zhàn)略中。

　　因?yàn)榍�道交叉混亂，很多房地產(chǎn)都曾走過(guò)彎路。由于缺乏市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和客戶基礎(chǔ)或者追求短期效益和現(xiàn)金流，把一些長(zhǎng)線優(yōu)勢(shì)品種賣到流通和零售市場(chǎng)，區(qū)域間紛爭(zhēng)不斷，客戶抱怨不斷，而市場(chǎng)銷量也很快停滯不前。因?yàn)楹苊黠@，流通和零售的銷量是靠擠占臨床的銷量為生的，當(dāng)臨床銷量萎縮，未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)培育的其他渠道銷量自然下滑。這種短期行為讓房地產(chǎn)與客戶共傷而不是雙贏。

　　合理的方式應(yīng)當(dāng)是根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定所走的渠道，守住規(guī)范運(yùn)作的底線。即便是流通渠道，也需要規(guī)范運(yùn)作，協(xié)助客戶構(gòu)建分銷通路。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)格局另辟新渠道是一些房地產(chǎn)取得成功的法寶，比如大中城市競(jìng)爭(zhēng)激烈的產(chǎn)品下沉到低端市場(chǎng)，遭遇降價(jià)的先前的貴族產(chǎn)品率先搶占流通市場(chǎng)等。

　　四、營(yíng)銷過(guò)程中的戰(zhàn)略意義

　　“戰(zhàn)略”一詞本是軍事術(shù)語(yǔ)，原意是指對(duì)于任何一個(gè)組織的全域性性或決定性的謀劃規(guī)劃。戰(zhàn)略問(wèn)題是研究全域性行動(dòng)的方向、目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最好的途徑。把“戰(zhàn)略”的概念應(yīng)用在房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中，就稱為營(yíng)銷戰(zhàn)略。營(yíng)銷過(guò)程中的戰(zhàn)略意義是指房地產(chǎn)通過(guò)識(shí)別外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和威脅，并根據(jù)自己的資源情況，對(duì)房地產(chǎn)戰(zhàn)略整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程所提出的未來(lái)某個(gè)時(shí)期要達(dá)到的目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)應(yīng)采取的一系列行動(dòng)。

　　1、依附戰(zhàn)略

　　依附型經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略又稱為系統(tǒng)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。所謂“依附”就是把本房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與發(fā)展相對(duì)固定地納入或嫁接在某個(gè)餐飲大房地產(chǎn)或房地產(chǎn)集團(tuán)上，成為該大房地產(chǎn)或房地產(chǎn)集團(tuán)系列化生產(chǎn)中的一個(gè)組成部分。選擇、采用依附型經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的好處在于中小餐飲房地產(chǎn)可以得到相對(duì)經(jīng)營(yíng)方向和技術(shù)支援，產(chǎn)品的開發(fā)方向較為單一、明確，可以發(fā)揮自己的專長(zhǎng)，并能在一定程度上避開市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力；另外還能通過(guò)協(xié)作關(guān)系進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，依靠大房地產(chǎn)的技術(shù)開發(fā)能力和實(shí)力，突破自身在資金、人才、裝置等方面的制約。

　　2、國(guó)際化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

　　國(guó)際化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)將其具有價(jià)值的.產(chǎn)品與技能轉(zhuǎn)移到國(guó)外市場(chǎng)，從而創(chuàng)造價(jià)值的戰(zhàn)略。大部分房地產(chǎn)采用國(guó)際化戰(zhàn)略時(shí)，是把在母國(guó)所開發(fā)出的具有差別化的產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到海外市場(chǎng)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值。在這種情況下，房地產(chǎn)大多把產(chǎn)品開發(fā)的職能留在母國(guó)，而在東道國(guó)建立制造和營(yíng)銷機(jī)構(gòu)。在大多數(shù)的國(guó)際化房地產(chǎn)中，房地產(chǎn)總部一般嚴(yán)格地控制產(chǎn)品與市場(chǎng)戰(zhàn)略的決策權(quán)。

　　如果房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力使房地產(chǎn)在國(guó)外市場(chǎng)上擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且在該市場(chǎng)上降低成本的壓力較小，房地產(chǎn)采取國(guó)際化戰(zhàn)略是非常有利的。但是，如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)要求能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r提***品與服務(wù)，房地產(chǎn)采取這種戰(zhàn)略就不太合適。同時(shí)，由于房地產(chǎn)在國(guó)外各個(gè)生產(chǎn)基地都有廠房裝置，會(huì)形成重復(fù)建設(shè)，則加大了經(jīng)營(yíng)成本，這對(duì)房地產(chǎn)也是不利的。

　　近幾年來(lái)，當(dāng)世界知名跨國(guó)房地產(chǎn)大舉進(jìn)軍我國(guó)，并大力實(shí)

　　施本土化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略之時(shí)，以海爾、長(zhǎng)虹等為代表的國(guó)內(nèi)知名家電房地產(chǎn)不甘示弱，也積極開拓國(guó)際市場(chǎng)，逐漸形成了走向世界、爭(zhēng)創(chuàng)全球品牌的戰(zhàn)略意識(shí)，紛紛在觀念、生產(chǎn)、營(yíng)銷、研發(fā)和資本等國(guó)際化方面邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。目前，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和我國(guó)加入WTO的成為現(xiàn)實(shí)，越來(lái)越多的中國(guó)本土品牌會(huì)更加注重國(guó)際化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，以參與世界競(jìng)爭(zhēng)，與世界跨國(guó)房地產(chǎn)一道爭(zhēng)國(guó)際市場(chǎng)，這是必然的趨勢(shì)。

　　3、差異戰(zhàn)略

　　差異化營(yíng)銷核心思想是“細(xì)分市場(chǎng)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行定位，匯入品牌，樹立形象”，是在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的個(gè)性化需求，通過(guò)品牌定位與傳播，賦予品牌獨(dú)特的價(jià)值，樹立鮮明的形象，建立品牌的差異化和個(gè)性化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。差異化營(yíng)銷的關(guān)鍵是積極尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，挖掘消費(fèi)者尚未滿足的個(gè)性化需求，開發(fā)產(chǎn)品的新功能，賦予品牌新的價(jià)值。差異化營(yíng)銷不是某個(gè)營(yíng)銷層面、某種營(yíng)銷手段的創(chuàng)新，而是產(chǎn)品、概念、價(jià)值、形象、推廣手段、促銷方法等多方位、系統(tǒng)性的營(yíng)銷創(chuàng)新，并在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)品牌在細(xì)分市場(chǎng)上的目標(biāo)聚焦，取得戰(zhàn)略性的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

　　4、“虛擬營(yíng)銷”戰(zhàn)略

　　“虛擬營(yíng)銷”戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)在組織上突破有形的界限，只保留其中最關(guān)鍵、最核心的功能如生產(chǎn)、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等功能，而努力將其他功能虛擬化，美國(guó)耐克的發(fā)展便是“虛擬營(yíng)銷”成功的典范。耐克是一個(gè)既無(wú)生產(chǎn)車間又無(wú)銷售網(wǎng)路的房地產(chǎn)，只擁有在全球具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)動(dòng)設(shè)計(jì)部門和營(yíng)銷部門，生產(chǎn)和銷售全部虛擬化，通過(guò)外部組織來(lái)完成。

　　“虛擬營(yíng)銷”戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)模式有三個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

　　1克服房地產(chǎn)資源的約束。

　　房地產(chǎn)虛擬經(jīng)營(yíng)實(shí)施品牌戰(zhàn)略，可以將房地產(chǎn)的資源集中于深入的市場(chǎng)調(diào)研、品牌識(shí)別或視覺策劃、廣告以及各種傳播溝通方式上，從而節(jié)省生產(chǎn)制造設(shè)施龐大的投資和人力、物力的消耗。

　　2專注于價(jià)值鏈中高附加值部分。

　　一些房地產(chǎn)舉起品牌戰(zhàn)略的大旗，精心打造品牌，從而獲取較高的增加值，而將價(jià)值鏈中的一些低附加值活動(dòng)虛擬化，委托其他廠商或公司來(lái)完成，其虛擬化房地產(chǎn)單元也可以依據(jù)成本和質(zhì)量，挑選不同的組織，從而使虛擬經(jīng)營(yíng)具有動(dòng)態(tài)性。

　　3敏捷性。

　　具有品牌的盟主房地產(chǎn)針對(duì)市場(chǎng)需求的變化，如產(chǎn)品品種、需求量等，可以迅速整合外部資源以適應(yīng)市場(chǎng)，克服全能型實(shí)體房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相對(duì)剛性。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　對(duì)于中國(guó)大量在大眾市場(chǎng)扎根的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要維持自己的地位，首先，必須進(jìn)行徹底的變革，走出原始的降低成本的方法，從業(yè)務(wù)模式和運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新人手，通過(guò)價(jià)值鏈的創(chuàng)新，通過(guò)低成本的運(yùn)營(yíng)和精細(xì)化的營(yíng)銷來(lái)降低成本、提升效率，為底層消費(fèi)者提供真正能滿足其需求的高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

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房地產(chǎn)論文5

　　1概述

　　人力資源是企業(yè)最為重要的核心要素和戰(zhàn)略資源，任何企業(yè)的發(fā)展都離不開人力資源的有效管理，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。尋找人才、留住人才、發(fā)展人才，為企業(yè)保持強(qiáng)勁的生命力和競(jìng)爭(zhēng)力，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的遠(yuǎn)景及目標(biāo)提供有力的人才支持，對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司尤為重要。

　　2人力資源管理對(duì)項(xiàng)目公司的特殊意義

　　2.1激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，項(xiàng)目公司面臨更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在上級(jí)集團(tuán)公司授權(quán)下，可以直接參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但從可行性研究、前期規(guī)劃、工程管理、成本控制到銷售回款，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要有專業(yè)的人才來(lái)保證實(shí)施，都需要優(yōu)秀的人力資源管理來(lái)調(diào)配，否則遲早將被市場(chǎng)所淘汰。

　　2.2項(xiàng)目運(yùn)行安全的保障

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，存在著資金、質(zhì)量、安全等各方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患，只有在人力資源管理中做好人的工作，才能從源頭上規(guī)避這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目公司的安全運(yùn)行。

　　2.3企業(yè)戰(zhàn)略成功實(shí)施的前提

　　必須通過(guò)實(shí)施人力資源管理來(lái)確保項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)方針和年度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的完成，使企業(yè)立于不敗之地。

　　3項(xiàng)目公司人力資源管理工作中存在的問(wèn)題

　　大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，下屬項(xiàng)目公司基本數(shù)量較多，但規(guī)模小、人數(shù)少，與大企業(yè)、外資企業(yè)相比，在人力資源管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著不盡如人意的表現(xiàn)：

　　3.1優(yōu)秀人才引進(jìn)難

　　困難集中體現(xiàn)在難以吸引、留住和合理運(yùn)用優(yōu)秀的員工，項(xiàng)目公司的管理人員和核心人員基本是集團(tuán)公司委派的，大部分員工都是外聘的，而外聘的優(yōu)秀員工始終無(wú)法進(jìn)入企業(yè)的核心層，難以發(fā)揮其才能，從而造成大量的優(yōu)秀員工流失。

　　3.2人才結(jié)構(gòu)不合理

　　雖然房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年快速發(fā)展過(guò)程，也引進(jìn)了大批經(jīng)營(yíng)管理和專業(yè)技術(shù)人才，但是相比于科技的進(jìn)步和企業(yè)的需求，項(xiàng)目公司所需的高素質(zhì)管理人才和高水平科技人才仍無(wú)法得到滿足。引進(jìn)人才雖然地緣相連、人緣相親、經(jīng)濟(jì)相容、文化相通，但由于企業(yè)性質(zhì)大都是從內(nèi)部施工企業(yè)管理崗位轉(zhuǎn)入，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)上相比存在較大差異。

