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（優(yōu)選）房地產(chǎn)論文
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房地產(chǎn)論文 篇1
今年年內(nèi)，我國(guó)加入世界貿(mào)易組織（WTO）的前景十分樂(lè)觀。加入（WTO）后，我國(guó)將降低關(guān)稅，更加開(kāi)放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，這有利于擴(kuò)大出口和對(duì)外投資，并直接對(duì)我國(guó)主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生全面的影響。
一、各類房地產(chǎn)需求增加，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加
由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨勢(shì)于頻繁，將首先刺激對(duì)外銷房、辦公樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住宅類房屋的需求。如隨著進(jìn)出口業(yè)務(wù)的大量增加，作為海運(yùn)、報(bào)關(guān)企業(yè)集中的上海北外灘地區(qū)的辦公物業(yè)需求將明顯增加；此外，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開(kāi)支也將降低。這些因素，均有利于居民購(gòu)房資金的增加，使住宅類房地產(chǎn)需求增加。同時(shí)，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會(huì)增加。
二、房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈
房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)將全面引入國(guó)外同行的全方位競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)的需求。
同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強(qiáng)勁的國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新增的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國(guó)外同行搶占的可能。對(duì)國(guó)內(nèi)同行來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，但優(yōu)勢(shì)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將更易獲得國(guó)外金融資本的支持，優(yōu)勢(shì)將增強(qiáng)；而作為弱勢(shì)企業(yè)、弱勢(shì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，對(duì)手的強(qiáng)大和增多，將使其更顯弱勢(shì)，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行。
三、房?jī)r(jià)構(gòu)成有所變化，對(duì)房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期促升作用明顯
由于關(guān)稅的下降和國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入，在短期內(nèi)均會(huì)使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，如進(jìn)口建材、建筑物設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地的'價(jià)格上升，兩種因素在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有一定抵沖作用，但房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，地價(jià)的比重增加，建筑費(fèi)用的比重將減少。短期內(nèi)，對(duì)房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定。對(duì)于中小城市，由于土地供應(yīng)相對(duì)充足，土地價(jià)格不易上升，而建筑費(fèi)用降低，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有下降動(dòng)力；而對(duì)于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，土地相對(duì)稀缺，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升下降因素相互抵沖；中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入WTO對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜稀７康禺a(chǎn)價(jià)格中長(zhǎng)期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較低、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的企業(yè)。
四、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)的影響越來(lái)越明顯
由于加入WTO后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更密切，世界經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域的變動(dòng)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越明顯，而房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系，因而，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變動(dòng)的影響也人越來(lái)越明顯。
根據(jù)加入WTO對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響，結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況和趨勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可考慮以下對(duì)策∶
1、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的中遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎樂(lè)觀成分
根據(jù)國(guó)家計(jì)委在1998年度的預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期望有在20xx 年底至20xx年初結(jié)束，如再加上加入WTO的積極因素，估計(jì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的幅度將更趨緩，時(shí)間也可能會(huì)適當(dāng)提前。加入WTO及經(jīng)濟(jì)結(jié)束調(diào)整轉(zhuǎn)而起動(dòng)后的同個(gè)月內(nèi)，將首先隨投資增加而使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，住宅類房地產(chǎn)需求隨后也將進(jìn)一步增加。故房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴(yán)重的情況下，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的中遠(yuǎn)期樂(lè)觀成分，特別是增加對(duì)非住宅類及土地中遠(yuǎn)期需求狀況預(yù)測(cè)的樂(lè)觀成分。考慮供過(guò)于求及強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入情況，這種樂(lè)觀應(yīng)是謹(jǐn)慎的樂(lè)觀，企業(yè)中遠(yuǎn)期決策可以此為重要參考依據(jù)。
2、增加競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和市場(chǎng)意識(shí)
要學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的觀念、技術(shù)和管理，熟知變化的市場(chǎng)狀況（包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況），減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的盲目性，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，注重市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性。面臨即將進(jìn)入的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快制定并實(shí)施相應(yīng)行動(dòng)方案，盡快解決建設(shè)成本過(guò)高且無(wú)升值潛力或落伍于市場(chǎng)而空置的商品房，運(yùn)用各種資本運(yùn)營(yíng)手段，增加自身競(jìng)爭(zhēng)力。
房地產(chǎn)論文 篇2
摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，能夠滿足人們的住房需求。要想促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，需要對(duì)客戶消費(fèi)心理進(jìn)行深入的研究，制定出合理有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案，深入挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略進(jìn)行了廣泛的研究，但是有些房地產(chǎn)營(yíng)銷策略自身存在著一定的限制性，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷存在意識(shí)誤區(qū)。本文主要是結(jié)合消費(fèi)者心理和營(yíng)銷策略進(jìn)行研究，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的營(yíng)銷提供借鑒，制定出滿足消費(fèi)者和房地產(chǎn)共贏的營(yíng)銷策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；消費(fèi)者心理；營(yíng)銷策略
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展情況直接關(guān)系到整個(gè)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較短，相關(guān)的營(yíng)銷制度比較薄弱，在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中，呈現(xiàn)出不完善的情況，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，缺乏有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略的指導(dǎo)。房地產(chǎn)營(yíng)銷中的失敗案例，是由于沒(méi)有從消費(fèi)者的角度制定出合理的營(yíng)銷策略有關(guān)。因此，需要對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理和消費(fèi)需求進(jìn)行深入的研究，制定出合理的營(yíng)銷策略，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
一、影響消費(fèi)者夠煩心理的主要因素
1。環(huán)境格局設(shè)計(jì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平得到了極大的提高，追求高質(zhì)量的生活環(huán)境，良好的生活環(huán)境是消費(fèi)者購(gòu)房的主觀意愿，人們傾向生態(tài)環(huán)保綠色購(gòu)房環(huán)境，并且每個(gè)消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房的環(huán)境格局呈現(xiàn)出不同的要求，具有各自不同的審美觀點(diǎn)，通常房屋環(huán)境的主要格局是復(fù)室、兩室二廳、三室兩廳和四室兩廳等。
2。地區(qū)位置便利。地區(qū)位置便利也是消費(fèi)者購(gòu)房首先需要考慮的問(wèn)題，交通直接關(guān)系著人們的出行，對(duì)人們的生活質(zhì)量具有重要影響，是人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，相對(duì)而言，市區(qū)內(nèi)的交通要更為便利，但是擁擠。郊區(qū)的交通較為缺乏，但是環(huán)境更為舒適，對(duì)于購(gòu)房地區(qū)的選擇，與消費(fèi)者的不同心理需求有直接關(guān)系。
3。設(shè)施配套齊全。當(dāng)前，人們追求高質(zhì)量的生活，小區(qū)內(nèi)的`配套設(shè)施齊全也是人們購(gòu)房需要考慮的問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理質(zhì)量，受到了消費(fèi)者的重視，其主要的配套設(shè)施主要包括：科技智能化的配套設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和安全服務(wù)管理等，能夠滿足人們對(duì)舒適生活的要求，符合物業(yè)管理的心理需求。
4。價(jià)格選擇消費(fèi)。價(jià)格是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)首選的條件，每個(gè)消費(fèi)者都希望用最少的錢，買到性價(jià)比最高的房子。因此，在消費(fèi)購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者通常會(huì)查閱各方面的資料，選擇優(yōu)惠和折扣較大的房子進(jìn)行購(gòu)買，購(gòu)房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，決定著消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房?jī)r(jià)格的心理選擇。
二、營(yíng)銷策略對(duì)消費(fèi)者心理的影響
1。潛意識(shí)影響。營(yíng)銷策略影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的制定，是在消費(fèi)者購(gòu)買行為的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，直接關(guān)系到消費(fèi)者的購(gòu)買意愿和服務(wù)意愿。消費(fèi)者完成購(gòu)買，就是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值的肯定，消費(fèi)者會(huì)在無(wú)意識(shí)中來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判，消費(fèi)者自身意識(shí)到的沖動(dòng)和感受，就是潛意識(shí)的影響。
2。自我形象影響。消費(fèi)者購(gòu)買目的主要是從心理補(bǔ)償、釋放心理壓力和滿足自身的本能欲望三個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)的，消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品通常會(huì)與自身的形象保持一致性，充分展現(xiàn)出了消費(fèi)者自身的世界觀、人生觀和價(jià)值觀。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)種類豐富，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，會(huì)追求一致性的心理，需要結(jié)合自我形象來(lái)進(jìn)行購(gòu)房，選擇出適合項(xiàng)目人群的房地產(chǎn)產(chǎn)品。3。房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺(jué)形象影響。視覺(jué)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房意愿有著直接的影響，房地產(chǎn)行業(yè)通常會(huì)利用視覺(jué)優(yōu)勢(shì)，來(lái)獲取消費(fèi)者的關(guān)注，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立良好的視覺(jué)形象，保證視覺(jué)形象的穩(wěn)定性和統(tǒng)一性，視覺(jué)形象對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理產(chǎn)生了重要的作用，會(huì)引發(fā)消費(fèi)者的聯(lián)想和引起消費(fèi)者的注意，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺(jué)形象感情上的認(rèn)同，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的忠誠(chéng)度。
三、客戶消費(fèi)心理營(yíng)銷策略的制定
1。客戶消費(fèi)心理的產(chǎn)品策略。以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品策略，要求運(yùn)用發(fā)展的眼光去看待消費(fèi)者的消費(fèi)需求，要讓消費(fèi)者感受到所購(gòu)買的房產(chǎn)相較于其它同類產(chǎn)品擁有更高的使用價(jià)值。盡量去滿足消費(fèi)者的購(gòu)買心理，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者營(yíng)銷策略的規(guī)范。消費(fèi)者的購(gòu)房習(xí)俗是長(zhǎng)期形成的，并且在短時(shí)間內(nèi)難以改變，需要建立在消費(fèi)者價(jià)值與規(guī)范心理的基礎(chǔ)上，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買意愿，達(dá)到售房的目的。
2。客戶消費(fèi)心理的價(jià)格策略。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房首選的條件，也是房地產(chǎn)銷售中較為敏感的因素，直接關(guān)系著消費(fèi)者的購(gòu)房意愿。當(dāng)前，我國(guó)的房產(chǎn)銷售中，最常見(jiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格策略，是依據(jù)消費(fèi)者的需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格來(lái)制定的，需要以消費(fèi)者為導(dǎo)向，消費(fèi)者下完房產(chǎn)的價(jià)格越低越好，質(zhì)量越高越高。在制定購(gòu)房策略時(shí)，需要滿足消費(fèi)者的價(jià)值心理，要結(jié)合整棟樓的位置、朝向和景觀等，設(shè)置不同的茶幾，考量?jī)r(jià)格策略和價(jià)格體系，制定出合理的價(jià)格策略標(biāo)準(zhǔn)，滿足消費(fèi)者的情感心理需求。3。客戶消費(fèi)心理的銷售渠道策略。消費(fèi)者的心理與營(yíng)銷策略之間存在較大的聯(lián)系，影響著房產(chǎn)銷售工作的順利實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)需要制定產(chǎn)品策略和價(jià)格策略，確保房產(chǎn)銷售工作的順利開(kāi)展。如果房產(chǎn)行業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，企業(yè)無(wú)需制定出合理的消費(fèi)者營(yíng)銷策略，企業(yè)要想節(jié)約營(yíng)銷成本，可以通過(guò)建立銷售團(tuán)隊(duì)的形式直接進(jìn)行房產(chǎn)銷售，對(duì)銷售人員的營(yíng)銷能力要求不高。如果房產(chǎn)營(yíng)銷處于供大于求的現(xiàn)象，對(duì)團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷能力的要求較高，需要培養(yǎng)大量的房產(chǎn)營(yíng)銷人員，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結(jié)語(yǔ)