　　3.3人才流動(dòng)速度快

　　目前房地產(chǎn)人才市場(chǎng)上高端人才一部分流向海外，一部分流向國(guó)內(nèi)的大型外企。項(xiàng)目公司面臨著人才“選、用、育、留”難的問(wèn)題，人才的缺乏已嚴(yán)重制約了項(xiàng)目公司的健康發(fā)展。

　　4項(xiàng)目公司人力資源管理工作開展不利的原因

　　4.1缺乏專業(yè)管理人員來(lái)開展人力資源管理工作

　　國(guó)有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司一般都是單一項(xiàng)目，規(guī)模較小，沒(méi)有專門的人力資源管理部門和專業(yè)管理人員，在人力資源管理上，往往也只是根據(jù)上級(jí)集團(tuán)公司的要求，按部就班地實(shí)施招聘、合同管理、考勤、薪酬、調(diào)動(dòng)等工作，而在員工激勵(lì)、自主培訓(xùn)、企業(yè)文化建設(shè)等方面的'工作基本沒(méi)有。

　　4.2項(xiàng)目公司市場(chǎng)地位低下，培訓(xùn)資金投入不足，制約著人力資源管理的發(fā)展

　　除參加上級(jí)集團(tuán)公司組織的培訓(xùn)外，項(xiàng)目公司對(duì)骨干進(jìn)行系統(tǒng)、長(zhǎng)期培訓(xùn)的能力缺乏。一方面是每年用于員工的培訓(xùn)費(fèi)用不足，另一方面缺乏專人組織培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)形式單一，培訓(xùn)計(jì)劃缺少規(guī)劃，嚴(yán)重制約了項(xiàng)目公司人力資源管理的發(fā)展。

　　4.3薪酬體系缺乏合理的激勵(lì)機(jī)制，給人力資源管理工作的開展帶來(lái)困難

　　（1）項(xiàng)目公司的薪酬體系一般參照集團(tuán)公司標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有與公司的實(shí)際結(jié)合起來(lái)，靈活性、透明性差。員工基本工資的等級(jí)較少，其調(diào)整除了職位的晉升外別無(wú)它法；

　　（2）薪酬沒(méi)有真正與績(jī)效掛鉤。雖然實(shí)行年終考核獎(jiǎng)等績(jī)效管理手段，但員工年終考核結(jié)果還是以基層主管的主觀判斷為主，缺乏一定的科學(xué)性，且年終考核獎(jiǎng)的檔次也沒(méi)有真正拉開，員工對(duì)考核的感受不深；

　　（3）福利機(jī)制不完善。外聘員工由于檔案、黨團(tuán)關(guān)系不在公司內(nèi)，原就對(duì)企業(yè)的歸屬感不強(qiáng)，加之升職通道、高層次培訓(xùn)、職稱評(píng)定等其他激勵(lì)手段不足，無(wú)法提供人才干好事業(yè)的良好環(huán)境；

　　（4）缺乏對(duì)地域特點(diǎn)的區(qū)別。各項(xiàng)目公司所處的區(qū)域不同，各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r又有著極大的差異，一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的住房、消費(fèi)、醫(yī)療、教育成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，而集團(tuán)公司對(duì)各項(xiàng)目公司的工資總額、崗位工資標(biāo)準(zhǔn)通常采取一刀切、平均主義的做法，給部分區(qū)域的項(xiàng)目公司增加了引進(jìn)優(yōu)秀人才、留住優(yōu)秀人才的難度。

　　4.4對(duì)人才重使用輕開發(fā)

　　人力資源管理中人是核心，而有些項(xiàng)目公司對(duì)員工存在重使用、輕開發(fā)的現(xiàn)象。人應(yīng)該像蓄電池一樣，充足電后自然會(huì)放電，然后再進(jìn)行充電循環(huán)使用，如果一味地過(guò)度使用，而不及時(shí)補(bǔ)充新的能量和知識(shí)，員工遲早會(huì)在高壓下選擇另謀出路，企業(yè)永遠(yuǎn)無(wú)法留住人才。

　　5加強(qiáng)和完善項(xiàng)目公司人力資源管理的對(duì)策及建議

　　項(xiàng)目公司的人力資源管理，應(yīng)從選人、用人、育人及留人等方面著手，逐步建立起完善的人力資源管理體系。

　　5.1招聘人才的天平應(yīng)向無(wú)資歷有潛力的新手傾斜

　　招聘人才的天平應(yīng)向無(wú)資歷有潛力的新手傾斜，這是項(xiàng)目公司彌補(bǔ)外部挖掘人才弱勢(shì)的現(xiàn)實(shí)選擇。項(xiàng)目公司受自身各方面因素所限，無(wú)法吸引更多工作經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)人才，而且即使引進(jìn)了這樣的人才，也未必能長(zhǎng)期留住，反而會(huì)給企業(yè)人力資源帶來(lái)不利影響。因此，項(xiàng)目公司要建立切實(shí)可行的人才儲(chǔ)備機(jī)制，在招聘時(shí)，要更關(guān)注應(yīng)聘者的學(xué)習(xí)能力、發(fā)展?jié)摿�和道德修養(yǎng)，即使是沒(méi)有任何資歷的畢業(yè)生，也可以從一張白紙開始，根據(jù)企業(yè)的需要畫出最美的圖畫，同時(shí)還能培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)的感情和忠誠(chéng)度。

　　5.2應(yīng)重在內(nèi)部培養(yǎng)為主

　　項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)擔(dān)負(fù)起員工知識(shí)更新的責(zé)任，要立足自我培養(yǎng)為主、外部培訓(xùn)為輔，面向高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和基層員工，建立健全以能力建設(shè)為核心的人才培養(yǎng)機(jī)制、內(nèi)外培訓(xùn)相結(jié)合的多層次、多渠道的教育培訓(xùn)體系和企業(yè)內(nèi)部的終生學(xué)習(xí)系統(tǒng)。不僅要有對(duì)專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能的培養(yǎng)，而且還必須要有對(duì)團(tuán)隊(duì)精神、開拓創(chuàng)新、道德素養(yǎng)、政策理論水平的培養(yǎng)。

　　5.3加大培訓(xùn)投入，不斷促使企業(yè)人才輩出

　　項(xiàng)目公司通過(guò)各種專業(yè)技術(shù)、繼續(xù)教育、政治理論以及學(xué)歷深造等方面的培訓(xùn)，不僅提高員工的素質(zhì)和能力，提高公司的整體水平和工作效益，還能使員工真切感受到企業(yè)對(duì)自己的重視和企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，從而產(chǎn)生對(duì)企業(yè)的歸屬感，改善工作動(dòng)機(jī)，調(diào)動(dòng)工作積極性。

　　5.4要重視情感管理

　　情感需求是人類需求的最高層次，正向的情感管理能從內(nèi)心深處激發(fā)每個(gè)員工的內(nèi)在潛力、主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，消除職工的消極情緒，就項(xiàng)目公司而言，其薪酬、福利、名氣、社會(huì)地位等可能不盡如人意，但“情”能補(bǔ)拙，通過(guò)雙向的情感交流和溝通，能使員工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身價(jià)值得到了體現(xiàn)，從而激發(fā)員工的斗志，使個(gè)人目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)保持一致，形成良性循環(huán)。

　　5.5建立有效的激勵(lì)機(jī)制

　　（1）建立科學(xué)、合理、有效的薪酬制度。項(xiàng)目公司要根據(jù)德才兼?zhèn)涞囊�求，建立健全崗位目�?biāo)責(zé)任制，建立以業(yè)績(jī)?yōu)橐罁?jù)，由品德、知識(shí)、能力等要素構(gòu)成的各類人才評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，堅(jiān)持效率優(yōu)先、兼顧公平。對(duì)績(jī)效薪酬的分配，要向一線基層崗位、關(guān)鍵管理崗位、有突出貢獻(xiàn)人才傾斜，適當(dāng)拉開收入差距；

　　（2）健全員工的職業(yè)發(fā)展通道。打破論資排輩的觀念和做法，通過(guò)內(nèi)部輪崗制度、末位淘汰制度及業(yè)績(jī)考核制度，使每個(gè)人都能發(fā)揮所長(zhǎng)、人盡其用，引導(dǎo)員工多渠道成才，形成能上能下、能進(jìn)能出、競(jìng)爭(zhēng)充滿活力的選人用人機(jī)制；

　　（3）完善配套的激勵(lì)措施。項(xiàng)目公司除了制定出好的薪酬和晉升制度外，還應(yīng)該以企業(yè)的核心價(jià)值觀為導(dǎo)向，宣傳企業(yè)文化，在政治上、生活上關(guān)心員工，建立工會(huì)組織，加強(qiáng)工作保障、改善生活條件、解決實(shí)際困難，為所有員工提供一個(gè)沒(méi)有后顧之憂、能夠充分發(fā)揮自己才能的平臺(tái)。

　　6結(jié)語(yǔ)

　　當(dāng)今社會(huì)，人才已成為一種資源，真正的人力資源管理是強(qiáng)調(diào)人和崗位適配，強(qiáng)調(diào)人才的二次開發(fā)。國(guó)有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，積極創(chuàng)造條件，營(yíng)造尊重知識(shí)、尊重人才的良好氛圍，讓想干事的人有機(jī)會(huì)，肯干事的人有舞臺(tái)，干成事的人有位置，以促使“人”“事”和諧發(fā)展。

房地產(chǎn)論文6

　　【摘要】近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)也給予越來(lái)越多的重視，這不僅有助于促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)還能推動(dòng)我國(guó)城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱過(guò)快發(fā)展，將會(huì)影響我國(guó)社會(huì)會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，因而我們應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)施以科學(xué)、宏觀的調(diào)控，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性與穩(wěn)定性。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義和價(jià)值出發(fā)，分析探討當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問(wèn)題，然后總結(jié)并提出相應(yīng)的政策措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);協(xié)調(diào)發(fā)展;措施

　　隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)也得以飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，這不但有助于進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，同時(shí)還能促進(jìn)就業(yè)，改善人們的生活質(zhì)量和水平。但是，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中依然存在諸多的問(wèn)題，這將不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義和價(jià)值出發(fā)，分析探討當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問(wèn)題，然后總結(jié)并提出相應(yīng)的政策措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義與價(jià)值

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們生活等各個(gè)方面的意義和價(jià)值是巨大的，這主要體現(xiàn)在以下幾方面:(1)在我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，有助于增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的收入，滿足人們的日常生活需求，使其住宅水平得以進(jìn)一步提升;(2)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，能夠大大促進(jìn)就業(yè)，減輕社會(huì)壓力，改善人們的生活質(zhì)量及生活水平;(3)當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依然處于發(fā)展的初級(jí)階段，在很多地方和環(huán)節(jié)還存在著較多的問(wèn)題，但我國(guó)有關(guān)部門積極制定并實(shí)施相關(guān)的政策與保障措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問(wèn)題

　　著眼于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間的發(fā)展實(shí)際，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有助于推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，但在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中依然存在著諸多的問(wèn)題，這對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性是極為不利的，這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾方面:2．1價(jià)格與價(jià)值的背離導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)。從我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)際來(lái)看，人們將循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些理念運(yùn)用到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，以保障其發(fā)展的穩(wěn)定性。然而，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分迅速，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)與循環(huán)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則和理念逐漸背離，這將嚴(yán)重影響社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、健康性及持續(xù)性，從而引起市場(chǎng)的波動(dòng)。2．2泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)。著眼于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與現(xiàn)狀，泡沫經(jīng)濟(jì)依然是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性的最主要因素之一，泡沫經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的出現(xiàn)，使得人們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資過(guò)程中，將不得不面臨諸多的風(fēng)險(xiǎn)，這將對(duì)社會(huì)公眾其經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生極大的損害，同時(shí)會(huì)使人們的生活質(zhì)量與生活水平下降。因而泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)法基于整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序提供堅(jiān)實(shí)的保障和維護(hù)。2．3節(jié)能環(huán)保措施貫徹和執(zhí)行不到位。低碳經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)具有非常大的關(guān)聯(lián)。近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，可利用的土地資源正逐年減少，而房地產(chǎn)行業(yè)如果不能及時(shí)拿出低碳住宅及環(huán)保住宅，將不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)也是與我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略不相契合，然而當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀依然是低碳環(huán)與保住宅的`開發(fā)數(shù)量不足，其所占比例完全達(dá)不到要求，因而要想推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就要始終貫徹執(zhí)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推動(dòng)并實(shí)施節(jié)能環(huán)保所持與方針。

　　3、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策措施

　　當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間的發(fā)展在協(xié)調(diào)性方面出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，因而為了能有效解決這些問(wèn)題，保證二者能協(xié)調(diào)發(fā)展，共同促進(jìn)，政府應(yīng)當(dāng)針對(duì)發(fā)展實(shí)際情況予以科學(xué)、宏觀的調(diào)控，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠和諧健康的發(fā)展，從而為促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展提供蓬勃的活力。3．1合理控制房地產(chǎn)商品的價(jià)格。合理的控制房地產(chǎn)商品價(jià)格并不是一定要降低住宅價(jià)格，而是要保證房地產(chǎn)其價(jià)格與價(jià)值之間能夠很好的吻合，最大限度的避免價(jià)格與價(jià)值之間出現(xiàn)過(guò)度的偏離。在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高就是當(dāng)前所存在的主要矛盾，而在金融危機(jī)的影響下很多的房地產(chǎn)企業(yè)大多出現(xiàn)了資金鏈斷裂問(wèn)題，而價(jià)格過(guò)高將會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)非常重要的因素，其對(duì)于行業(yè)中其他的因素也同樣影響巨大，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程中，合理控制價(jià)格將發(fā)揮不可或缺的作用。為了促進(jìn)房地產(chǎn)商品其價(jià)格能夠合理回歸，有效維護(hù)行業(yè)與市場(chǎng)的秩序，政府應(yīng)對(duì)價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，并予以合理的規(guī)制。3．2加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管。以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為指導(dǎo)，政府應(yīng)當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)其金融秩序予以嚴(yán)格的監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)進(jìn)程、償還能力與貸款規(guī)模等各個(gè)環(huán)節(jié)均予以深入而嚴(yán)格的監(jiān)管，嚴(yán)格控制和規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)商業(yè)銀行相應(yīng)信貸業(yè)務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)銀行其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)施調(diào)整，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中各種信貸資金能夠更多的向著一些朝陽(yáng)型產(chǎn)業(yè)流動(dòng)。鑒于此，政府應(yīng)當(dāng)著力于和銀行等金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，不但要打破銀行傳統(tǒng)僵化的存貸模式，同時(shí)要注重優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的吸引，最大限度的消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)所引起的不利因素，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性與有序性，整合現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，提升優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重，最后有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。3．3促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。政府應(yīng)當(dāng)在政策上促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其發(fā)展目標(biāo)不斷向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠攏，同時(shí)要以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的低碳環(huán)保政策作為指導(dǎo)。在整個(gè)調(diào)控過(guò)程中，政府應(yīng)給予政策引導(dǎo)對(duì)應(yīng)杠桿作用足夠的重視，而這種杠桿作用表現(xiàn)為以下兩方面特性:①對(duì)于低碳環(huán)保住宅的投資建設(shè)工程給予稅收的優(yōu)惠政策，這樣在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其轉(zhuǎn)型的過(guò)程中吸引更多的開發(fā)商共同參與，從而促進(jìn)新型低碳環(huán)保住宅的開發(fā)力度得到大力的支持。②在低碳環(huán)保住宅的銷售過(guò)程中，實(shí)施貸款利率相應(yīng)優(yōu)惠政策，這有助于提高人們對(duì)于低碳環(huán)保住宅相應(yīng)關(guān)注度，以引導(dǎo)其購(gòu)買。將長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃作為發(fā)展的目標(biāo)，將可持續(xù)發(fā)展作為發(fā)展的理念，在政府各項(xiàng)政策的支持下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將必然能夠?qū)崿F(xiàn)其經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。3．4減少政府的干預(yù)。最大限度的減少政府的干預(yù)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的本質(zhì)和要義，保證市場(chǎng)在資源的配置過(guò)程中起到?jīng)Q定性的作用。然而，在現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)榈胤秸�府與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間存在著直接的利益關(guān)系，這就導(dǎo)致政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中給予了過(guò)多的干預(yù)，而這對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展是極為不利的，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)領(lǐng)域的公平競(jìng)爭(zhēng)。首先，應(yīng)改進(jìn)土地的供應(yīng)政策，加強(qiáng)土地的規(guī)劃與儲(chǔ)備，實(shí)施科學(xué)合理的管理與轉(zhuǎn)讓行為，同時(shí)保證信息的公開和透明，最大限度的消除各種隨意性及投機(jī)性操作。其次，合理規(guī)制政府在土地的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的建設(shè)以及交易稅費(fèi)等方面的征收，這樣一方面保證國(guó)有資源與資產(chǎn)收益，另一方面使房地產(chǎn)企業(yè)其各項(xiàng)成本能夠處在合理的水平和區(qū)間。綜上所述，著眼于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性問(wèn)題，本文首先闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值和意義，然后對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問(wèn)題進(jìn)行深入的分析和探討，并從合理控制房地產(chǎn)商品的價(jià)格、加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型及減少政府的干預(yù)等幾方面總結(jié)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策措施。

　　【參考文獻(xiàn)】

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　　［2］王萃彥．關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)問(wèn)題研究［J］．河南科技，20xx(7)

　　［3］黃海平．分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)［J］．華人時(shí)刊旬刊，20xx(7)

　　［4］李肖松．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)探究［J］．生產(chǎn)力研究，20xx(12)

房地產(chǎn)論文7

　　一、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)實(shí)缺陷

　　1、缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)管理理念

　　房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟(jì)管理對(duì)該行業(yè)的巨大作用上來(lái)。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標(biāo)，為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作。然而，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作還沒(méi)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。大部分企業(yè)都認(rèn)為經(jīng)營(yíng)管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都?jí)航o了它們的財(cái)務(wù)部門。如此的做法很不利于相關(guān)部門工作的開展。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)管理職責(zé)涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門和機(jī)構(gòu)，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過(guò)有效的經(jīng)濟(jì)管理可以加強(qiáng)相關(guān)部門的有效協(xié)作，最大限度地施展每個(gè)部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進(jìn)各個(gè)部門的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進(jìn)。因此，欲切實(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)管理的最初目標(biāo)，第一，必須先有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，全體干部職工、企業(yè)的每一個(gè)部門都要給經(jīng)濟(jì)管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻(xiàn)計(jì)出力。

　　2、不具備有效的經(jīng)濟(jì)管理體系

　　本著配合好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)的目的，我們國(guó)家已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒(méi)有得到有效的實(shí)施，更沒(méi)有見到所期望的實(shí)效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實(shí)施都脫離實(shí)際現(xiàn)狀，并且不可能恰當(dāng)?shù)靥幚斫ㄔO(shè)過(guò)程中發(fā)生的各類矛盾和問(wèn)題。個(gè)別政策的落實(shí)過(guò)程僅流于形式或走過(guò)場(chǎng)，根本沒(méi)有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當(dāng)中。從總體上說(shuō)，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒(méi)全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的`很多具體內(nèi)容，從而導(dǎo)致不同管理者對(duì)同一問(wèn)題都各持己見，結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當(dāng)?shù)卣�府�?chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾恚�那么�?guó)家的宏觀控制再嚴(yán)格亦不可能見到實(shí)效。從而，使沒(méi)有實(shí)施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無(wú)法有序開展工作。同時(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會(huì)波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國(guó)家對(duì)其他行業(yè)的管理失控。

　　3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的短期行為，其已經(jīng)構(gòu)成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開發(fā)商本身未制定長(zhǎng)運(yùn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒(méi)有契合實(shí)際的科學(xué)性和合理性，更不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)均為眼前的目標(biāo)，政府僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的部分運(yùn)作內(nèi)容給予了政策性的指導(dǎo)和調(diào)控，而且其中不乏較嚴(yán)重的片面性和局限性。這就嚴(yán)重地失去了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理作用，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)地滿足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，并造成相當(dāng)嚴(yán)重的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，這已經(jīng)造成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實(shí)際，嚴(yán)重導(dǎo)致在其政策落實(shí)階段會(huì)屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理會(huì)牽扯到很多的社會(huì)部門，況且，很多新問(wèn)題的連續(xù)發(fā)生，會(huì)在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會(huì)因管理力度的增大反而給市場(chǎng)帶來(lái)更大程度的負(fù)面效應(yīng)。故眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃方面的短期行為已嚴(yán)重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。

　　4、法律法規(guī)缺乏完整性

　　法律是限制和約束任何不當(dāng)行為的有力武器。總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場(chǎng)制定法律法規(guī)的進(jìn)程還依然處于起步時(shí)期，而且尚未完整地制訂出一套對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為有很強(qiáng)約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系。現(xiàn)實(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對(duì)性的法律法規(guī)建設(shè)。所以，其仍不能圓滿地治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為。過(guò)去我國(guó)的法律法規(guī)建設(shè)就一直不夠完善，現(xiàn)實(shí)就更跟不上時(shí)代發(fā)展的需求。故當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種不規(guī)范局面不能長(zhǎng)久維持下去，否則，將嚴(yán)重阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害國(guó)家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強(qiáng)化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉(zhuǎn)這一無(wú)序的市場(chǎng)狀態(tài)。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的解決建議

　　1、做好房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)核算管理

　　當(dāng)房地產(chǎn)工程完工時(shí)，要計(jì)算各項(xiàng)支出的單項(xiàng)額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當(dāng)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理措施，將總體工程的建設(shè)過(guò)程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟(jì)研討及評(píng)估；然后，再依托經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施，檢查出超越預(yù)算支出和節(jié)約成本支出的相關(guān)項(xiàng)目，從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對(duì)出每一單項(xiàng)成本管理的實(shí)施結(jié)果。據(jù)此，能夠在遵循成本運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標(biāo)成本管理奠定思想基礎(chǔ)。

　　2、搞好地產(chǎn)建設(shè)階段的成本運(yùn)行管理

　　在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理時(shí)，尤其關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個(gè)工程的建設(shè)成本中，材料成本占相當(dāng)主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過(guò)程中，就必須對(duì)材料的消耗做嚴(yán)格地調(diào)控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理運(yùn)行體系，以保證對(duì)材料消耗的全過(guò)程實(shí)施必要的控制、管理和監(jiān)督。