消費(fèi)者的消費(fèi)心理直接影響著營(yíng)銷策略的制定，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得良好的銷售效果，必須要對(duì)客戶消費(fèi)心理進(jìn)行研究，制定出合理的營(yíng)銷策略，從產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和銷售渠道三個(gè)方面進(jìn)行研究，讓消費(fèi)者得到心理上的滿足，以便得到更多目標(biāo)群體和目標(biāo)用戶的認(rèn)同和接受。房產(chǎn)銷售者應(yīng)意識(shí)到房產(chǎn)銷售策略的重要性，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[3]陳秋琨。消費(fèi)心理與房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的互動(dòng)機(jī)制研究[J]。中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），20xx，06：149—150。
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房地產(chǎn)論文 篇3
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)愈來(lái)愈趨向于理性化與規(guī)范化，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，獲得較大的利潤(rùn)空間，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的大形勢(shì)下，企業(yè)必須在管理制度和流程方面進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，從而提高企業(yè)運(yùn)行效率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益。文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出解決問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制提供有效的方法與參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證。人口素質(zhì)的提高、社會(huì)全面的進(jìn)步、城市經(jīng)濟(jì)和城市的現(xiàn)代化，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎(chǔ)的。近年來(lái)，受高額利潤(rùn)的刺激，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但隨著國(guó)家相繼出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，各地也紛紛出臺(tái)限貸、限購(gòu)政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受到了很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持適度的利潤(rùn)，不僅要“開(kāi)源”，進(jìn)行市場(chǎng)的開(kāi)拓和推廣，更要“節(jié)流”，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預(yù)測(cè)、分析、核算與控制入手，從而加強(qiáng)企業(yè)在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業(yè)責(zé)任成本體系和成本考核體系著重入手；進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內(nèi)部成本管理體系逐步建立健全起來(lái)并使之逐步完善；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責(zé)任獎(jiǎng)懲制度，以鼓勵(lì)先進(jìn)、督促落后，調(diào)動(dòng)各部門(mén)及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理放在一個(gè)戰(zhàn)略核心的位置上。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題
（一）成本管理意識(shí)淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中實(shí)施成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動(dòng)的總稱。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個(gè)階段，從土地的取得，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，工程的招標(biāo)、采購(gòu)、施工，以致后來(lái)項(xiàng)目完工后的銷售，成本核算等。對(duì)于成本管理通常來(lái)講分為三個(gè)步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進(jìn)行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認(rèn)為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責(zé)任，而沒(méi)有把成本的控制貫穿于整個(gè)過(guò)程，缺乏全員參與，導(dǎo)致在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資源的浪費(fèi)，造成了整體成本的上升，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來(lái)越多的企業(yè)意識(shí)到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉(zhuǎn)變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗(yàn)性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變，以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（二）缺乏先進(jìn)的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)了各種各樣的管理模式。而其中對(duì)于成本方面也有較多的管理方法，如變動(dòng)成本法、作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等。而有些企業(yè)并不能結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標(biāo)，甚至不能更好的選擇和運(yùn)用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導(dǎo)致最終不能完成企業(yè)自身需要達(dá)到的目標(biāo)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)還采用傳統(tǒng)的成本控制方法，主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告來(lái)制定成本。而由于財(cái)務(wù)人員知識(shí)體系的局限性，使得出具的報(bào)告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個(gè)成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問(wèn)題不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)并提出解決的方案。
（三）成本控制體系不完善，缺乏全面性及系統(tǒng)性房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)成本計(jì)劃具體制定材料購(gòu)買、施工時(shí)間等，對(duì)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行審核、控制，并及時(shí)反饋，進(jìn)而采取措施，保證成本計(jì)劃的順利執(zhí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中并沒(méi)有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來(lái)不小的障礙。或者有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行中卻形同虛設(shè)，并沒(méi)有充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實(shí)處，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
（四）財(cái)務(wù)管理體系不健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門(mén)不僅要處理企業(yè)日常財(cái)務(wù)核算事宜，還要參與到企業(yè)的內(nèi)部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類管理信息，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)打好基礎(chǔ)。但因企業(yè)缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，尤其是企業(yè)很多財(cái)務(wù)人員因思想、素養(yǎng)及培訓(xùn)不到位，導(dǎo)致員工只求穩(wěn)定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動(dòng)，進(jìn)而影響了企業(yè)的成本管理的.實(shí)施。因此在對(duì)專業(yè)知識(shí)的掌握上缺乏一定的主動(dòng)性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務(wù)視野變得狹隘。與各部門(mén)的組織協(xié)調(diào)也有所欠缺，從而造成部門(mén)協(xié)同不力，企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率低下，整體管理水平落后的問(wèn)題。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策
（一）實(shí)行財(cái)務(wù)人員牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)行全員、全方位、全過(guò)程的成本管理理念，制定考核制度并予以實(shí)施，實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人、控制到位、考核嚴(yán)格、目標(biāo)落實(shí)的最終目標(biāo)。隨著同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財(cái)務(wù)人員必須花費(fèi)更多的精力和時(shí)間尋求合適的成本計(jì)算方法，從而計(jì)算出房地產(chǎn)業(yè)在各個(gè)階段的實(shí)際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。如何體現(xiàn)財(cái)務(wù)工作管理的價(jià)值，是每位財(cái)務(wù)工作者應(yīng)當(dāng)深思的問(wèn)題。財(cái)務(wù)人員應(yīng)創(chuàng)新現(xiàn)代財(cái)務(wù)理念，利用信息化成本控制技術(shù)等手段，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)工作在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。
（二）加強(qiáng)核算及監(jiān)督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，成本核算是對(duì)該項(xiàng)目所發(fā)生的全部支出，運(yùn)用一定的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行的合理劃分。要加強(qiáng)其對(duì)成本核算、成本控制和成本分析的監(jiān)督，避免在施工過(guò)程中出現(xiàn)費(fèi)用虛增的情況。正確實(shí)施成本監(jiān)督對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能否提高，直到至關(guān)重要的意義。以往，主要關(guān)注成本核算，但是隨著國(guó)家政策及市場(chǎng)環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動(dòng)態(tài)成本管理的轉(zhuǎn)變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用成本管理相關(guān)工具時(shí)，應(yīng)充分權(quán)衡某個(gè)項(xiàng)目或工程能為企業(yè)帶來(lái)的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現(xiàn)在的企業(yè)應(yīng)將目標(biāo)成本法充分運(yùn)用到企業(yè)的成本管理中去，在目標(biāo)成本管理過(guò)程中使價(jià)值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費(fèi)用最小化和利潤(rùn)最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就要做好成本預(yù)測(cè)，對(duì)未來(lái)的成本水平及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和規(guī)劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節(jié)即為事中控制。主要操作模式是指對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本進(jìn)行監(jiān)督和控制，并根據(jù)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)訂目標(biāo)及工程實(shí)際情況對(duì)成本預(yù)算進(jìn)行必要的修訂。
（三）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，增強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，要構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度，把成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，對(duì)成本控制人員的工作更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)對(duì)成本控制的重視程度，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程控制。現(xiàn)在企業(yè)成本管理系統(tǒng)正經(jīng)歷著從成本核算到成本控制的轉(zhuǎn)變過(guò)程，這也使得戰(zhàn)略成本管理成為管理控制系統(tǒng)中不可或缺的一部分。從理論來(lái)講，戰(zhàn)略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對(duì)象從關(guān)注企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)拓展到企業(yè)外部，而且還延伸了成本管理的“時(shí)間”，即從基于企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)控制而轉(zhuǎn)向基于企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略管理。現(xiàn)代成本管理的本質(zhì)是“基于價(jià)值鏈的全面成本管理”，企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理來(lái)源于價(jià)值鏈分析。
（四）完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平和能力房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全適合企業(yè)自身發(fā)展的財(cái)務(wù)管理體系，避免因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而造成成本控制在某些方面的脫節(jié)。企業(yè)要建立起全過(guò)程財(cái)務(wù)，建立成本控制機(jī)制，以避免因成本控制不當(dāng)導(dǎo)致錯(cuò)誤的管理決策。從企業(yè)整體來(lái)說(shuō)，該體系的完善程度、運(yùn)行是否合理，涉及企業(yè)的各個(gè)部門(mén)，并直接關(guān)系到成本責(zé)任制度的推行。因此，應(yīng)建立一個(gè)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系，并使之逐步完善。一個(gè)企業(yè)的成本管理應(yīng)以企業(yè)自身業(yè)務(wù)開(kāi)展及運(yùn)營(yíng)模式為基礎(chǔ)，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)層次、各個(gè)環(huán)節(jié)，與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng)。在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中，成本管理工作已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)要維持一定的利潤(rùn)，并持續(xù)生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業(yè)一定要結(jié)合自身能力和發(fā)展目標(biāo)，因地制宜的選擇適合企業(yè)的成本管理工具方法或綜合應(yīng)用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，以更好地實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)。在現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境下，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。
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房地產(chǎn)論文 篇4
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員普遍素質(zhì)較低，有的是關(guān)系戶，有的是沒(méi)有接受過(guò)正規(guī)會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)訓(xùn)練的人員，這些人即使是能遵守會(huì)計(jì)法規(guī)，也難免出現(xiàn)原理性和操作性的失誤；還有很多會(huì)計(jì)人員為了迎合上級(jí)，使會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不相符，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國(guó)的會(huì)計(jì)法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對(duì)新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定不明確，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，也加大了會(huì)計(jì)核算工作的難度。
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制分為內(nèi)部和外部?jī)煞N，內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，決定會(huì)計(jì)人員的薪酬，也會(huì)直接影響企業(yè)的.決策。加之，外部監(jiān)督是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門(mén)實(shí)現(xiàn)，這些都或多或少地導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真；房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)到收益往往需要很長(zhǎng)的過(guò)程，在項(xiàng)目的不同階段利潤(rùn)波動(dòng)很大，其特殊性決定了一般企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)；在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是不同于一般企業(yè)的。
房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響因素：
1收入確認(rèn)：一般的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移，但會(huì)計(jì)人員需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時(shí)確認(rèn)收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性有很大影響。
2成本、費(fèi)用的歸集與分配：一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價(jià)存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。
3往來(lái)款項(xiàng)：房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過(guò)往來(lái)款項(xiàng)來(lái)協(xié)助調(diào)節(jié)收入和成本，這種條件下就會(huì)出現(xiàn)兩種請(qǐng)康影響到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。
4稅費(fèi)：房地產(chǎn)企業(yè)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開(kāi)發(fā)商可以利用權(quán)責(zé)確認(rèn)成本及預(yù)付應(yīng)付款項(xiàng)，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。
5資產(chǎn)確認(rèn)：一般企業(yè)都是在年末進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測(cè)試，而房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間跨度較大，如果不提供準(zhǔn)確信息，相關(guān)部門(mén)是很難進(jìn)行資產(chǎn)認(rèn)定的。
提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策
1要提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多樣的交易和事項(xiàng)，會(huì)計(jì)人員就必須具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以定期組織會(huì)計(jì)人員參加會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，以提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。同時(shí)，還要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)公允。
2建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊事項(xiàng)，比如說(shuō)預(yù)提賬款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用攤銷、會(huì)計(jì)期間選擇等等，還沒(méi)有相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的實(shí)效性。為此，就需要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能避免會(huì)計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需求作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理。
3要加強(qiáng)完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真的一大主因就是缺乏新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定。既要適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，又要考慮到我國(guó)的特殊國(guó)情，按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架和內(nèi)容去制定我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則框架和內(nèi)容，尤其是新興行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，只有這樣才能時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)告適應(yīng)全球化競(jìng)爭(zhēng)的要求。
4完善項(xiàng)目工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引。由于不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。因此，我國(guó)相關(guān)的行政管理部門(mén)和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引，以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。近幾年來(lái)，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一些條例也得到了改進(jìn)，旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性和加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度。
綜上所述，只有建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的規(guī)范化和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文 篇5
以大數(shù)據(jù)及消費(fèi)心理為視角，結(jié)合房地產(chǎn)營(yíng)銷模式現(xiàn)狀，探討了計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷模式的構(gòu)建問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷具有一定借鑒意義。
房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快城市化進(jìn)程及帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展具有重要推動(dòng)作用。利用大數(shù)據(jù)及信息技術(shù)實(shí)行互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷模式則具有鮮明的時(shí)代特征，同時(shí)針對(duì)消費(fèi)心理并實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)定位精準(zhǔn)化，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷效率，降低企業(yè)的營(yíng)銷投入成本，有效改善和彌補(bǔ)傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的短板與不足。
一、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷模式現(xiàn)狀
(一)離線商務(wù)營(yíng)銷模式：以互聯(lián)網(wǎng)為依托，將房地產(chǎn)營(yíng)銷模式中的價(jià)格、服務(wù)和預(yù)訂等信息以線下的形式傳遞給經(jīng)營(yíng)商店，并由此推動(dòng)給線下消費(fèi)者，因此又稱之為“O2O模式”。該模式具有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間，極大節(jié)約營(yíng)銷成本，有效提高營(yíng)銷效率和質(zhì)量。
(二)社交網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式：借助于新型網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)社交優(yōu)勢(shì)建立社交網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，通過(guò)消費(fèi)者與營(yíng)銷人員的互動(dòng)性對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行精準(zhǔn)定位，充分了解滿足費(fèi)者需求，具有高效的針對(duì)性、創(chuàng)新新與信譽(yù)度。
(三)大數(shù)據(jù)營(yíng)銷模式：對(duì)多種網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合性分析，充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)定位精準(zhǔn)化，宣傳工作目標(biāo)化，該模式對(duì)行業(yè)發(fā)展走向和前景能進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲得較高投資回報(bào)率。
二.消費(fèi)心理
消費(fèi)心理是指消費(fèi)者在消費(fèi)活動(dòng)中的心理活動(dòng)和心理特征的過(guò)程。消費(fèi)者在購(gòu)買行為時(shí)，會(huì)產(chǎn)生感覺(jué)、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動(dòng)，呈現(xiàn)出一般規(guī)律的心理活動(dòng)。大多數(shù)消費(fèi)者在買房時(shí)，他們必然經(jīng)歷一個(gè)理性的和復(fù)雜的消費(fèi)決策過(guò)程：需求的認(rèn)知，信息的收集，選擇和評(píng)價(jià)，這其中消費(fèi)者購(gòu)房心理占有主導(dǎo)因素。基于20xx年新浪地產(chǎn)網(wǎng)與桂房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)及統(tǒng)計(jì)分析顯示，影響消費(fèi)者購(gòu)房心理的主要因素包括：區(qū)位(22%)：如市區(qū)/城郊/商區(qū)等;配套設(shè)施(11%)：醫(yī)院/學(xué)校等;價(jià)格(30%)：平米售價(jià)/總房?jī)r(jià)/折扣/增值潛力等;房屋質(zhì)量(20%)：建筑質(zhì)量/風(fēng)格/戶型/朝向采光等;環(huán)境(9%)：綠化/休閑設(shè)施;物業(yè)管理(3%)：服務(wù)水平/費(fèi)用等;開(kāi)發(fā)商品牌(5%)：聲譽(yù)/資質(zhì)等。顯然消費(fèi)心理分布的不同對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略具有重要影響。
三.考慮消費(fèi)心理的互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷模式構(gòu)建
(一)發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化營(yíng)銷資源：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)行業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化合理配置實(shí)現(xiàn)高效整合，并根據(jù)消費(fèi)者心理制定針對(duì)性調(diào)研方案，發(fā)展?jié)撛谑袌?chǎng)消費(fèi)者，并建立高效暢通的互聯(lián)網(wǎng)溝通交流機(jī)制，根據(jù)反饋信息將潛在消費(fèi)者進(jìn)行專業(yè)化分類歸檔。
(二)針對(duì)消費(fèi)心理拓寬營(yíng)銷渠道：充分調(diào)研消費(fèi)者心理，以互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)拓寬房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道，利用多元化銷售途徑調(diào)節(jié)企業(yè)和消費(fèi)者在需求、空間結(jié)構(gòu)等方面矛盾，從實(shí)際供求情況出發(fā)，以最小成本為消費(fèi)者提供服務(wù)。
(三)以互聯(lián)網(wǎng)為依托進(jìn)行多元化推廣：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)方便快捷、受眾人群廣泛的特點(diǎn)，將互聯(lián)網(wǎng)作為企業(yè)發(fā)布營(yíng)銷信息的重要場(chǎng)所，將互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷推廣手段與傳統(tǒng)化推廣手段有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化與不同心理的消費(fèi)者之間溝通交流，以分享網(wǎng)站等形式推廣品牌，擴(kuò)大受眾數(shù)量。
(四)以消費(fèi)心理為依據(jù)制定合理營(yíng)銷價(jià)格：從消費(fèi)者心理和市場(chǎng)需求的實(shí)際情況出發(fā)，制定有針對(duì)性、合理性和科學(xué)性營(yíng)銷價(jià)格，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中基礎(chǔ)性作用，充分發(fā)揮消費(fèi)者在互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷定價(jià)模式中的主導(dǎo)地位，以拍賣和折扣等形式制定營(yíng)銷價(jià)格。
四.互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷模式具體措施
(一)加強(qiáng)消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)
實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)營(yíng)銷，最根本的是消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和消費(fèi)者行為的分析。企業(yè)需要以多種方式獲取消費(fèi)者信息。在線網(wǎng)站是最直接訪問(wèn)網(wǎng)絡(luò)上的互動(dòng)信息流，網(wǎng)上活動(dòng)實(shí)名用戶注冊(cè)、互動(dòng)媒體等形式的互動(dòng)可以增加到消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫(kù)。企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的進(jìn)一步挖掘和分析消費(fèi)者行為信息，如消費(fèi)者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機(jī)的頻率，時(shí)間，以確定他們的需求，提供數(shù)據(jù)支持，制定精準(zhǔn)營(yíng)銷策略。
(二)加強(qiáng)交流途徑多元化管理：1、加強(qiáng)建設(shè)跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，提高用戶的使用頻率，可以通過(guò)整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端等資源，以增強(qiáng)購(gòu)房意向。搜索引擎為企業(yè)推廣的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)造了巨大的商機(jī)，不僅為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布信息提供了一個(gè)極好的平臺(tái)，而且還提高了用戶的`參與意識(shí)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)營(yíng)銷和口碑營(yíng)銷。2、加強(qiáng)建設(shè)網(wǎng)絡(luò)聚合平臺(tái)。首先，收集國(guó)內(nèi)主流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，利用3D技術(shù)全方位的立體顯示樓盤(pán)的地理位置，戶型和配置等，搜索建設(shè)并完善房地產(chǎn)行業(yè)的信息。第二，提高用戶搜索的準(zhǔn)確性，精準(zhǔn)整合房產(chǎn)戶型、價(jià)格、地理位置等，滿足消費(fèi)者的相關(guān)檢索心理，提供高效、準(zhǔn)確的檢索結(jié)果。最后，針對(duì)新房、二手房、旅游、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等不同地段，根據(jù)消費(fèi)者的心理和購(gòu)買頻率進(jìn)行合理的分配和廣告宣傳，達(dá)到開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)信息高效推廣的目的。3、加快移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序的開(kāi)發(fā)。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序?qū)崿F(xiàn)了消費(fèi)者高效便利了解房地產(chǎn)信息、參與企業(yè)互動(dòng)的目的。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序不僅為企業(yè)帶來(lái)更多的潛在買家，同時(shí)是企業(yè)獲取客戶信息，把握客戶需求的極佳平臺(tái)。
(三)加強(qiáng)線上線下結(jié)合，提升用戶轉(zhuǎn)化率：1、在線整合資源，提供便捷服務(wù)。首先充分了解網(wǎng)上瀏覽的需求，提供人工咨詢、安排獨(dú)家代理等增值服務(wù)。其次，向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取折扣，為消費(fèi)者提供優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)創(chuàng)新房地產(chǎn)金融模式，解決購(gòu)房者的資金需求。最后，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多樣化的購(gòu)買方式，通過(guò)團(tuán)購(gòu)，秒殺和其他新的方式來(lái)提高購(gòu)買消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。2、線下優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，增加看房體驗(yàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)的特殊屬性，房產(chǎn)營(yíng)銷體系不可或缺的是線下看房的體驗(yàn)。一方面，企業(yè)要保護(hù)消費(fèi)者的利益，選擇優(yōu)質(zhì)的線下開(kāi)發(fā)商及專業(yè)的物業(yè)顧問(wèn)合作。另一方面，推出系列的看房體驗(yàn)活動(dòng)，以吸引消費(fèi)者的關(guān)注，增加消費(fèi)體驗(yàn)。