　　3、抓好房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理

　　當(dāng)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)時(shí)，擬定投標(biāo)報(bào)價(jià)的管理人員必須對(duì)工程的建設(shè)方案和具體細(xì)節(jié)有深入的了解，并對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防控有準(zhǔn)確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出全面地把握住。在此基礎(chǔ)上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項(xiàng)工程特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)管理方案。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　通過(guò)上述分析，我們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)綜合工程。欲實(shí)施好房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作，第一步必須擬定好長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。其次是確定好本企業(yè)管理的細(xì)節(jié)控制原則，并構(gòu)建好運(yùn)行機(jī)構(gòu)和做好職能人員的設(shè)置工作。在完善好經(jīng)濟(jì)管理的體制機(jī)制基礎(chǔ)上，堅(jiān)持具體問(wèn)題具體分析的指導(dǎo)思想，與時(shí)俱進(jìn)地抓好管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。從而推動(dòng)企業(yè)高效益的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文8

　　摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱度對(duì)我國(guó)相關(guān)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及居民生活穩(wěn)定影響深遠(yuǎn)。但是，在看到我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展現(xiàn)蓬勃生機(jī)的同時(shí)，我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中仍存在著不少需要調(diào)整和改進(jìn)的環(huán)節(jié)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、房屋售價(jià)畸高、市場(chǎng)調(diào)控確實(shí)等問(wèn)題已逐漸成為制約我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)穩(wěn)定的重要隱患。本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，從我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題入手，研究新時(shí)期加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的原則和方向，并提出相關(guān)工作設(shè)想及建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理；對(duì)策

　　一、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要意義

　　我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展得益于我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，改革開放以來(lái)，特別是上世紀(jì)80年代后，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)保持良好態(tài)勢(shì)，行業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)增速持續(xù)提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得的成績(jī)舉世矚目，行業(yè)影響力不斷增強(qiáng)，已逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支出產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及社會(huì)民生產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。但是，在充分肯定我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就的同時(shí)，我們還應(yīng)深刻的認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也存在著各種各樣的問(wèn)題與隱患，行業(yè)發(fā)展后勁不足、基礎(chǔ)不牢、結(jié)構(gòu)單一、模式陳舊等問(wèn)題已逐漸成為制約我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展的“攔路虎”和“絆腳石”。結(jié)合我國(guó)國(guó)情來(lái)看，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，我國(guó)居民居住型購(gòu)房需求難以得到有效滿足，居民住房難已不僅僅表現(xiàn)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的薄弱環(huán)節(jié)，也在一定程度上影響了我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定與安定團(tuán)結(jié)。而從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的供給方面來(lái)看，我國(guó)已建成商品性住房數(shù)量呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是隨著二三線城市城市化進(jìn)程的'加快，大量商品性居住用房相繼建成，然而由于房屋售價(jià)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用裣�費(fèi)承受能力，大量已建成房屋被空置，這從一個(gè)側(cè)面展現(xiàn)出了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性。綜上所述不難看出，目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展管理體制仍不健全，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的制度建設(shè)不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也將對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及社會(huì)安定團(tuán)結(jié)發(fā)揮積極的促進(jìn)作用，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理勢(shì)在必行。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問(wèn)題

　　現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍以政府宏觀調(diào)控為主要手段，這既是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身發(fā)展特點(diǎn)的要求，也是我國(guó)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制思想的延伸。可以說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方式仍較為粗放，管理主體相對(duì)單一，調(diào)控措施缺乏靈活性，對(duì)處理新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的復(fù)雜問(wèn)題能力不足。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問(wèn)題集中表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

　　(一)行業(yè)管理缺乏頂層設(shè)計(jì)，制度落地難制約行業(yè)發(fā)展

　　與我國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)管體制相關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展頂層規(guī)劃模糊。由于中央與地方各級(jí)政府管理權(quán)責(zé)分配不清，甚至出現(xiàn)了不同級(jí)別政府主管部門對(duì)同一項(xiàng)目發(fā)展指導(dǎo)意見的分歧。行業(yè)發(fā)展中盲目投資、盲目建設(shè)的現(xiàn)象并不鮮見，我國(guó)政府主管部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度不強(qiáng)、相關(guān)政策落地難度較大。而在我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管體制下，我國(guó)各級(jí)各地方政府在開展相關(guān)調(diào)控及管理工作時(shí)，出于對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)表現(xiàn)的考慮往往對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問(wèn)題簡(jiǎn)單化處理，并未從深層次解決制約行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題，從而在一定程度上導(dǎo)致了相關(guān)問(wèn)題的深入發(fā)展，逐步演變?yōu)橄拗菩袠I(yè)發(fā)展的頑疾。

　　（二）行業(yè)立法工作發(fā)展滯后，行業(yè)管理力度不足

　　現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍以各級(jí)政府實(shí)施的宏觀調(diào)控為主要方式，適用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的法律規(guī)范體系尚不健全，無(wú)法有效滿足行業(yè)管理需求。眾所周知，宏觀調(diào)控制度是政府針對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)某一領(lǐng)域出現(xiàn)的具體問(wèn)題而制定的具有針對(duì)性的政策指令，從法律角度看宏觀調(diào)控政策屬于政府抽象性行政行為，相關(guān)制度的落實(shí)不受法律強(qiáng)制性的保護(hù)。結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，隨著行業(yè)的多元化發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展復(fù)雜性明顯提升，傳統(tǒng)依靠宏觀調(diào)控措施開展的行業(yè)管理已無(wú)法有效解決行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的新問(wèn)題新困難；而與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理配套的法規(guī)體系發(fā)展相對(duì)滯后，行業(yè)發(fā)展中存在的突出矛盾無(wú)法通過(guò)法律途徑有效解決，行業(yè)管理陷入了尷尬境地。

　　（三）行業(yè)引導(dǎo)工作缺位，管理方式相對(duì)單一

　　我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制主要采用限制性命令方式規(guī)范行業(yè)方向和企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，相關(guān)工作旨在通過(guò)對(duì)行業(yè)發(fā)展設(shè)置相應(yīng)紅線來(lái)實(shí)現(xiàn)管理目的，過(guò)于重視對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“負(fù)面禁止”而忽略對(duì)行業(yè)發(fā)展的“正向引導(dǎo)”在一定程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展水平與實(shí)踐效果。從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難來(lái)看，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)的模式單一、缺乏創(chuàng)新等問(wèn)題很難在“負(fù)面禁止”的行政命令式管理體制下有所改善。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從業(yè)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中的不斷試錯(cuò)與探索急需我國(guó)相關(guān)管理部門通過(guò)“正向引導(dǎo)”的激勵(lì)性政策加以推動(dòng)，而我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系中行業(yè)引導(dǎo)工作的缺位，無(wú)疑對(duì)此產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作實(shí)施效果也因此大打折扣。

　　三、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的工作建議

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響力的持續(xù)提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升不僅直接影響相關(guān)從業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，也對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)影響。新形勢(shì)下，為更好的促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮、改善居民生活條件、維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)治久安，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況及當(dāng)前行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理存在的主要問(wèn)題，下一步加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

　　（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度體系建設(shè)

　　要在國(guó)家層面明確我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，明確中央及地方各級(jí)政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的權(quán)責(zé)劃分，逐步構(gòu)建層次清晰、權(quán)責(zé)明確、重點(diǎn)突出、符合實(shí)際的國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，為行業(yè)發(fā)展及相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型明確方向。不僅要加快與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)，還要通過(guò)完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)立法等方式提高相關(guān)政策執(zhí)行力度，完善落實(shí)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的有效落地。

　　（二）強(qiáng)化行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)管理作用

　　要充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)參與行業(yè)管理的積極性，逐步在行業(yè)內(nèi)部樹立正確的價(jià)值導(dǎo)向，引導(dǎo)行業(yè)有序發(fā)展。一方面，相關(guān)政府部門要充分尊重房地產(chǎn)行業(yè)組織開展的行業(yè)管理工作，將行業(yè)商協(xié)會(huì)作為政府助手推動(dòng)相關(guān)政策的落實(shí)推廣。同時(shí)，要通過(guò)完善商協(xié)會(huì)立法等工作賦予行業(yè)組織相關(guān)管理權(quán)限，引導(dǎo)行業(yè)商協(xié)會(huì)在服務(wù)會(huì)員發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為等方面發(fā)揮更大作用。

　　（三）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展立法工作

　　要結(jié)合我國(guó)社會(huì)主義法制建設(shè)實(shí)際需求及當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題，有前瞻性的開展相關(guān)立法工作。一方面，要在我國(guó)經(jīng)濟(jì)法體系中充實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)控的法規(guī)體系，逐步建成較為完備的房地產(chǎn)法律規(guī)范體系，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的法制化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，要加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)的司法實(shí)踐探索，通過(guò)制定司法解釋、發(fā)布指導(dǎo)案例等方式指導(dǎo)地方各級(jí)司法部門靈活使用相關(guān)法規(guī)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、促進(jìn)相關(guān)管理舉措的升級(jí)調(diào)整不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、維護(hù)我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定具有不容忽視的重要意義。我國(guó)各級(jí)政府、相關(guān)行業(yè)組織及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從業(yè)企業(yè)應(yīng)緊跟形勢(shì)變化，從促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定的的大局出發(fā)，積極推動(dòng)行業(yè)管理模式創(chuàng)新，完善相關(guān)管理制度及政策法規(guī)體系，以更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作發(fā)展邁上新的臺(tái)階，為行業(yè)發(fā)展及我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出新的更大貢獻(xiàn)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文9

　　受越來(lái)越復(fù)雜的社會(huì)發(fā)展環(huán)境和越來(lái)越激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無(wú)法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標(biāo)成本管理的方式在各個(gè)行業(yè)的管理中得到了一定的應(yīng)用和認(rèn)可。雖然在具體的實(shí)施過(guò)程中存在著較多需要改進(jìn)的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析探究，并結(jié)合實(shí)際情況提出相應(yīng)的管理方法和對(duì)策來(lái)進(jìn)行完善，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，并得到了越來(lái)越廣泛的關(guān)注，而有效地目標(biāo)成本管理工作對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，并促進(jìn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理

　　1.1目標(biāo)成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，目標(biāo)成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標(biāo)和方案決策要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，有效把控企業(yè)項(xiàng)目的控制、考評(píng)以及評(píng)價(jià)和分解等管理工作。在企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展過(guò)程中，目標(biāo)成本的管理工作對(duì)企業(yè)成本管理的主動(dòng)性進(jìn)行了充分的發(fā)揮，并在對(duì)目標(biāo)成本管理體系構(gòu)建的同時(shí)，對(duì)合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進(jìn)行了一定程度的調(diào)動(dòng)，從而有效地對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的事前和事后管理工作進(jìn)行充分的落實(shí)，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)相應(yīng)的目標(biāo)成本進(jìn)行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設(shè)計(jì)管理以及施工結(jié)算管理等，以此來(lái)提高目標(biāo)成本的經(jīng)濟(jì)效益。

　　1.2目標(biāo)成本管理的相關(guān)功能

　　第一，目標(biāo)成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)發(fā)展階段，將目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應(yīng)的成本控制范圍。充分準(zhǔn)確地了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)財(cái)務(wù)情況與實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況與相應(yīng)的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點(diǎn)以及促使中高層領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目決策更加合理和具有可行性；第二，目標(biāo)成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對(duì)成本進(jìn)行分配，同時(shí)對(duì)企業(yè)的方案以及相關(guān)計(jì)劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學(xué)性；第三，目標(biāo)成本管理在一定程度上具有約束功能，并對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的成本配置提供了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和限制，減少了不必要的成本浪費(fèi)，使全員參與到各個(gè)項(xiàng)目管理中去，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標(biāo)成本項(xiàng)目的管理工作，在具體的項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，具有一定的激勵(lì)功能，并對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時(shí)將目標(biāo)成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵(lì)相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理過(guò)程中，相應(yīng)的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項(xiàng)目自身成本利益而忽視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，主要存在這樣一些問(wèn)題：

　　（1）缺乏全過(guò)程和全費(fèi)用的成本管理意識(shí)。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒(méi)有設(shè)立專門的管理部門來(lái)對(duì)成本管理工作進(jìn)行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒(méi)有合理的進(jìn)行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時(shí)，由于沒(méi)有健全的成本管理體制，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。

　　(2）在項(xiàng)目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的'投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時(shí)間和成本管理觀念的影響對(duì)前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項(xiàng)目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒(méi)有對(duì)工程的實(shí)際成本情況進(jìn)行考察，從而使得預(yù)算的結(jié)果與實(shí)際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。

　　（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無(wú)法滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的需求。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的工作中，市場(chǎng)觀念比較淡薄，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分的考察，過(guò)多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟(jì)的合理性，從而造成了成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無(wú)法對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際成本情況進(jìn)行準(zhǔn)確反映，故而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作造成了一定的影響。

　　（4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒(méi)有對(duì)相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行充分的積累，從而造成實(shí)際的結(jié)算成本與施工階段的目標(biāo)成本之間存在較大的差異，造成相應(yīng)的損失浪費(fèi)、無(wú)效地投資以及成本超標(biāo)等情況。另外，在成本管理工作過(guò)程中，沒(méi)有及時(shí)地對(duì)不斷變化的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行反饋，并及時(shí)地發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目的超支和浪費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)因素，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進(jìn)展，影響了成本管理工作的有效性。

　　3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的優(yōu)化措施

　　⑴重視目標(biāo)成本管理的調(diào)研階段和制定階段，從而有效地對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行進(jìn)行預(yù)測(cè)和估算，并根據(jù)相關(guān)的調(diào)研情況對(duì)相關(guān)的方案設(shè)計(jì)工作以及目標(biāo)成本進(jìn)行考察和修訂，減少目標(biāo)成本與實(shí)際成本之間的差異，進(jìn)而有效地減少成本超支和成本浪費(fèi)的不良情況。

　　（2）在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)制定好的目標(biāo)成本進(jìn)行嚴(yán)格的落實(shí)，并在具體的招標(biāo)過(guò)程中，將目標(biāo)成本與投標(biāo)的價(jià)格進(jìn)行對(duì)照分析，根據(jù)具體情況來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)的方案，有效保證目標(biāo)成本低于項(xiàng)目的總價(jià)，從而更好地保證相關(guān)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在這個(gè)過(guò)程中要及時(shí)地根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化和相關(guān)政策的改變等各種因素進(jìn)行及時(shí)的匯報(bào)和采取相關(guān)措施，有效減低開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并為目標(biāo)成本的充分落實(shí)提供保證。

　　（3）在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理工作進(jìn)行優(yōu)化的過(guò)程中，構(gòu)建信息化平臺(tái)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)是非常有必要的。這樣不僅可以及時(shí)地發(fā)現(xiàn)操作過(guò)程中的所產(chǎn)生的疏忽以及其他人為因素所造成的成本信息偏差和錯(cuò)誤的現(xiàn)象，同時(shí)，可及時(shí)采取相應(yīng)的方法對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)救。另外，還可通過(guò)對(duì)信息平臺(tái)與數(shù)據(jù)庫(kù)的分析，更為準(zhǔn)確地了解到相關(guān)成本管理的情況，從而使得相關(guān)人員可有效控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高目標(biāo)成本管理水平。然而，由于信息平臺(tái)與數(shù)據(jù)庫(kù)的構(gòu)建是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作任務(wù)，且需要及時(shí)給予落實(shí)，相關(guān)的信息和數(shù)據(jù)也需要及時(shí)的更新。

　　（4）在完善目標(biāo)成本管理工作的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)管理人員的培訓(xùn)以及企業(yè)文化的創(chuàng)建。目標(biāo)成本管理工作的要求非常高，不僅要求相關(guān)人員操作規(guī)范，充分掌握相關(guān)技術(shù)，還要具備對(duì)成本管理工作相關(guān)知識(shí)有一定程度的了解。由于目標(biāo)成本管理工作非常復(fù)雜，且相關(guān)人員的流動(dòng)性大，因而加強(qiáng)建設(shè)人力資源并完善相關(guān)目標(biāo)成本的管理制度，可有效避免各種因素造成的成本管理工作的失誤。另外，創(chuàng)建企業(yè)文化并對(duì)相關(guān)人員的責(zé)任感和成本管理意識(shí)予以加強(qiáng)，在一定程度上能有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)管理水平，從而推動(dòng)相關(guān)企業(yè)的順利發(fā)展。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在不斷的穩(wěn)定，相關(guān)的成本管理工作也越來(lái)越精細(xì)化。同時(shí)，有效的目標(biāo)成本管理體系，不僅保證了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，也對(duì)有效地控制成本和提高經(jīng)濟(jì)利益提供了保證。但就目前情況了解，在具體的目標(biāo)成本管理工作中還是存在著一定的缺陷，帶來(lái)了不利的影響。因此，需要不斷地探索實(shí)踐，并采取有效措施加以改進(jìn)，推動(dòng)目標(biāo)成本管理水平的提升，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文10

　　1成本的管理

　　任何事情要有條不紊的進(jìn)行是需要成系統(tǒng)的來(lái)規(guī)劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預(yù)算的專業(yè)性，而且要把握好成本預(yù)算的完成階段，不可太早，套完也會(huì)因?yàn)楦鞣矫嬖�因限制而使成本預(yù)算誤差相對(duì)較大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識(shí)，但又不可辦成渣子工程。每個(gè)人也包括普通員工也應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識(shí)，這就體現(xiàn)了員工們的責(zé)任意識(shí)，只有這樣，成本管理系統(tǒng)才能順利有效的實(shí)施在計(jì)劃中去。對(duì)于工程比較大，項(xiàng)目比較復(fù)雜投資對(duì)象，在任務(wù)需要的時(shí)候成立一個(gè)成本管理小組，領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目中涉及到的成本方面的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)然公司可以有目的的去培養(yǎng)一批精干的成本管理人才，及時(shí)了解項(xiàng)目開發(fā)的新的發(fā)展?fàn)顩r，這就是公司內(nèi)部的人才優(yōu)化，這樣公司在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中能夠計(jì)劃精湛的向前進(jìn)行。

　　2工期的管理

　　房地產(chǎn)的開發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調(diào)來(lái)整合而成的，在這個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的工程里，工期的規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時(shí)間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利有計(jì)劃的展開。房地產(chǎn)在開發(fā)土地前要進(jìn)行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進(jìn)行時(shí)長(zhǎng)，可以計(jì)劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計(jì)劃出來(lái)，在這個(gè)優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進(jìn)行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對(duì)其特別關(guān)注，使其順利高效的進(jìn)行，當(dāng)然要具體問(wèn)題具體分析，因?yàn)椴煌�的�?xiàng)目會(huì)有不同的優(yōu)化方向。

　　3合同檔案的管理

　　合同檔案的產(chǎn)生是使得項(xiàng)目開發(fā)得以開發(fā)進(jìn)行的重要依據(jù)，它能夠同步的反映項(xiàng)目的進(jìn)行情況，因此對(duì)合同系統(tǒng)的管理會(huì)幫助項(xiàng)目有序的進(jìn)展下去。對(duì)于大量的不同種的合同，要有條理的對(duì)合同進(jìn)行合理的分類，統(tǒng)計(jì)，合算等，支付計(jì)劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當(dāng)做記錄進(jìn)度的登記單，使得工程及時(shí)完成，避免毀約，這也是相關(guān)法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來(lái)作為證明。公司同樣也要定期來(lái)檢查核對(duì)原材料、配件等的試驗(yàn)記錄這也是進(jìn)一步保障的措施。

　　4質(zhì)量的管理

　　像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長(zhǎng)久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來(lái)保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識(shí)技能，充分發(fā)揮員工的團(tuán)體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進(jìn)行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來(lái)推進(jìn)質(zhì)量的管理。同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行時(shí)，可以尋找合適的外包來(lái)降低成本，強(qiáng)化工作效應(yīng)，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當(dāng)然在招標(biāo)承包商的時(shí)候力爭(zhēng)讓更多競(jìng)標(biāo)商參與進(jìn)來(lái)，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達(dá)到最優(yōu)。當(dāng)然后期項(xiàng)目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應(yīng)該到達(dá)高水平，這樣企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力又可以提升。

　　5現(xiàn)場(chǎng)管理

　　房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險(xiǎn)系數(shù)比較大，發(fā)生危險(xiǎn)的`可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應(yīng)當(dāng)有專門的安全員，來(lái)實(shí)地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場(chǎng)保障施工人員的安全，避免具有生命危險(xiǎn)的事故發(fā)生。同時(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場(chǎng)的所有原材料及配件都要從各大市場(chǎng)買入，物流對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來(lái)聯(lián)系聯(lián)絡(luò)和督促物流的順利展開。為了保證現(xiàn)場(chǎng)原材料的合理利用，避免浪費(fèi)和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場(chǎng)需要一個(gè)檢查員，不定期的檢查核實(shí)原材料的利用情況，登記以后進(jìn)行總結(jié)匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對(duì)工地的原材料進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現(xiàn)場(chǎng)有條不紊的進(jìn)行建設(shè)工作。以上現(xiàn)場(chǎng)管理可以成立一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)督查小組，彼此協(xié)作分配任務(wù)，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監(jiān)督施工工作，定期定量定質(zhì)的完成。

　　6總結(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了使投資項(xiàng)目理想的完成，需要來(lái)自不同領(lǐng)域的專業(yè)性人才來(lái)共同策劃項(xiàng)目的開展，使其在最好的品質(zhì)下，快速高效的完成投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)公司需要有一個(gè)專門的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，利用系統(tǒng)工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，指導(dǎo)管理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，讓企業(yè)有充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策，比如國(guó)家的某項(xiàng)利民可持續(xù)發(fā)展政策，就很可能阻礙企業(yè)投資項(xiàng)目健康，可持續(xù)的進(jìn)行型難過(guò)下去，所以，項(xiàng)目管理優(yōu)化的研究不應(yīng)停止，應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)。以上是本人的粗淺之見，由于本人的知識(shí)水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。

房地產(chǎn)論文11

　　新常態(tài)是中央對(duì)我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段變化規(guī)律的深刻認(rèn)識(shí)。如何正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，把握經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)脈絡(luò)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，已成為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，值得我們思考研究。本文以房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象，結(jié)合全省720位購(gòu)房者、115家房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)卷調(diào)查，闡述經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的變化特征，以尋求適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展機(jī)遇，提出主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的對(duì)策建議。

　　浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征

　　減速換擋成常態(tài)。20xx年以來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也大幅攀升，20xx年-20xx年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng)17.5%,20xx年和20xx年同比增幅高達(dá)34.2%和47.9%;20xx年后隨著發(fā)展速度的趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始下滑，20xx年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資7262億元，同比增長(zhǎng)16.8%,增速較上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，較增幅最高的20xx年回落31.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)代難以為繼，減速換擋發(fā)展將成為新常態(tài)。

　　市場(chǎng)供過(guò)于求成常態(tài)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)住房短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從20xx年的21.1平方米提高到20xx年的38.8平方米，年均增長(zhǎng)7.6%.房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，庫(kù)存量不斷增加，去庫(kù)存周期逐漸延長(zhǎng)。截止到20xx年12月，浙江11個(gè)設(shè)區(qū)市新建住宅庫(kù)存套數(shù)為303910套，較20xx年2月份的庫(kù)存量增加54.5%.按20xx年新建住宅月均銷售量計(jì)算，消化現(xiàn)有市場(chǎng)總庫(kù)存的去化周期需要20個(gè)月。