(四)加強(qiáng)增值服務(wù)與反饋機(jī)制建設(shè)：1、加強(qiáng)增值服務(wù)。一方面，通過(guò)開(kāi)發(fā)手機(jī)應(yīng)用程序，匯聚共同地點(diǎn)和興趣的業(yè)主形成新的社交圈，以便向客戶提供精準(zhǔn)的項(xiàng)目宣傳，客戶維護(hù)等互動(dòng)服務(wù);另一方面，企業(yè)應(yīng)整合社區(qū)資源，聚集衣食住行，休閑娛樂(lè)的商家信息，打造以社區(qū)為中心的新型商圈。2、創(chuàng)建用戶反饋機(jī)制。建立完善的用戶反饋機(jī)制，時(shí)刻與用戶互動(dòng)了解用戶意見(jiàn)，根據(jù)分類、記錄等來(lái)改進(jìn)產(chǎn)品或服務(wù)。主動(dòng)處理客戶投訴，以良好的態(tài)度、及時(shí)的行動(dòng)來(lái)解決消費(fèi)者的問(wèn)題，提高客戶滿意度。
五、結(jié)束語(yǔ)
現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展為互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷模式展提供了廣闊空間，而考慮消費(fèi)心理需求則進(jìn)一步貼合市場(chǎng)實(shí)際，在模式的構(gòu)建和發(fā)展過(guò)程既要重要充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，又要充分把握消費(fèi)者心理，才能制定合理化營(yíng)銷策略，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷模式的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)論文 篇6
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；工程項(xiàng)目；精細(xì)化管理；策略
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是符合大眾生活需求的，項(xiàng)目的精細(xì)化管理工作是必不可少的，在管理的過(guò)程中也要有一個(gè)系統(tǒng)性的并且科學(xué)合理的管理制度，管理的規(guī)則要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作情況制定，并且要進(jìn)行全方位的管理，目的是為了提升項(xiàng)目管理的效率。還需要在項(xiàng)目管理的過(guò)程中及時(shí)解決出現(xiàn)的問(wèn)題，為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的最大化。房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是非常嚴(yán)重的，精細(xì)化管理工作能夠讓越來(lái)越多的員工重視房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目管理觀念，就一定要建立一個(gè)科學(xué)合理的管理制度和觀念，強(qiáng)化精細(xì)化管理模式在項(xiàng)目管理中的實(shí)踐作用，在一定基礎(chǔ)之上去提升管理人員的管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供理論依據(jù)。
1、國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策及影響
1、1現(xiàn)如今國(guó)家房地產(chǎn)政策及調(diào)控
我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是平衡總體與供給之間協(xié)調(diào)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之上讓房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)民企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展保持均衡，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展要與社會(huì)保持密切關(guān)聯(lián)。在此前提下，房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)該采取經(jīng)濟(jì)手段或者法律手段和行政手段，在這個(gè)過(guò)程中最重要的是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的杠桿，此內(nèi)容要結(jié)合經(jīng)濟(jì)層面和社會(huì)層面［1］。根據(jù)相關(guān)管理單位規(guī)定，多地區(qū)二套房的貸款首付要求要比一套房高出十個(gè)百分比，但是很多地區(qū)的相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有重視此項(xiàng)條例，而且更有甚者不斷刺激房?jī)r(jià)飆升。通過(guò)一系列的政策調(diào)控工作，讓上述情況有所緩解，嚴(yán)格明確貸款比例，并且把主體分為了四個(gè)側(cè)重點(diǎn)；即一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障。
1、2調(diào)控下的整體市場(chǎng)反應(yīng)
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控之后，所有地產(chǎn)在銷售方面明顯有回升趨勢(shì)，這種回升趨勢(shì)依然處于持續(xù)狀態(tài)中，無(wú)論是商品房還是住宅，都同比以往增長(zhǎng)一定的百分點(diǎn)，調(diào)控政策出臺(tái)以后受到末班車效應(yīng)的影響，各地的交易量也得到了明顯提升，包括二手房的交易也呈現(xiàn)火爆局面。經(jīng)歷幾個(gè)月的洗禮，交易房的趨勢(shì)處于平穩(wěn)狀態(tài)里，但同比去年仍大幅上漲。新政策的需求讓市場(chǎng)進(jìn)行了集中釋放并且得以平復(fù)，尤其在各地方細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)后，各地市場(chǎng)普遍回歸平靜，市場(chǎng)成交量明顯回落。房市后續(xù)溫和回升，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲；也導(dǎo)致了全國(guó)多地房地產(chǎn)企業(yè)交易量的下降，末班車效應(yīng)明顯有了差距。基于此緩慢回升趨勢(shì)，自實(shí)施調(diào)控以來(lái)的指數(shù)高點(diǎn)，且有繼續(xù)緩慢上揚(yáng)的趨勢(shì)。可以說(shuō)，調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)除了末班車效應(yīng)催生的火爆局面外，基本維持正常回升勢(shì)頭，市場(chǎng)行情緩步趨向平穩(wěn)，受調(diào)控的影響實(shí)在有限。
2、工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理特征
2、1高效性
隨著時(shí)代的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加快速度，不斷提高工作效率。由于工程項(xiàng)目的復(fù)雜性，存在大量的資質(zhì)證書(shū)，流程數(shù)據(jù)，進(jìn)度款支付，工程變更等資料。構(gòu)建了各式各樣的總賬和分類歸檔，管理人員可以快速獲取所需信息。同時(shí)，利用網(wǎng)絡(luò)和無(wú)紙辦公，可以清除過(guò)去紙質(zhì)文件流通的諸多障礙，加快工程項(xiàng)目的落實(shí)。越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了自己的企業(yè)門(mén)戶網(wǎng)站，通過(guò)信息共享在網(wǎng)站上上傳各種公告事項(xiàng)、會(huì)議、程序等，并通過(guò)工程項(xiàng)目的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，體現(xiàn)出精細(xì)化管理的效率，排除安全隱患。
2、2專業(yè)性
在以前，房地產(chǎn)公司通常被認(rèn)為是朝南的，只負(fù)責(zé)分配資金。項(xiàng)目的建設(shè)是由參與單位完成的。如今，隨著建設(shè)項(xiàng)目的五方終身責(zé)任制度的實(shí)施，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司開(kāi)始關(guān)注改善自己的項(xiàng)目管理水平，可行性也得到了顯著改善。房地產(chǎn)公司不再只是拿錢了，從處理和許可程序到施工期間的各種檢查和技術(shù)，在完成記錄和文件傳輸?shù)确矫妫康禺a(chǎn)公司在項(xiàng)目的各個(gè)階段都實(shí)施了改進(jìn)管理，并發(fā)揮了重要作用，使項(xiàng)目能夠有序運(yùn)行。體現(xiàn)了項(xiàng)目管理的專業(yè)性。
2、3嚴(yán)苛性
包括房地產(chǎn)公司在內(nèi)的建筑行業(yè)通常具有相對(duì)較低的學(xué)術(shù)資格，因此意識(shí)形態(tài)比較隨意。然而，工程不應(yīng)該是草率的。因此，房地產(chǎn)公司改善管理的行為和意識(shí)，制定行為準(zhǔn)則來(lái)管理項(xiàng)目，并明確有關(guān)人員的工作職責(zé)。此外，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制對(duì)工作內(nèi)容進(jìn)行細(xì)分，可以改善管理。項(xiàng)目管理人員可以按照每個(gè)參與部門(mén)的要求，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目制定管理規(guī)范，這樣他們就可以根據(jù)嚴(yán)格管理和細(xì)致管理的規(guī)范和指導(dǎo)原則來(lái)管理和執(zhí)行項(xiàng)目，體現(xiàn)了精細(xì)化管理的嚴(yán)苛性。
3、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的相關(guān)措施
3、1建立完善制度
一個(gè)完善的管理制度是任何一家企業(yè)可持續(xù)發(fā)展根本，它發(fā)揮的作用是至關(guān)重要的，所以工程的管理人員一定要對(duì)工程的管理制度有一定把控能力；在企業(yè)自身建立規(guī)章制度的'同時(shí)，一定要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行制定，要符合企業(yè)的內(nèi)部生產(chǎn)，并且還要對(duì)企業(yè)的施工項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)審和外審相互結(jié)合的審核模式，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度建立來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層也要參加進(jìn)去；管理人員要與領(lǐng)導(dǎo)層共同進(jìn)行制度的設(shè)定，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，遇到問(wèn)題了還要及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行合理解決后在履行合約內(nèi)容，還要全方位掌控工程的進(jìn)度；后勤保障也是必不可少的項(xiàng)目建設(shè)，后勤保障要與工作人員的實(shí)際要求方面出發(fā)，要有一套完善的獎(jiǎng)懲制度，用相對(duì)應(yīng)的制度去調(diào)動(dòng)人員的積極性。
3、2對(duì)管理模式的創(chuàng)新
隨著工程項(xiàng)目的施工技術(shù)不斷更新，傳統(tǒng)的管理模式是順應(yīng)不了現(xiàn)代化的工程項(xiàng)目的，目的是為了更好地適應(yīng)新發(fā)展；房地產(chǎn)管理部門(mén)要根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的創(chuàng)設(shè)活動(dòng)，要對(duì)各部門(mén)進(jìn)行精細(xì)劃分，精細(xì)化的拆分會(huì)充分發(fā)揮集體的力量，這樣會(huì)讓管理人員的更加地服務(wù)于工程項(xiàng)目；房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理也要進(jìn)行精細(xì)化的劃分管理，管理人員在做好本職工作的基礎(chǔ)之上，還要讓第三方來(lái)進(jìn)行檢查，施工的質(zhì)量和安全是尤為重要的，第三方檢查單位更具客觀性與規(guī)范性。
4、結(jié)論
綜上所述，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)工程項(xiàng)目的管理工作進(jìn)行了充分重視，也能夠正確地意識(shí)到項(xiàng)目工作的價(jià)值和意義；在日常的管理工作中，我們相對(duì)應(yīng)的管理人員一定要對(duì)工程的各個(gè)方面進(jìn)行合理把控，并且做出不斷的合理調(diào)整和細(xì)化分析；同時(shí)，通過(guò)全面強(qiáng)化管理人員的管理水平，以此來(lái)達(dá)到工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理，多方位為房地產(chǎn)企業(yè)做考慮，提高建筑的質(zhì)量，減少安全隱患的發(fā)生。
參考文獻(xiàn)
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作者：葉藝聰單位：福建聯(lián)美建設(shè)集團(tuán)有限公司
房地產(chǎn)論文 篇7
摘要：合同管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范工作力度以及提升成本控制工作力度的過(guò)程中起到的作用是較為重要的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程控制工作施行的過(guò)程中占據(jù)的地位是較為重要的，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平高低和合同管理工作之間呈現(xiàn)出來(lái)的相互關(guān)系是較為密切的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)流程中占據(jù)的地位是較為重要的，和房地產(chǎn)企業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益之間有著較為密切的相互關(guān)系，筆者主要針對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度進(jìn)行分析，并提出提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作力度的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)使用的措施，以期今后相關(guān)的工作人員對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行研究的時(shí)候起到一定程度的借鑒作用，最終在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中做出一定的貢獻(xiàn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；成本控制
合同管理指代的是企業(yè)將自身當(dāng)成是當(dāng)事人依法開(kāi)展相關(guān)的合同訂立、履行以及轉(zhuǎn)讓等一系列工作的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和合作企業(yè)之間施行的經(jīng)濟(jì)往來(lái)措施，一般情況之下使用到的是簽訂合同的措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作是一項(xiàng)復(fù)雜性和系統(tǒng)性比較強(qiáng)的工程。
一、對(duì)合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中起到的作用進(jìn)行分析
1.可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出一定程度的保證
合同隸屬于契約包含的范圍之內(nèi)，是當(dāng)事人之間依法確定、變更以及終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的過(guò)程中需要使用到的一項(xiàng)協(xié)議，合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)委托以及承接工作進(jìn)行的過(guò)程中需要使用到的法律依據(jù)，在施行的過(guò)程中是合同雙方需要遵循的最高行為準(zhǔn)則，在合同當(dāng)中是對(duì)雙方應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起來(lái)的義務(wù)做出的規(guī)定，對(duì)合同雙方都起到了較為重要的制約、督促以及保障作用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施行的過(guò)程中，涉及的所有活動(dòng)都是需要依據(jù)合同中的規(guī)定辦事的，在此基礎(chǔ)之上才可以保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
2.提升合同管理工作的力度
提升合同管理工作的力度，滿足我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程向前推進(jìn)的過(guò)程中提出的客觀要求。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中，不斷地強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)就是市場(chǎng)微觀主體在市場(chǎng)管理工作進(jìn)行的過(guò)程中發(fā)揮出來(lái)的作用，雖然說(shuō)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中，政府的職能被弱化了，市場(chǎng)主體自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市場(chǎng)管理的要求得到滿足。承包商在建筑市場(chǎng)中占據(jù)主體地位，因此在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中起到的作用是較為重要的。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)施行的措施
1.公司部門(mén)架構(gòu)中應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門(mén)的人員展開(kāi)合同管理工作
從事合同管理工作的人員不單單是一個(gè)檔案管理人員，與此同時(shí)也是一個(gè)精通工程、成本、財(cái)務(wù)的人員。合同管理人員自身承擔(dān)的職責(zé)不單單是針對(duì)合同展開(kāi)整理、記錄以及歸檔工作，也是應(yīng)當(dāng)針對(duì)合同要素展開(kāi)審核工作的。審核合同的金額是否科學(xué)合理；審核合同庫(kù)款的方式方法是否是科學(xué)合理的；審查合同中涉及的款項(xiàng)結(jié)算工作進(jìn)行的過(guò)程中需要提交的當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的發(fā)票是否正確；審查合同中涉及的有作用的經(jīng)濟(jì)數(shù)字是否是科學(xué)合理的。合同管理人員應(yīng)當(dāng)將合同條框中提出的'明確要求作為依據(jù)展開(kāi)付款審批工作，以此為基礎(chǔ)也就可以確定下來(lái)是不是每一筆款項(xiàng)都是嚴(yán)格的依據(jù)合同條款展開(kāi)支付工作的，筆者提到的這幾項(xiàng)工作在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)域中占據(jù)的地位是較為重要的。