　　自住需求入市成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)收益預(yù)期下降，居民對(duì)住房消費(fèi)日益理性，首次置業(yè)比例增大。據(jù)對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53.4%的被調(diào)查者是首次置業(yè)，38.8%的被調(diào)查者是二次改善置業(yè)，剛性和改善性需求成為市場(chǎng)主體。

　　行業(yè)分化成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，20xx年浙江房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)總數(shù)首次減少至 6114家。《20xx中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，20xx年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速。20xx年，滬深證券市場(chǎng)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過(guò)100家企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。

　　浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的問(wèn)題

　　消費(fèi)貸款政策執(zhí)行難到位。20xx年起公積金個(gè)人住房消費(fèi)貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時(shí)間被無(wú)限期延長(zhǎng)，造成部分開發(fā)商不能實(shí)施公積金貸款購(gòu)房業(yè)務(wù)，損害了開發(fā)商及購(gòu)房者的權(quán)益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。20xx年以來(lái)，各商業(yè)銀行陸續(xù)收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，使房地產(chǎn)融資渠道變得狹窄。至20xx年，浙江房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占本年資金來(lái)源的比例從20xx年的28.5%下降到13.9%,而自籌資金和其他資金來(lái)源占本年資金來(lái)源的比例從71.1%上升到79.8%.據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，52.0%的被調(diào)查企業(yè)表示資金緊張。

　　新建商品住宅市場(chǎng)去庫(kù)存壓力增大。截止到20xx年12月底，浙江省新建商品住宅庫(kù)存套數(shù)為303910套，若以20xx年全省新建商品住宅月均銷售15129套測(cè)算，庫(kù)存去化周期高達(dá)20個(gè)月。另一方面，區(qū)域化結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致不同地市間庫(kù)存量呈現(xiàn)高低不一的分布格局（見表1），部分城市庫(kù)存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺(tái)州等城市去化周期超過(guò)30個(gè)月，遠(yuǎn)高于浙江省平均水平。

　　房?jī)r(jià)相對(duì)偏高。20xx年浙江城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比為4.5,之后不斷擴(kuò)大，到了20xx年達(dá)到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但20xx年浙江城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)10.7.

　　地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴度過(guò)高。土地出讓金收入作為地方財(cái)政收入的重要組成部分，地方政府對(duì)其依賴度過(guò)高，使地方政府成為追求利潤(rùn)的市場(chǎng)主體。如20xx年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當(dāng)年全市財(cái)政收入的27.5%;金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財(cái)政收入的30.1%.

　　土地供應(yīng)缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃。20xx年，在浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的背景下，土地市場(chǎng)交易異常火熱，土地供應(yīng)量和成交量大幅增加，從而導(dǎo)致20xx年以來(lái)浙江商品房庫(kù)存的高企。據(jù)對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，23.5%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為政府供地計(jì)劃不合理。

　　浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

　　新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略機(jī)遇。截止到20xx年，浙江城鎮(zhèn)化率達(dá)到了64%,超過(guò)全國(guó)平均水平11個(gè)百分點(diǎn)，但距離70%的高度城鎮(zhèn)化標(biāo)準(zhǔn)仍有6個(gè)百分點(diǎn)的差距。據(jù)相關(guān)資料測(cè)算，浙江城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的潛在住宅市場(chǎng)需求達(dá)到110萬(wàn)套（以三口之家作為一戶計(jì)算）。從另一個(gè)角度來(lái)看，浙江仍有20xx萬(wàn)農(nóng)村居民，如果通過(guò)"集中安置"或者"貨幣補(bǔ)貼"等方式將他們由農(nóng)村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，使他們能居住到城鎮(zhèn)，享受城市功能的便利與福利。只要有 10%的農(nóng)村居民進(jìn)入城市，就會(huì)帶來(lái)近70萬(wàn)套的住房需求。

　　居民收入增長(zhǎng)帶動(dòng)的新機(jī)遇。隨著居民收入的`不斷提高，用于住房消費(fèi)的開支越來(lái)越大，對(duì)居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高，居民改善性住房需求會(huì)逐漸旺盛，而當(dāng)前與戶籍掛鉤的學(xué)區(qū)房制度更會(huì)助推這一需求。以第六次人口普查資料計(jì)算，35-49歲的中年人口約1537萬(wàn)人，假設(shè)20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，則潛在的改善性住房需求達(dá)到95萬(wàn)套。

　　制度改革帶來(lái)的新機(jī)遇。浙江農(nóng)房集聚改造、棚戶區(qū)改造與危舊住房治理等針對(duì)特定人群的住房改善政策進(jìn)一步實(shí)施或加碼，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的潛在消費(fèi)動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，浙江20xx年至20xx年間需改造的棚戶區(qū)住戶約80萬(wàn)戶，平均每年約有16萬(wàn)戶的改造需求。

　　貨幣寬松政策帶來(lái)的新機(jī)遇。貨幣政策的調(diào)整帶來(lái)的新機(jī)遇。假設(shè)購(gòu)房者商業(yè)住房貸款金額為200萬(wàn)元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。20xx年11月22日五年以上貸款利率為6.15%,本息合計(jì)還款438.6萬(wàn)元；中國(guó)人民銀行自20xx年11月連續(xù)多次降息后，20xx年8月26日五年以上貸款利息調(diào)整到5.15%,該貸款本息合計(jì)下降到393.1萬(wàn)元，總還款金額下降了45.5萬(wàn)元。

　　浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策

　　完善"雙向調(diào)控"措施，解決市場(chǎng)高庫(kù)存量。各地政府可以停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，而通過(guò)回購(gòu)商品房方式補(bǔ)充公租房房源和棚戶區(qū)改造用房；鼓勵(lì)剛性消費(fèi)需求，在公積金、個(gè)人房貸、購(gòu)房補(bǔ)貼、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、人才引進(jìn)、落戶等方面繼續(xù)出臺(tái)措施，重點(diǎn)鼓勵(lì)"以小換大"和"以舊換新",支持"剛需"人群購(gòu)房置業(yè)，實(shí)現(xiàn)"住有所居"的愿望。

　　細(xì)化"分類調(diào)控"政策，防止一刀切。根據(jù)對(duì)于不同城市特性進(jìn)行"分類指導(dǎo)",根據(jù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異，分化政策導(dǎo)向，進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控。外來(lái)人口較多、房?jī)r(jià)較高的杭州等一線城市，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)投資性需求、投機(jī)性需求進(jìn)行適度的調(diào)節(jié)和控制；對(duì)于紹興、嘉興、湖州等外來(lái)人口較少的城市，政策應(yīng)繼續(xù)允許一些定向?qū)捤傻拇胧┏雠_(tái)，對(duì)改善型購(gòu)房和剛需購(gòu)房在貸款利率、首付比例、稅費(fèi)等方面予以"優(yōu)惠",加快去庫(kù)存步伐。

　　完善信貸政策體系，改善市場(chǎng)資本環(huán)境。金融部門應(yīng)完善和落實(shí)差別化信貸政策，繼續(xù)支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業(yè)銀行落實(shí)政策力度，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，適當(dāng)?shù)奶岣呤滋追抠J利率折扣；提高金融服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門檻，擴(kuò)大"公轉(zhuǎn)商"貼息貸款試點(diǎn)，提高繳存職工的實(shí)際可貸款額度，支持異地購(gòu)房公積金貸款。

　　實(shí)施科學(xué)的稅制改革，擺脫"土地財(cái)政"依賴。結(jié)合地方稅收體系在"營(yíng)改增"背景下的改革契機(jī)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，明確地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅改革充分的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)，賦予其有效剩余控制權(quán)和清晰的剩余索取權(quán)，解決地方政府"土地財(cái)政"轉(zhuǎn)型陣痛問(wèn)題。本著"簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率"的改革原則，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定地方財(cái)政收入來(lái)源。

　　合理規(guī)劃土地供給，防止土地"大小年".落實(shí)土地供應(yīng)市區(qū)"一盤棋"的機(jī)制，參照近三年銷售平均面積，初步確定出讓總量，將當(dāng)前市場(chǎng)住宅庫(kù)存量納入統(tǒng)籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計(jì)劃和時(shí)間表，確定庫(kù)存預(yù)警線，若庫(kù)存高于預(yù)警線，則及時(shí)調(diào)低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫(kù)存低于預(yù)警線，則及時(shí)增加土地出入量，加快出讓速度。

房地產(chǎn)論文12

　　一、分階段縱向分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收狀況

　　我們將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、預(yù)售、竣工交付三個(gè)不同階段應(yīng)掌握的信息包括應(yīng)取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。

　　二、橫向分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問(wèn)題

　　（一）收入的涉稅問(wèn)題

　　1.預(yù)售房款不能按時(shí)申報(bào)納稅。2.預(yù)收賬款不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.故意隱瞞商品房銷售價(jià)格或故意壓低房?jī)r(jià)。4.拆遷補(bǔ)償住房不按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷補(bǔ)償回遷戶有三種補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以上兩種方式相結(jié)合。國(guó)稅函[20xx]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。”可見無(wú)論采取哪種方式均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入，而大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)此類補(bǔ)償方式未按規(guī)定確認(rèn)收入也未申報(bào)納稅。5.以房抵債，不作銷售。6.將價(jià)外費(fèi)用和代收的各項(xiàng)款項(xiàng)不計(jì)入或少記營(yíng)業(yè)收入。

　　（二）成本的'涉稅問(wèn)題

　　1.開發(fā)成本的歸集不準(zhǔn)確。主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)六項(xiàng)構(gòu)成劃分不清，不能正確的歸集。對(duì)同一開發(fā)項(xiàng)目的不同組成部分，其定價(jià)、功能、成本等存在較大差異時(shí)，沒(méi)有按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)【20xx】31號(hào)）規(guī)定的成本核算方法，作為不同的成本計(jì)算對(duì)象進(jìn)行核算。

　　2.開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。表現(xiàn)在大部分企業(yè)不能嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)【20xx】31號(hào)）的規(guī)定來(lái)核算成本，由于在完工時(shí)有些成本取得不了發(fā)票，無(wú)法全部歸集完，有的房地產(chǎn)企業(yè)以總成本與規(guī)劃總面積的比例來(lái)核算已售面積的成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定不能準(zhǔn)確預(yù)提公共配套設(shè)施建造費(fèi)用；有的房地產(chǎn)企業(yè)年終不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)已完工產(chǎn)品成本。

　　3.開發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如何在已完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，如何在已銷售開發(fā)產(chǎn)品和未銷售開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，概念不清，從而導(dǎo)致開發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。

　　4.人為操縱開發(fā)成本的列支。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中存在的主要問(wèn)題

　　（一）稅務(wù)部門的管理形式是一種事后管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作管理的基本上都是在事前進(jìn)行管理，立項(xiàng)批文沒(méi)辦好、設(shè)計(jì)圖紙可行性研究沒(méi)到位、前期費(fèi)用沒(méi)有交齊，就不能進(jìn)行開發(fā)，企業(yè)追求利潤(rùn)的目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理，不會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等過(guò)程。

　　（二）涉稅信息溝通的渠道不夠暢通、部門配合缺乏合力

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的很多基礎(chǔ)信息來(lái)源于建設(shè)局、國(guó)土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局等其他部門，由于信息不能共享，從而導(dǎo)致稅務(wù)部門的信息來(lái)源不暢通。

　　（三）實(shí)際征管工作難以到位

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多，周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，對(duì)這類企業(yè)實(shí)行專業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理難以到位，導(dǎo)致稅收征管存在諸多問(wèn)題。