2.構(gòu)建完善性比較強(qiáng)的合同臺(tái)賬合同管理機(jī)制
相關(guān)的工作人員針對(duì)資金支付申請(qǐng)展開(kāi)審批的過(guò)程中，是需要將合同的具體執(zhí)行情況登記下來(lái)的，其實(shí)也就是構(gòu)建合同臺(tái)賬。一個(gè)較為完善的合同臺(tái)賬中應(yīng)當(dāng)包含的是銷售類型合同臺(tái)賬、管理類型合同臺(tái)賬以及工程類型合同臺(tái)賬。銷售類型合同臺(tái)賬主要指代的是和銷售活動(dòng)有一定相互關(guān)系的經(jīng)濟(jì)合同，其實(shí)也就是在財(cái)務(wù)中劃歸到消費(fèi)費(fèi)用領(lǐng)域中的合同。管理合同也就是在日常工作進(jìn)行的過(guò)程中使用到的和經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的合同，其實(shí)也就是在財(cái)務(wù)賬務(wù)中劃歸到管理費(fèi)用包含的范圍之內(nèi)的合同。每當(dāng)將一筆實(shí)際付款金額支付掉之后，合同工作人員應(yīng)當(dāng)將實(shí)付金額天禧在這一次申請(qǐng)額度范圍當(dāng)中，以此為基礎(chǔ)也就可以對(duì)已付款金額形成全面且明確的了解。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之，合同管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域中占據(jù)的地位是較為重要的，也是防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中需要使用到的一項(xiàng)極為重要的措施，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本控制工作取得的效果來(lái)說(shuō)是十分重要的。在現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的情況之下，房地產(chǎn)行業(yè)中的各個(gè)相關(guān)企業(yè)只有將合同管理工作做好的前提條件之下，才可以對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)形成有效的控制，從而也就可以在此基礎(chǔ)之上使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資獲得的經(jīng)濟(jì)效益水平得到一定程度的提升。
作者:瞿有亮 單位:湖北聯(lián)投小池濱江新城投資有限公司
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房地產(chǎn)論文 篇8
摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是開(kāi)發(fā)商將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷是關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵!
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)營(yíng)銷；市場(chǎng)機(jī)會(huì)；風(fēng)險(xiǎn)管理
1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的意義
房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險(xiǎn)就比較多，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)和完善的今天，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)發(fā)展迅速，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的進(jìn)步著實(shí)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不存在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)中，營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的危害最大，也最難預(yù)料和預(yù)防。因此，要想在這復(fù)雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。
回避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)可以節(jié)約企業(yè)成本。市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)者最經(jīng)濟(jì)的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備，運(yùn)用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)工具，及有關(guān)的安全計(jì)劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達(dá)到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險(xiǎn)的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高，使其在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的形成和成因
從實(shí)質(zhì)上分析，市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場(chǎng)環(huán)境的客觀因素形成的。
2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素成因
1企業(yè)未擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，仍然保持傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期商品供不應(yīng)求，傳統(tǒng)的營(yíng)銷觀念奉行的是以產(chǎn)定銷原則。現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念奉行按需生產(chǎn)、以銷定產(chǎn)原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)市場(chǎng)需求組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩，消費(fèi)是一種屬于消費(fèi)者***的行為。企業(yè)營(yíng)銷觀念錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為錯(cuò)誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
2企業(yè)決策者習(xí)慣于憑主觀想象作出營(yíng)銷決策。最終將會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，資金擱淺。
3企業(yè)營(yíng)銷管理者和營(yíng)銷人員不了解市場(chǎng)規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，為了維護(hù)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，長(zhǎng)期以來(lái)形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)如國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等，如果某一企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)違反了市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范，重者則受到國(guó)家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的*** 、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。
4企業(yè)缺乏處理市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)后，由于缺乏處理營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的'經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就不能被及時(shí)控制并化險(xiǎn)為夷。
2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的客觀成因
市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此類原因，企業(yè)必須加以研究。
1市場(chǎng)需求變化的客觀性，是導(dǎo)致市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)客觀存在的首要因素。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)愈來(lái)愈受制于市場(chǎng)需求。而市場(chǎng)需求則是一個(gè)不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國(guó)企業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)需求，已經(jīng)由數(shù)量型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著個(gè)性化需求演進(jìn)。
2經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與經(jīng)濟(jì)政策變化產(chǎn)生市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可以說(shuō)發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國(guó)經(jīng)濟(jì)的方方面面，無(wú)一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，各國(guó)經(jīng)濟(jì)之間的相互聯(lián)絡(luò)度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，也導(dǎo)致其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化。
3房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理的種類
3.1內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)管理
企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)體制、執(zhí)行機(jī)制、企業(yè)營(yíng)銷政策、營(yíng)銷體系、營(yíng)銷環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場(chǎng)營(yíng)銷體系內(nèi)部環(huán)境又是市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，沒(méi)有良好的內(nèi)部環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內(nèi)部環(huán)境對(duì)提高公司內(nèi)部營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理能力有著非常重要的意義。其中內(nèi)部環(huán)境有：
1風(fēng)險(xiǎn)管理理念的強(qiáng)化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理理念淡薄，遇到問(wèn)題再處理，不總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，上升不到風(fēng)險(xiǎn)管理的階段，內(nèi)部員工欠缺風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)等一系列問(wèn)題的思想理念的強(qiáng)化。
2部門(mén)權(quán)利和職責(zé)。權(quán)利和職責(zé)的清晰分配，各盡其責(zé)。
3制定合適的人力資源準(zhǔn)則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、指導(dǎo)、晉升、薪酬和補(bǔ)償措施的準(zhǔn)則，統(tǒng)一評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行精細(xì)化管理。
3.2市場(chǎng)監(jiān)控的風(fēng)險(xiǎn)管理
市場(chǎng)唯一不變的法則，就是市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變。關(guān)注市場(chǎng)的當(dāng)前情況的同時(shí)，關(guān)注市場(chǎng)的變化，這包括對(duì)國(guó)家市場(chǎng)政策和競(jìng)爭(zhēng)者的情況的監(jiān)控。把握好市場(chǎng)變化的法則，預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化所帶來(lái)的影響，對(duì)市場(chǎng)供求平衡的準(zhǔn)確分析。
1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統(tǒng)，對(duì)市場(chǎng)及時(shí)監(jiān)控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。
2建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)需要利用眾多資料來(lái)比對(duì)，要重視蒐集關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的歷史資料，遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具。
3有效的監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)管理是隨著時(shí)間而變化的，原來(lái)有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)可能對(duì)現(xiàn)在不起作用，控制活動(dòng)也失去作用，需要對(duì)市場(chǎng)政策環(huán)境等進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控和資料分析。
3.3產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理
產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)是指產(chǎn)品在市場(chǎng)上處于不適銷對(duì)路時(shí)的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)包括產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品品牌風(fēng)險(xiǎn)等。產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)又包括：建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。
4市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理的控制
在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，不論哪種風(fēng)險(xiǎn)都必須有針對(duì)性的進(jìn)行規(guī)避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立門(mén)的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，系統(tǒng)性、全域性性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定期的復(fù)核和評(píng)估：
1提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理之中。將風(fēng)險(xiǎn)管理納入日常的經(jīng)營(yíng)管理工作中去，尤其是對(duì)于那些不可控因素如體制、政策、市場(chǎng)等造成的風(fēng)險(xiǎn)，更要有清醒的認(rèn)識(shí)和管理措施。
2建立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理組織。為了使風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動(dòng)，有條件的企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，條件不成熟的企業(yè)也應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
3建立高效的風(fēng)險(xiǎn)管理資訊系統(tǒng)。運(yùn)用這一系統(tǒng)可以在合適的時(shí)間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理政策的資訊，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網(wǎng)路。企業(yè)可以利用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區(qū)域網(wǎng)路來(lái)建立風(fēng)險(xiǎn)資訊管理系統(tǒng)。
4建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。事先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，確實(shí)了解企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度，并對(duì)可能發(fā)生的損失有足夠的估計(jì)，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現(xiàn)潛在危險(xiǎn)，力求避免或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)而作出處理風(fēng)險(xiǎn)的正確決策。充分認(rèn)識(shí)和掌握風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的特點(diǎn)和規(guī)律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，合理安排專案管控，制定系統(tǒng)制度，搞好風(fēng)險(xiǎn)專案的重點(diǎn)管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過(guò)各種防災(zāi)防損措施盡力預(yù)防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，或降低風(fēng)險(xiǎn)程度，以較少的耗費(fèi)得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評(píng)估。
5總結(jié)
總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)、要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大回報(bào)、要想使企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)揮最大的效能同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，就必須識(shí)別所有重大的風(fēng)險(xiǎn)，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，通過(guò)完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