　　四、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作幾點(diǎn)建議

　　1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入真實(shí)性的實(shí)時(shí)監(jiān)控。2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的嚴(yán)格審核。3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)分配合理性的審核。4.建立信息共享系統(tǒng)，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。

房地產(chǎn)論文13

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是近年來(lái)發(fā)展最為活躍的行業(yè)之一，通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資以及融資方面存在的問(wèn)題。本文簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)行業(yè)常見的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)探討控制房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制 措施

　　房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)資金運(yùn)環(huán)節(jié)，因?yàn)楦鞣N原因在利潤(rùn)以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重不良影響的風(fēng)險(xiǎn)。本文當(dāng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)屬于狹義概念，指的是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不夠合理以及融資方式不夠恰當(dāng)而導(dǎo)致的融資財(cái)務(wù)杠桿效果下降的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　第一，按期償債的風(fēng)險(xiǎn)。目前階段我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預(yù)售款項(xiàng)部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來(lái)源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)收回成本過(guò)長(zhǎng)比較較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤(rùn)同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果無(wú)法有效及時(shí)地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會(huì)顯著降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。企業(yè)需要應(yīng)對(duì)銀行高利率，甚至被迫選擇風(fēng)險(xiǎn)更嚴(yán)重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不利影響。第二，工程項(xiàng)目管理導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，往往缺乏對(duì)工程項(xiàng)目施工的有效監(jiān)督管理，在簡(jiǎn)單投資以及工程設(shè)計(jì)后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目的管理不夠銜接，工程質(zhì)量的控制不夠嚴(yán)格，容易使得工程質(zhì)量顯著低于預(yù)期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進(jìn)度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預(yù)售以及交房問(wèn)題，進(jìn)一步延長(zhǎng)資金回籠的時(shí)間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場(chǎng)因素以及通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹容易導(dǎo)致市場(chǎng)當(dāng)中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達(dá)到預(yù)期的.收益，甚至使得房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨利潤(rùn)下降或者是虧損的風(fēng)險(xiǎn)。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)之前，在做好房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的過(guò)程當(dāng)中，不能忽視市場(chǎng)信貸這一影響因素，并且要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目市場(chǎng)前景，確定價(jià)格方面也要同市場(chǎng)供需關(guān)系匹配。簡(jiǎn)言之，通貨膨脹的風(fēng)向集中體現(xiàn)于銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估環(huán)節(jié)，并且容易受市場(chǎng)泡沫影響而導(dǎo)致收益下降。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

　　第一，經(jīng)濟(jì)周期以及市場(chǎng)環(huán)境變化。宏觀經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)環(huán)境在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中扮演者重要角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期而波動(dòng)。例如近年來(lái)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國(guó)企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產(chǎn)的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著密切的關(guān)系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關(guān)系都會(huì)給開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率以及收益率帶來(lái)直接影響。第二，資本結(jié)構(gòu)不夠合理。房地產(chǎn)行業(yè)如果不具備合理科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)，往往會(huì)將影響到經(jīng)營(yíng)收益，并且增加行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因?yàn)樽陨碜儸F(xiàn)的能力比較差，房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)資金來(lái)自于外部的金融機(jī)構(gòu)貸款以及工程項(xiàng)目預(yù)付款，只有少量資金來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，債務(wù)資金比例過(guò)高，一旦實(shí)際收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問(wèn)題，甚至出現(xiàn)無(wú)法支付到期利息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，融資渠道簡(jiǎn)單。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量超過(guò)六萬(wàn)家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來(lái)籌資。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初期需要大規(guī)模投資額度，從而導(dǎo)致現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此保持資金鏈的連續(xù)有重要意義。不過(guò)目前我國(guó)金融體系以及房地產(chǎn)金融不夠健全，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主要資金鏈。融資渠道簡(jiǎn)單導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法利用資產(chǎn)的組合規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在人民幣利率上調(diào)的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用成本。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

　　第一，構(gòu)建多元化的融資渠道。只通過(guò)傳統(tǒng)融資方式顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)加大銀行的壓力，所以需要持續(xù)豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的負(fù)債率居高不下問(wèn)題。首先需要持續(xù)加強(qiáng)對(duì)股票、債券以及房屋預(yù)售款等環(huán)節(jié)的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據(jù)房地產(chǎn)信托計(jì)劃，在確保公司負(fù)債率不變的條件下，吸引外來(lái)投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財(cái)務(wù)管理成本，另一方面也有利于持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)公司資金結(jié)構(gòu)。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權(quán)益，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價(jià)值從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督控制。財(cái)務(wù)管理可以說(shuō)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從空間以及時(shí)間這兩個(gè)維度動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成本，通過(guò)約束以及非約束措施相結(jié)合，構(gòu)建可續(xù)額度成本管理機(jī)制，從而更好地加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督控制。在內(nèi)部財(cái)務(wù)控制方面，需要承力由企業(yè)高級(jí)管理人員帶頭，并且財(cái)務(wù)部門作為核心的內(nèi)控小組，對(duì)財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行監(jiān)督與考核，不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)部控制。除此之外，還需要在房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)計(jì)與開發(fā)方面，預(yù)先進(jìn)行成本的規(guī)劃，確保設(shè)計(jì)圖紙成本同實(shí)際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)成立財(cái)務(wù)控制小組，在不同的環(huán)節(jié)根據(jù)制度以及控制目標(biāo)嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督，最大限度避免人為因素帶來(lái)的不良影響，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制水平。第三，做好市場(chǎng)調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自市場(chǎng)，尤其是市場(chǎng)需求量方面的變化，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重沖擊。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)成立市場(chǎng)調(diào)研小組，招聘或者是聘請(qǐng)專業(yè)人才進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上制定財(cái)務(wù)管理方案，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴(kuò)大投資，加大資金風(fēng)險(xiǎn)。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場(chǎng)承受能力，從而更好應(yīng)對(duì)行業(yè)變化過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。第四，完善成本管理機(jī)制。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)要想建立健全預(yù)算制度，需要合理設(shè)置預(yù)算管理控制機(jī)構(gòu)，通過(guò)組建權(quán)利與責(zé)任相一致的成本管理機(jī)制，有利于明確工作人員的管理職責(zé)，從而協(xié)調(diào)成本管理，監(jiān)督成本控制的整體過(guò)程，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)成本控制的目標(biāo)施工建設(shè)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)要執(zhí)行全過(guò)程成本管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之前根據(jù)具體情況確定成本控制目標(biāo)，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程當(dāng)中嚴(yán)格根據(jù)目標(biāo)來(lái)監(jiān)督控制成本，項(xiàng)目完工之后再度評(píng)估項(xiàng)目，對(duì)比目標(biāo)成本以及實(shí)際成本，分析出現(xiàn)誤差的原因。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長(zhǎng)，因此需要采取綜合性的措施來(lái)控制潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最大限度減輕政策帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并且為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]周霞,陳光明.后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制分析[J].會(huì)計(jì)之友,20xx,12(10)：103-105.

　　[2]高琪.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法探究[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),20xx,11(9)159-161.

　　[3]肖芳林,仇俊林.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范策略[J].財(cái)會(huì)月刊,20xx,10(2)：236-239.

房地產(chǎn)論文14

　　一、理論基礎(chǔ)

　　勞動(dòng)合同，是指勞動(dòng)者與用人單位之間為了確立勞動(dòng)關(guān)系，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)所簽訂的協(xié)議。其中，勞動(dòng)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)是統(tǒng)一的。勞動(dòng)合同的目的產(chǎn)生于當(dāng)事人之間的權(quán)利與義務(wù)。從合同依法成立之時(shí)起，相應(yīng)的有約束力的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就立即建立起來(lái)了； 勞動(dòng)合同雙方都必須履行自己的義務(wù)，否則，一旦出現(xiàn)違反合同約定條款的情形時(shí)，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； 勞動(dòng)合同雙方在工作層面是一種從屬關(guān)系，這也是勞動(dòng)合同區(qū)別于其他合同的一個(gè)重要特點(diǎn)。

　　勞動(dòng)爭(zhēng)議是指勞動(dòng)關(guān)系主體 （ 用人單位與勞動(dòng)者） 之間，因勞動(dòng)權(quán)利和義務(wù)引起的爭(zhēng)論和糾紛，即勞資關(guān)系糾紛，它涉及用人單位與勞動(dòng)者雙方的切身利益。改善勞資關(guān)系，可以避免勞資沖突，改進(jìn)工作條件等，充分實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)者的'潛能和價(jià)值。

　　二、企業(yè)案例

　　HZ 房地產(chǎn)公司成立于 20 世紀(jì) 90 年代，是一家國(guó)有企業(yè)。公司注冊(cè)資金 500 萬(wàn)元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，為廣東省重點(diǎn)企業(yè)。但在企業(yè)實(shí)施新 《勞動(dòng)合同法》的過(guò)程中，出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，以下是有代表性的兩個(gè)案例。

　　（ 一） 員工投訴

　　HZ 公司領(lǐng)導(dǎo)一直關(guān)注 《勞動(dòng)合同法》，并根據(jù)企業(yè)自身狀況進(jìn)行調(diào)整。公司人力資源部門員工在完成勞動(dòng)合同任務(wù)時(shí)，卻遭到公司老員工投訴。公司老員工多為工齡滿十年以上員工。新 《勞動(dòng)合同法》第 14 條規(guī)定： 用人單位初次實(shí)行勞動(dòng)合同制度或者國(guó)有企業(yè)改制重新訂立勞動(dòng)合同時(shí)，勞動(dòng)者在該用人單位連續(xù)工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的，用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商一致，可以訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。人力資源部工作人員解釋道， “可以”不等于 “應(yīng)當(dāng)”,更不等于“必須”.因此，拒絕和老員工簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。

　　（ 二） 農(nóng)民工拒簽勞動(dòng)合同

　　HZ 公司屬于房地產(chǎn)企業(yè)，農(nóng)民工占據(jù)很大比重。公司人力資源部門根據(jù)新 《勞動(dòng)合同法》決定與農(nóng)民工簽訂新的勞動(dòng)合同。因?yàn)樾?《勞動(dòng)合同法》第八十二條規(guī)定： 用人單位自用工之日起超過(guò)一個(gè)月不滿一年未與勞動(dòng)者訂立書面勞動(dòng)合同的，應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者每月支付二倍的工資。所以，如果公司不與農(nóng)民工簽訂勞動(dòng)合同就會(huì)面臨巨大損失。然而，在實(shí)際操作中，人力資源部門與農(nóng)民工產(chǎn)生矛盾，農(nóng)民工普遍表示反對(duì)，并且出現(xiàn)了農(nóng)民工罷工事件，嚴(yán)重影響了公司施工進(jìn)度和企業(yè)形象。

　　三、勞動(dòng)合同規(guī)范分析

　　（ 一） 勞動(dòng)合同管理水平低下。HZ 公司沒(méi)有依法建立勞資糾紛調(diào)解組織，因此，一旦發(fā)生薪資、福利、工作條件等爭(zhēng)議時(shí)，往往由人力資源部門簡(jiǎn)單處理，留下巨大 “隱患”; 在處理糾紛的方式和程序上，也沒(méi)有做到規(guī)范化和制度化； 此外，人力資源管理形式單一，采取傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)管理，對(duì)員工潛能開發(fā)和自主性調(diào)動(dòng)作用低下。

　　（ 二） 員工法律意識(shí)淡薄，勞動(dòng)合同需要規(guī)范。企業(yè)員工多為農(nóng)民工，其法律意識(shí)較為淡薄； 當(dāng)他們的工資被拖欠時(shí)，企業(yè)往往實(shí)施 “胡蘿卜加大棒”的管理方式； 企業(yè)處理勞資糾紛的方法也過(guò)于死板，態(tài)度過(guò)于強(qiáng)硬，往往懲罰多于激勵(lì)，壓制多于溝通。[1]

　　（ 三） 勞動(dòng)合同關(guān)系復(fù)雜。公司大部分員工是露天作業(yè)，工作環(huán)境十分惡劣。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，公司在用工方面存在隊(duì)伍龐大、構(gòu)成復(fù)雜、勞務(wù)外包嚴(yán)重、不易管理等問(wèn)題，導(dǎo)致用工不規(guī)范，影響工期和質(zhì)量等。

　　四、建議

　　（ 一） 制定勞動(dòng)規(guī)章制度，提高勞動(dòng)合同管理水平。企業(yè)應(yīng)及時(shí)修改與新 《勞動(dòng)合同法》不一致的內(nèi)容，依法制定企業(yè)內(nèi)部勞動(dòng)規(guī)章制度； 成立職工代表大會(huì)，發(fā)揮工會(huì)的作用； 嚴(yán)格執(zhí)行新 《勞動(dòng)合同法》，按照規(guī)定實(shí)施管理。

　　（ 二） 建立員工素質(zhì)培訓(xùn)體系。企業(yè)要加強(qiáng)員工基礎(chǔ)法律知識(shí)培訓(xùn)； 開展企業(yè)文化教育培訓(xùn)，增強(qiáng)員工主人翁意識(shí)，調(diào)動(dòng)其工作積極性； 開展文體娛樂(lè)比賽或活動(dòng)，活躍企業(yè)氛圍，促進(jìn)員工交流溝通。

　　（ 三） 建立激勵(lì)性的薪酬管理體系。企業(yè)人力資源部門要發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn) “人崗匹配”,采取適當(dāng)?shù)募��?lì)原則來(lái)激發(fā)員工潛能； 將員工薪酬和公司績(jī)效掛鉤，不斷完善企業(yè)整體薪資結(jié)構(gòu)，給優(yōu)秀員工提供良好的發(fā)展空間。

　　五、結(jié)論

　　第一，政府應(yīng)綜合運(yùn)用立法和行政手段，完善 《勞動(dòng)合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)，加快推進(jìn)相關(guān)法律如 《勞動(dòng)合同法實(shí)施細(xì)則》的建立與完善，強(qiáng)化政府部門監(jiān)督、處理并執(zhí)行勞動(dòng)糾紛的職能，為妥善化解勞資糾紛提供政策基礎(chǔ)和法律依據(jù)。[2]

　　第二，企業(yè)應(yīng)建立工會(huì)組織，發(fā)揮工會(huì)的機(jī)制保障作用，依托工會(huì)組織開展教育培訓(xùn)，健全集體談判和集體合同制度，使工會(huì)能夠真正代表并維護(hù)員工的合法利益。

　　第三，企業(yè)應(yīng)提高自身管理水平，嚴(yán)格執(zhí)行新的勞動(dòng)合同制度，完善員工績(jī)效考核與薪酬管理體系，健全勞資糾紛處理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)管理科學(xué)化、制度化和長(zhǎng)效化。

　　總之，勞動(dòng)合同糾紛是一個(gè)跨管理學(xué)、法學(xué)和社會(huì)學(xué)的多學(xué)科問(wèn)題，解決勞動(dòng)合同糾紛是一個(gè)系統(tǒng)工程[3].只有通過(guò)有效加強(qiáng)政府監(jiān)管[4]、充分發(fā)揮工會(huì)作用、加快提升企業(yè)管理水平等多方面的對(duì)策，才能夠解決企業(yè)勞動(dòng)合同糾紛的困擾，促進(jìn)企業(yè)快速健康發(fā)展。也只有正確處理企業(yè)勞動(dòng)合同糾紛，協(xié)調(diào)好各個(gè)利益層面的關(guān)系，才能構(gòu)建和諧的勞資關(guān)系，形成建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的穩(wěn)固基礎(chǔ)，為實(shí)現(xiàn) “中國(guó)夢(mèng)”奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（ 作者單位： 東北農(nóng)業(yè)大學(xué)文法學(xué)院）

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1] 雷佑新，雷紅。 論農(nóng)民工勞動(dòng)合同缺失的成因及解決思路 [J].經(jīng)濟(jì)體制改革，20xx,04

　　[2] 李亮山。 我國(guó)政府在勞動(dòng)關(guān)系調(diào)整中的角色分析 [J]. 社會(huì)科學(xué)論壇，20xx,08

　　[3] 鄭英隆，王勇。 勞動(dòng)合約： 新型工業(yè)化進(jìn)程中的農(nóng)民工問(wèn)題研究 [J]. 經(jīng)濟(jì)評(píng)論，20xx,01

　　[4] 雷佑新，雷紅。 論農(nóng)民工勞動(dòng)合同缺失的成因及解決思路 [J].經(jīng)濟(jì)體制改革，20xx,04

房地產(chǎn)論文15

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展需要。

　　面臨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)，任何一個(gè)企業(yè)都要在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理等其他的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的把控，這是獲得一席生存之地的必要舉措，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。企業(yè)的生存也就是“收入”和“支出”的問(wèn)題：如果收入等于支出，那么所呈現(xiàn)的就是收支平衡；如果收入低于支出，那么企業(yè)就面臨著危險(xiǎn)；如果收入大于支出，那么企業(yè)就有了積累，就可以獲得更好的發(fā)展。而要想使收入大于支出，其中的辦法之一就是節(jié)約支出，對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行核算與控制。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制能夠滿足投資者對(duì)回報(bào)的要求。

　　房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)需要巨額投資的產(chǎn)業(yè)，任何的企業(yè)和每一個(gè)的投資者的最終目的都是盈利，這也是房地產(chǎn)企業(yè)主要的內(nèi)部壓力來(lái)源。企業(yè)只有能夠獲得更多的利潤(rùn)才能夠吸引更多的投資者對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資。因此，只有對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行核算與控制才能夠滿足投資者對(duì)預(yù)期回報(bào)的要求，企業(yè)才有資金基礎(chǔ)。

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的需要。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制一個(gè)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量和工作業(yè)績(jī)最終都可以通過(guò)成本指標(biāo)呈現(xiàn)出來(lái)，成本管理是一個(gè)具有綜合性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制對(duì)于企業(yè)的生產(chǎn)管理、技術(shù)和質(zhì)量管理等多個(gè)方面具有很大的影響力，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的`成本核算與控制對(duì)于整個(gè)企業(yè)各個(gè)方面都有著很大的作用。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制中存在的問(wèn)題

　　1.缺乏成本核算意識(shí)。

　　就當(dāng)前的情況來(lái)看，很多企業(yè)雖然有了成本核算意識(shí)，但是沒(méi)有真正的認(rèn)識(shí)到成本核算的意義所在，財(cái)務(wù)人員也沒(méi)有及時(shí)的跟隨新的知識(shí)體系發(fā)展的步伐，使企業(yè)的成本核算失去了一定的真實(shí)性和合法性。因?yàn)槲镔Y材料和消耗定額不能有效辨識(shí)，導(dǎo)致了在對(duì)相關(guān)的材料進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)時(shí)，出現(xiàn)當(dāng)期成本與下期成本的界限模糊不清。

　　2.成本核算的方法有待更新。

　　隨著科技的不斷發(fā)展以及計(jì)算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用，新興的成本核算方法層出不窮。但是目前仍然有很多企業(yè)在對(duì)成本進(jìn)行核算時(shí)僅僅把依據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告。財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告由于勞動(dòng)的消耗和材料消耗等多種原因會(huì)導(dǎo)致它已經(jīng)不具有時(shí)效性，同時(shí)也是過(guò)于簡(jiǎn)單的。房地產(chǎn)企業(yè)把對(duì)成本的核算停留在事后的評(píng)價(jià)上，是不能夠把企業(yè)最真實(shí)的成本使用情況展現(xiàn)出來(lái)的，這同時(shí)也失去了成本核算應(yīng)發(fā)揮的作用。

　　3.成本控制制度不健全。

　　只有具備一個(gè)健全的成本控制制度才能夠保證企業(yè)成本能夠進(jìn)行有效的控制。但是，不可否認(rèn)的是仍然存在著很多的企業(yè)沒(méi)有一個(gè)科學(xué)化的規(guī)范化的成本控制制度，這不僅不能激發(fā)企業(yè)人員的積極性同時(shí)影響著企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

　　4.成本控制方法守舊。

　　企業(yè)只有具備精細(xì)化成本控制科學(xué)理論做支撐，才能夠讓成本控制發(fā)揮最大的作用。如果想目前大多數(shù)企業(yè)一樣，把企業(yè)的成本控制僅僅局限于設(shè)計(jì)階段，而沒(méi)有真正的認(rèn)識(shí)到全面的成本控制這一現(xiàn)代化的成本管理理念，更不要提這種現(xiàn)代化的成本管理理念的運(yùn)用了。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的對(duì)策建議

　　1.高度重視成本核算與控制。

　　房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算與控制的的重視主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，利潤(rùn)等于收入減去成本，因此，放點(diǎn)產(chǎn)企業(yè)必須首先明確成本核算與控制的根本性作用，也就是是企業(yè)獲得最大的利潤(rùn)；第二，要把成本核算與控制這個(gè)思想灌輸?shù)椒康禺a(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，包括地產(chǎn)的規(guī)劃、建筑的建設(shè)以及材料的采購(gòu)和后期的銷售等各個(gè)方面，在保證整體的效果條件之下從多個(gè)環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本的控制；第三，把成本核算與控制的思想灌輸?shù)礁鱾�(gè)管理者和執(zhí)行者以及工程技術(shù)者之中，讓他們?cè)诠ぷ鞯倪^(guò)程中時(shí)刻謹(jǐn)記成本問(wèn)題；第四，建立健全成本核算與控制制度，只有具備一個(gè)有科學(xué)依據(jù)的制度，才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制有遵循的依據(jù)。總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)做好成本核算與控制的首要步驟就是提高成本控制核算的意識(shí)，緊跟時(shí)代發(fā)展的要求，才能夠是企業(yè)獲得更好的發(fā)展。

　　2.學(xué)習(xí)更新成本核算與控制的方法。

　　成本預(yù)測(cè)和成本分析是成本核算中所要依據(jù)的兩個(gè)方面，尤其是成本分析是成本控制中的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，消耗定額是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算過(guò)程中需要進(jìn)行控制的關(guān)鍵和核心部分，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其材料的花費(fèi)成本、設(shè)備所需要的成本、制造中需要的成本以及所要支付的人工費(fèi)用等在全過(guò)程中非常重要，要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，制定出科學(xué)的規(guī)范的管理辦法和措施。同時(shí)，遵循具體問(wèn)題具體分析的原則，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的實(shí)際情況去選擇適合自己的成本核算與控制方法，并不斷的學(xué)習(xí)先進(jìn)的核算方法。

　　3.完善成本控制制度。

　　建立健全成本控制制度，對(duì)成本的全過(guò)程進(jìn)行時(shí)事監(jiān)控，把對(duì)成本的控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)--設(shè)計(jì)--實(shí)施等過(guò)程之中。尤其是在我國(guó)這樣的一個(gè)政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境之下，周期長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜的特點(diǎn)更對(duì)房地產(chǎn)的成本控制提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，一旦不能有效的對(duì)成本進(jìn)行控制就會(huì)出現(xiàn)開支過(guò)度的現(xiàn)象，影響企業(yè)的利益甚至企業(yè)的發(fā)展。因此，尤其是對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須嚴(yán)格的對(duì)成本進(jìn)行控制，健全成本控制制度，使企業(yè)的成本控制有章可循。

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