房地產(chǎn)論文 篇9
一、解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問(wèn)題的對(duì)策
(一)明確成本核算對(duì)象
在明確成本合算的對(duì)象時(shí)，必須充分考慮開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、裝修、用途、施工隊(duì)伍等多種因素，合理的歸集和分配費(fèi)用來(lái)確定費(fèi)用承擔(dān)者。必須要以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或獨(dú)立的施工圖中所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)行成本核算；如果是屬于結(jié)構(gòu)類型大致相同的群體性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并且在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工隊(duì)施工，可以合并成為一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、建設(shè)工期較長(zhǎng)的工程，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原則，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象。例如，在同一個(gè)工程項(xiàng)目中包括公寓、裙樓和寫(xiě)字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設(shè)計(jì)上也會(huì)不同，進(jìn)而使得建筑成本存在很大差異。對(duì)于這種情況，如果不進(jìn)行單獨(dú)核算，就會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上平均化，使得成本與收入不能配比。
(二)準(zhǔn)確地歸集和分配成本的費(fèi)用
一般而言，房地產(chǎn)工程巨大，成本核算的對(duì)象也比較多，只有采用一定的方法進(jìn)行分配，接著間接地進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集處理，這樣做出來(lái)的效果才更能符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也降低了問(wèn)題的發(fā)生率。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的處理，可以先按照基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的發(fā)生原因并結(jié)合一定的規(guī)則進(jìn)行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對(duì)于土地征用費(fèi)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用的處理必須按照土地的實(shí)際面積來(lái)處理，給予合適的補(bǔ)償費(fèi)用，盡可能從企業(yè)的角度出發(fā)，但是要保障土地所有者的'相關(guān)權(quán)益，充分考慮分配的成本在企業(yè)核算范圍之內(nèi)的承受能力。
(三)合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)賬簿
會(huì)計(jì)科目的劃分是進(jìn)行會(huì)計(jì)賬簿核算的前提。房地產(chǎn)企業(yè)中的各項(xiàng)成本，必須事先經(jīng)過(guò)嚴(yán)密地考察，認(rèn)真審查之后確定相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目。只有會(huì)計(jì)科目設(shè)置的準(zhǔn)確，會(huì)計(jì)賬簿才有意義。對(duì)于開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目，與此有關(guān)的科目不宜設(shè)置太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，尤其是單筆發(fā)生的費(fèi)用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費(fèi)用的處理。如果發(fā)生的金額較大，并且總是經(jīng)常性的發(fā)生，對(duì)于這種情況應(yīng)該單獨(dú)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，避免在后期的處理過(guò)程中產(chǎn)生更多不必要的問(wèn)題。
二、借款費(fèi)用處理中遇到的問(wèn)題
在房地產(chǎn)中發(fā)生的借款費(fèi)用，一般都是企業(yè)為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要承擔(dān)的與借入資金相關(guān)的利息費(fèi)用，這其中包括有長(zhǎng)期、短期的借款利息。在借款中產(chǎn)生的各類利息一般都是與債券相關(guān)折價(jià)和溢價(jià)攤銷等費(fèi)用、借款時(shí)發(fā)生的輔助費(fèi)用有關(guān)。但是如果這些產(chǎn)生的利息沒(méi)有正確地處理，則必然影響整個(gè)房地產(chǎn)工程的正常收益。在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—借款費(fèi)用》規(guī)定,“因?qū)ｉT(mén)借款而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額,在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下,應(yīng)當(dāng)予以資本化。”從這條準(zhǔn)則中我們可以知道與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程有關(guān)的借款費(fèi)用并沒(méi)有涉及在準(zhǔn)則范圍之內(nèi)，因此要做好借款費(fèi)用的處理，還需要處理各方面的問(wèn)題。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)的資本比較大，風(fēng)險(xiǎn)也大，如果將開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，那么開(kāi)發(fā)成本必然會(huì)受到影響，開(kāi)發(fā)成本的核算就不準(zhǔn)確。
三、借款費(fèi)用處理的建議
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款費(fèi)用處理，應(yīng)將其資本化處理。對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的借款，借款的原因必然與開(kāi)發(fā)過(guò)程中的某種項(xiàng)目有著必然的聯(lián)系，是由于某種項(xiàng)目而發(fā)生的借款，因此借款費(fèi)用也可也作為項(xiàng)目成本的間接費(fèi)用。對(duì)于借款費(fèi)用的具體處理方法，以下將具體分析。
(一)確定借款資本化的開(kāi)始時(shí)間
對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的每一筆借款費(fèi)用，都應(yīng)該由相關(guān)人員記錄好，這樣在后續(xù)的處理時(shí)可以做到有據(jù)可循。如果應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，是為了特定的房產(chǎn)項(xiàng)目而使用的，此時(shí)發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并且將其應(yīng)用于后續(xù)的構(gòu)建、準(zhǔn)備活動(dòng)，與后期的施工活動(dòng)是一樣的，這期間產(chǎn)生的借款費(fèi)用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項(xiàng)目而使用的，那么由此而產(chǎn)生的借款費(fèi)用不應(yīng)該將其納入資本化資產(chǎn)范圍。例如獲取的土地并不為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而只是單純地為了將購(gòu)買的土地作為一種儲(chǔ)備對(duì)象而購(gòu)入，在此期間產(chǎn)生的借款費(fèi)用則不能采用資本化的方式處理。
(二)多個(gè)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化分?jǐn)?/p>
在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目往往不止一個(gè)，經(jīng)常性地涉及到很多的項(xiàng)目。對(duì)于這些不同項(xiàng)目的借款費(fèi)用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進(jìn)行分配。當(dāng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，與此有關(guān)的借款費(fèi)用也是迅速增加，為了進(jìn)一步提高資金的使用效率，對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目的借款費(fèi)用都要進(jìn)行合理分配。面對(duì)實(shí)際情況，每一個(gè)項(xiàng)目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話說(shuō)，每筆不同的借款費(fèi)用與項(xiàng)目支出之間存在較大的交叉現(xiàn)象，對(duì)于這種情況，多個(gè)項(xiàng)目之間之間進(jìn)行借款費(fèi)用的分?jǐn)偙厝粫?huì)影響到整體的會(huì)計(jì)損益，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在現(xiàn)有的情況下，我們應(yīng)該按照每一期的實(shí)際支出比例將一定時(shí)期內(nèi)所發(fā)生的利息進(jìn)行分?jǐn)偅@樣的做法相比而言是比較合理的，同時(shí)也能夠體現(xiàn)出利息分?jǐn)偱c資金使用相配比的原則。
四、結(jié)束語(yǔ)
現(xiàn)如今，各行各業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也一樣。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本核算，明確成本核算的對(duì)象，及時(shí)處理好在開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)借款費(fèi)用，是提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。
房地產(chǎn)論文 篇10
1我國(guó)工程項(xiàng)目采購(gòu)管理存在的現(xiàn)狀
對(duì)于我國(guó)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于工程項(xiàng)目的不同，采購(gòu)流程也具有差異性，主要在采購(gòu)的方式、采購(gòu)的來(lái)源以及采購(gòu)的對(duì)象等細(xì)節(jié)上表現(xiàn)出來(lái)。從整體來(lái)說(shuō)，采購(gòu)流程如下：
（1）完成項(xiàng)目施工方案設(shè)計(jì)后，房地產(chǎn)企業(yè)的材料員要按照項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃和材料的清單，對(duì)總計(jì)劃以及分計(jì)劃的采購(gòu)部門(mén)進(jìn)行材料需求的制定。
（2）采購(gòu)員要按照材料的計(jì)劃，采取議標(biāo)或者公開(kāi)招標(biāo)的方式來(lái)確定材料的供應(yīng)商。
（3）在供應(yīng)商確定后，房地產(chǎn)企業(yè)要與供應(yīng)商進(jìn)行采購(gòu)合同的簽訂，根據(jù)合同的內(nèi)容，要提醒供應(yīng)商及時(shí)的交貨。另外，當(dāng)貨運(yùn)送到工地后，就需要房地產(chǎn)企業(yè)派代表或者專業(yè)的工作人員同監(jiān)理工程人員對(duì)貨物的質(zhì)量、數(shù)量進(jìn)行驗(yàn)收工作。
（4）在確保貨物合格后，供應(yīng)商就要求買方開(kāi)具發(fā)票并付款。
2傳統(tǒng)采購(gòu)管理模式的特點(diǎn)、缺點(diǎn)
（1）典型的非對(duì)稱信息。對(duì)于傳統(tǒng)采購(gòu)管理來(lái)說(shuō)，首先考慮的就是選擇供應(yīng)商的問(wèn)題。一般情況下，在進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，需要在多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的供應(yīng)商中選擇最好的供應(yīng)商。同時(shí)還要求采購(gòu)方要保留部分的信息，供應(yīng)商獲得的信息量越多，競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)就越多，這樣以來(lái)對(duì)采購(gòu)方就不公平。
（2）質(zhì)量驗(yàn)收檢驗(yàn)的控制難度大。傳統(tǒng)的采購(gòu)模式，只能使用事后把關(guān)的措施對(duì)質(zhì)量和交貨期進(jìn)行有效的控制。質(zhì)量的驗(yàn)收檢驗(yàn)是采購(gòu)部門(mén)事后把關(guān)的重要工作，并且控制存在一定的難度。
（3）供需關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)大于合作。就傳統(tǒng)的采購(gòu)模式而言，雙方的關(guān)系則是臨時(shí)、短期的合作關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)大于合作關(guān)系。在進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，較多供應(yīng)商是降低投標(biāo)的價(jià)格而中標(biāo)。供應(yīng)商為了短暫的利益，就會(huì)致使產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行一定的降低，更為嚴(yán)重的是供應(yīng)商利用市場(chǎng)的突變以及采購(gòu)方存在的困難來(lái)實(shí)施要挾行為。
（4）采購(gòu)周期長(zhǎng)以及響應(yīng)用戶需求能力遲鈍。由于采購(gòu)需要通過(guò)計(jì)劃收集以及公開(kāi)招標(biāo)等過(guò)程，所以，采購(gòu)的周期較長(zhǎng)。另外，雙方的合作較為短暫，若存在材料的增加以及減少現(xiàn)象，供應(yīng)商不一定按照采購(gòu)方的.實(shí)際需求進(jìn)行供貨，則是根據(jù)合同進(jìn)行供貨，在一定程度上就會(huì)要求對(duì)方增加費(fèi)用，使供應(yīng)方得到更多的談判籌碼，這樣就會(huì)對(duì)項(xiàng)目的工期產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。
3供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購(gòu)管理的策略
采購(gòu)管理作為工程項(xiàng)目管理中的一部分，工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈制約著采購(gòu)管理，然而工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈包括工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部供應(yīng)鏈、外部供應(yīng)鏈。在個(gè)性化、多樣化的市場(chǎng)中，采購(gòu)管理要與多變、復(fù)雜的供應(yīng)市場(chǎng)之間建立一種協(xié)調(diào)的物流供應(yīng)渠道，這樣以來(lái)就可以及時(shí)的進(jìn)行貨物的供應(yīng)，以此滿足客戶的需要。對(duì)于采購(gòu)管理來(lái)說(shuō)，則戰(zhàn)略層面的采購(gòu)管理是工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈采購(gòu)管理在進(jìn)行外部資源管理的過(guò)程中，企業(yè)要考慮供應(yīng)商的選擇以及戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的因素，從而可以解決采購(gòu)技術(shù)存在的問(wèn)題，以此來(lái)滿足采購(gòu)供應(yīng)的要求，另外，要禁止只是為了滿足生產(chǎn)的供應(yīng)而尋找戰(zhàn)略伙伴。對(duì)于戰(zhàn)略層面的采購(gòu)管理來(lái)說(shuō)，主要有以下幾個(gè)內(nèi)容：
（1）材料資源的集成。目前，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)以及需求的多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)要以自身的資源能力在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中很難的進(jìn)行生存，因此，就要求工程項(xiàng)目采購(gòu)管理對(duì)資源進(jìn)行集成，通過(guò)采用外部資源來(lái)增加市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
（2）信息的集成、共享。對(duì)于采購(gòu)管理來(lái)說(shuō)，信息的集成、共享是實(shí)施供應(yīng)鏈管理的重要因素。由于供應(yīng)商對(duì)市場(chǎng)的控制，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)信息的集成和共享，才可以對(duì)市場(chǎng)需求的變化做出較迅速的反應(yīng)，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)存在的規(guī)律，從而確保企業(yè)的利益。
（3）提高房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力。提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，可以通過(guò)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)能力來(lái)完成，對(duì)核心業(yè)務(wù)進(jìn)行培養(yǎng)和開(kāi)拓。
4供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購(gòu)管理的措施
（1）與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系。在供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購(gòu)管理的基礎(chǔ)上，與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，這樣以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商就會(huì)實(shí)現(xiàn)信息的共享、風(fēng)險(xiǎn)的共擔(dān)以及共同獲得利益等。對(duì)于戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系來(lái)說(shuō)，則要求雙方之間相互信任以及合作。所以，就可以體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目與外部的資源進(jìn)行集成和優(yōu)化的特點(diǎn)。戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系對(duì)采購(gòu)管理兩者的作用主要有以下幾個(gè)方面：
1）供應(yīng)商。建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，對(duì)整體的供應(yīng)鏈采購(gòu)管理增加責(zé)任感以及利益的共享，對(duì)未來(lái)需求具有預(yù)見(jiàn)和控制能力。與此同時(shí)，建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系可以確保供應(yīng)方案設(shè)計(jì)的穩(wěn)定性。
2）采購(gòu)企業(yè)。建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，不僅可以使企業(yè)對(duì)采購(gòu)管理進(jìn)行更好的控制，還可以滿足采購(gòu)的需求，使不必要的產(chǎn)品檢查得以有效的消除和減少。
（2）維護(hù)好合作伙伴關(guān)系。就供應(yīng)鏈上的房地產(chǎn)企業(yè)而言，基本上經(jīng)濟(jì)都是獨(dú)立的。由于一些利益和機(jī)會(huì)的誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)隱瞞一些信息，這樣就會(huì)導(dǎo)致雙方的戰(zhàn)略合作關(guān)系產(chǎn)生破壞的影響，就會(huì)破壞對(duì)方的經(jīng)濟(jì)利益。所以，采購(gòu)管理要集中在雙方互相合作關(guān)系的維護(hù)方面。
5結(jié)束語(yǔ)
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，供應(yīng)鏈的工程項(xiàng)目采購(gòu)管理是一種較新的形式，研究方法和理論還不夠完善，仍需要進(jìn)一步的改善和修正。但是，在很大的程度上，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，還可以節(jié)約采購(gòu)的成本。除此之外，還體現(xiàn)了供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購(gòu)管理的價(jià)值所在。
房地產(chǎn)論文 篇11
摘要：近年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，并使之成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理成為其經(jīng)營(yíng)管理中的重點(diǎn)問(wèn)題。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，需要對(duì)其資金進(jìn)行科學(xué)的管理。文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)和重要性進(jìn)行分析，并針對(duì)其中存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；資金風(fēng)險(xiǎn)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，國(guó)家采取一系列調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要深刻認(rèn)識(shí)其資金管理中存在的問(wèn)題，并采取有效的解決措施，否則就會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述
（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，其資金管理具有流動(dòng)性、開(kāi)放性、增值性以及擴(kuò)張性等特點(diǎn)。流動(dòng)性是指因?yàn)榉康禺a(chǎn)由于投資周期長(zhǎng)，項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)的投資需要在后續(xù)的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中及時(shí)回收資金；開(kāi)放性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈繁雜，涉及到上下游環(huán)節(jié)眾多，而且主要面向競(jìng)爭(zhēng)性比較強(qiáng)的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)；增值性則是需要通過(guò)合理的資金管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本價(jià)值最大限度增加的目標(biāo)；而擴(kuò)張性則是由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理會(huì)主要支配和使用企業(yè)外部資源，具有明顯的資金擴(kuò)張需求。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性
第一，有利于企業(yè)提高管理水平。資金管理是房地產(chǎn)管理的重要組成部分，且資金是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)資金，也離不開(kāi)資金管理。如果能提高資金管理的有效性，那么也能提高整個(gè)企業(yè)的管理水平。第二，有利于企業(yè)防范資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要占用大量資金，也會(huì)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。只有通過(guò)資金管理，才能夠優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)構(gòu)，確保其科學(xué)性和合理性，進(jìn)而有效防范這些資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。第三，有利于企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)起決定性作用。有效的資金管理方案，能解決房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)中遇到的各類問(wèn)題，從而確保項(xiàng)目的順利完成，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的管理效率，就能保證企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題
（一）資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)不強(qiáng)
我國(guó)相當(dāng)多房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)都比較薄弱，致使其面臨的風(fēng)險(xiǎn)超出企業(yè)能接受的范圍。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資周期比較長(zhǎng)，資金回收所需的時(shí)間相對(duì)也會(huì)比較長(zhǎng)，這就容易降低企業(yè)資金的流動(dòng)性。如果企業(yè)不具備風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，那么在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，企業(yè)就可能因?yàn)闊o(wú)法有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。
（二）資金的計(jì)劃管理難以合理執(zhí)行
許多房地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)資金利用效果的分析，卻沒(méi)有建立完善的資金預(yù)算制度，使得部分資金的計(jì)劃難以合理的被執(zhí)行，或者實(shí)際的資金使用額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算范圍。由于資金的計(jì)劃管理沒(méi)有真正的落到實(shí)處，從而會(huì)影響整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，導(dǎo)致企業(yè)決策者作出錯(cuò)誤的企業(yè)營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展是十分不利的。而且，由于項(xiàng)目資金計(jì)劃管理工作不到位，還會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)資金管理工作造成混亂，容易形成嚴(yán)重的資金浪費(fèi)。
（三）資金的制度建設(shè)還需要完善
部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有專業(yè)的房地產(chǎn)資金管理人員，使得企業(yè)建立的一些與資金管理相關(guān)的制度并不完善，從而影響企業(yè)資金的合理分配。例如企業(yè)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)資金安排過(guò)多，而營(yíng)銷環(huán)節(jié)資金分配又不足，項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)的資金分配又存在不合理現(xiàn)象，這些都會(huì)影響企業(yè)的資金管理計(jì)劃，降低其資金管理效率。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理運(yùn)轉(zhuǎn)，必須建立完善的資金制度。
（四）資金的融資渠道過(guò)于單一
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金的融資渠道主要有三種：第一是企業(yè)本身具有的資本金；第二是通過(guò)銀行貸款來(lái)融資；第三是股權(quán)融資。由于企業(yè)本身的資本金相對(duì)有限而股權(quán)融資的要求又比較高，所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)更多采取銀行貸款的形式進(jìn)行融資，這就導(dǎo)致資金的融資渠道過(guò)于單一，一些對(duì)資金需求量較大的企業(yè)難以得到滿足。此外，隨著國(guó)家限購(gòu)政策的出臺(tái)，致使許多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從銀行獲取自己所需的貸款數(shù)額。
（五）資金的使用效率還需提高
房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風(fēng)”現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開(kāi)發(fā)周期中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的合理性，以及行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時(shí)間內(nèi)見(jiàn)到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。
（六）資金的管控手段過(guò)于簡(jiǎn)單
雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進(jìn)行的.。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會(huì)阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時(shí)，這種簡(jiǎn)單的資金管控形式，也會(huì)延長(zhǎng)資金的回籠時(shí)間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。
三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策建議
（一）強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，讓全部員工都必須具備應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，只有每位員工在實(shí)際工作中都有意識(shí)的防范風(fēng)險(xiǎn)，不僅可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，而且在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，作為高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動(dòng)，通過(guò)對(duì)資金的全方位調(diào)控，有效規(guī)避資金運(yùn)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）合理執(zhí)行資金的計(jì)劃管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金計(jì)劃環(huán)節(jié)，并采用科學(xué)的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷售、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金及企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃、施工節(jié)奏、銷售計(jì)劃、融資計(jì)劃、項(xiàng)目預(yù)算等制定切合實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程資金計(jì)劃，在全過(guò)程資金計(jì)劃的基礎(chǔ)上編制年度資金計(jì)劃、月度資金計(jì)劃，以確保資金計(jì)劃得到合理執(zhí)行，并能嚴(yán)格按照資金計(jì)劃管理資金。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)安排專門(mén)的人員，對(duì)資金的計(jì)劃情況作出全面的檢查，并嚴(yán)格監(jiān)督資金計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程，不能忽略任何細(xì)節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。如果在檢查和監(jiān)督過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題存在，則應(yīng)及時(shí)解決問(wèn)題，或根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整資金計(jì)劃，或嚴(yán)格執(zhí)行資金計(jì)劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計(jì)劃的合理執(zhí)行。
（三）建立完善的資金管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個(gè)企業(yè)管理中的重點(diǎn)，為提高資金管理效率，需要完善相關(guān)的資金管理制度，并制定相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴(yán)格按照制度要求開(kāi)展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售制度、資金計(jì)劃管理制度、項(xiàng)目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃、使用、回收等過(guò)程，讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動(dòng)都處于可控狀態(tài)，增加資金運(yùn)行的透明度，提高資金的利用率。同時(shí)，構(gòu)建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)制度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。
（四）豐富資金的融資渠道
單一的融資渠道會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過(guò)延長(zhǎng)支付時(shí)間等從上游施工方、材料商等處進(jìn)行融資，或者通過(guò)促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進(jìn)行融資。其次，可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)以多種形式進(jìn)行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銀行貸款融資，在無(wú)法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，籌集資金，從而減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。另外，還可以通過(guò)股權(quán)形式進(jìn)行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進(jìn)行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不斷的發(fā)展，如上市公司通過(guò)收購(gòu)、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運(yùn)作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。
（五）提高資金的使用效率
房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也可能存在無(wú)人問(wèn)津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷量，首先要提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)確性。這就要求企業(yè)在投資項(xiàng)目前，要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，通過(guò)科學(xué)的分析，進(jìn)行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時(shí)間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)拓思路，以創(chuàng)新的思維，開(kāi)展精準(zhǔn)的營(yíng)銷手段，通過(guò)快速實(shí)現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。
（六）運(yùn)用多樣化的資金管控手段
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)隨時(shí)掌握資金的使用情況和流動(dòng)情況，所有的資金活動(dòng)都應(yīng)建立相應(yīng)的臺(tái)賬，便于企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金的管控。與此同時(shí)，為保證資金信息的準(zhǔn)確性，應(yīng)同時(shí)建立手工臺(tái)賬和系統(tǒng)臺(tái)賬，并定期對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)檢查，對(duì)賬目進(jìn)行匯總，并對(duì)賬單開(kāi)展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據(jù)可依。此外，為了監(jiān)督資金管理人員的工作，還應(yīng)該建立相應(yīng)的績(jī)效考核機(jī)制和獎(jiǎng)懲辦法，并制定資金管控每個(gè)階段的對(duì)應(yīng)制度，以確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著越來(lái)越多的問(wèn)題。因此，需要強(qiáng)化企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來(lái)提高資金的使用效率，才能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境。
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[3]林宏連.淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].建材與裝飾,20xx(37).
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房地產(chǎn)論文 篇12
摘要：會(huì)計(jì)成本分?jǐn)偱c所得稅處理是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容，本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偤退枚愄幚恚榻B了核算的內(nèi)容以及核算方法等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；成本分?jǐn)偅凰枚愄幚?/p>
一、相關(guān)概述
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算來(lái)講，要想確保成本會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，首先需要合理確定成本核算對(duì)象，在這方面應(yīng)當(dāng)遵照以下幾個(gè)方面的原則來(lái)實(shí)施：對(duì)于單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，在成本核算對(duì)象的確定上一般都是以每一個(gè)獨(dú)立的編制設(shè)計(jì)概算或者是施工圖所列示的單體開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目來(lái)作為其會(huì)計(jì)成本核算的對(duì)象。而在開(kāi)竣工時(shí)間基本接近或者相同、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)位置相同、同時(shí)施工單位或者總包開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型也一致的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算時(shí)也可以將它們合并為一個(gè)同一成本核算對(duì)象。對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以按照建設(shè)項(xiàng)目的施工期作為劃分的依據(jù)，按照各期進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)行業(yè)在成本的確認(rèn)上一般都是按照稅收成本來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算結(jié)果的確認(rèn)，一方面成本作為房地產(chǎn)行業(yè)的'消耗，在成本計(jì)量的會(huì)計(jì)方法選擇上會(huì)對(duì)成本造成直接影響。折舊方法、存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法以及成本分配方法等都可能導(dǎo)致企業(yè)在資產(chǎn)計(jì)價(jià)、所得稅以及成本等各個(gè)方面計(jì)量出現(xiàn)偏差。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本還需要得到足額的補(bǔ)償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要包括六個(gè)主要內(nèi)容，分別是前期工程款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)等。其中土地征用費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地的使用權(quán)以及開(kāi)發(fā)權(quán)所需要付出的各項(xiàng)費(fèi)用支出，如土地出讓金、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、契稅等。前期工程費(fèi)則是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期圍繞項(xiàng)目測(cè)繪、項(xiàng)目可行性研究、場(chǎng)地平整、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察以及項(xiàng)目籌建等所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)成本分?jǐn)偡治?/strong>
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偅饕幸韵聨追N分?jǐn)偡椒ǎ謩e是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法以及層高系數(shù)建筑面積法等。其中，占地面積法是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項(xiàng)目所占的土地面積占整個(gè)開(kāi)發(fā)利用總面積的比重進(jìn)行成本的分?jǐn)偂＝ㄖ娣e法則是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項(xiàng)目所占的面積占整個(gè)建筑項(xiàng)目總建筑面積的比重進(jìn)行成本的分?jǐn)偂Ｖ苯映杀痉▌t是按照某一期建筑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所具有的直接開(kāi)發(fā)成本占當(dāng)期全部開(kāi)發(fā)成本的比重進(jìn)行分配。而預(yù)算造價(jià)法則是按照期內(nèi)某一個(gè)建筑項(xiàng)目的預(yù)算造價(jià)占整個(gè)期間內(nèi)所有的對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比重進(jìn)行成本的分配。而對(duì)于同一個(gè)建筑項(xiàng)目，其中既包含住宅項(xiàng)目，又包含其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)就可以采用層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行成本的計(jì)量和分?jǐn)偂＞唧w來(lái)講，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偟膶?duì)象主要包括土地成本的分?jǐn)偂⒐才涮自O(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偂⑵渌杀卷?xiàng)目的分?jǐn)傄约袄①M(fèi)用的分?jǐn)偟取?duì)于土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員大都是按照占地面積法進(jìn)行成本的分?jǐn)偂＜偃绶康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地成本計(jì)量和分?jǐn)倳r(shí)需要結(jié)合其他的分?jǐn)偡椒ǎ瑒t應(yīng)當(dāng)會(huì)同稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)商。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)時(shí)，同時(shí)也將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一并進(jìn)行，則這一開(kāi)發(fā)模式屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，此時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)土地成本需要在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的情況下首先按照土地的整體預(yù)算成本進(jìn)行土地的成本分?jǐn)偅鹊秸麄�(gè)土地項(xiàng)目都開(kāi)發(fā)完成之后在對(duì)土地成本的分?jǐn)傔M(jìn)行必要的調(diào)整。對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用的分?jǐn)偅偃鐚⑺鼈儐为?dú)作為過(guò)渡性質(zhì)的成本對(duì)象，則對(duì)于此時(shí)的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本需要按照建筑面積法對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行合理的分配和處理。對(duì)于其他的相關(guān)成本項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可在政策和規(guī)定允許的范圍之內(nèi)，自行合理選擇合適的成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行成本的分?jǐn)偂６康禺a(chǎn)行業(yè)利息費(fèi)用的分?jǐn)傊饕蓄A(yù)算造價(jià)法和直接成本法兩種方式，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)自身需求使用借款費(fèi)用資本化方法進(jìn)行成本的分?jǐn)偂６鴮?duì)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，稅收制度中有著專門(mén)的規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)為了管理和直接組織相關(guān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的間接費(fèi)用，并且此費(fèi)用不能夠直接歸屬到某個(gè)特定的成本對(duì)象時(shí)，此類費(fèi)用支出就屬于成本費(fèi)用類支出。在這其中，開(kāi)發(fā)間接成本主要包含了職工福利費(fèi)、修理費(fèi)、管理人員工資、水電費(fèi)、工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)等。
三、房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理分析
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是針對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及服務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得以及其他相關(guān)所得所征收的一種稅收。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅來(lái)講，進(jìn)行季度預(yù)繳所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)加上預(yù)售收入所計(jì)算出來(lái)的企業(yè)預(yù)計(jì)利潤(rùn)，并在此基礎(chǔ)上扣除掉房地產(chǎn)企業(yè)之前年度的待彌補(bǔ)虧損之后的余額來(lái)作為所得稅應(yīng)納稅額的基礎(chǔ)，以此來(lái)計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的所得稅額。盡管稅法中有規(guī)定，對(duì)于企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行所得稅的繳納，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)一般項(xiàng)目周期時(shí)間都比較長(zhǎng)，同時(shí)都會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)先銷售，并提前收取銷售款。所以對(duì)于此類銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)按照預(yù)計(jì)的計(jì)稅毛利率進(jìn)行所得稅的預(yù)繳。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳所得稅時(shí)還應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)。假如企業(yè)季度內(nèi)完工產(chǎn)品或者其他收入已經(jīng)產(chǎn)生了利潤(rùn)，并且按照原先的預(yù)計(jì)進(jìn)行的所得稅預(yù)繳明顯小于實(shí)際所得稅，則應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際所得稅額進(jìn)行所得稅的繳納。
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房地產(chǎn)論文 篇13
摘要：科學(xué)、合理以及準(zhǔn)確的計(jì)算房地產(chǎn)成本是進(jìn)行成本管控的重要前提，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)也具有重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題及原因，并給出了相關(guān)的解決方案。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；核算
一、概述
對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，促使其朝著未來(lái)既定的目標(biāo)發(fā)展離不開(kāi)良好的經(jīng)營(yíng)管理。而經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)計(jì)成本核算具有重要的作用。通過(guò)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營(yíng)管理中，各項(xiàng)費(fèi)用以及成本的具體支出情況，才可以依據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)進(jìn)行成本費(fèi)用的調(diào)控，從而達(dá)到成本最優(yōu)化、利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，也可以達(dá)到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展朝著既定的目標(biāo)前進(jìn)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是非常巨大的，通過(guò)對(duì)成本核算的具體數(shù)據(jù)與預(yù)算的差額進(jìn)行分析，從而達(dá)到成本目標(biāo)的調(diào)控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題
（一）成本核算的對(duì)象不明確
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長(zhǎng)和壯大，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地都是成片進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象的劃分依據(jù)主要是項(xiàng)目所在的區(qū)域、進(jìn)行分期的工程項(xiàng)目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為成本核算的對(duì)象之一。這些成本核算對(duì)象的劃分都是依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析的，再加上加大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，種種因素都造成了開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)象劃分不明，過(guò)細(xì)會(huì)造成工作量大大增加，過(guò)粗會(huì)造成數(shù)據(jù)分析不明，這些都會(huì)使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時(shí)，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的監(jiān)控以及分析，特別是開(kāi)發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位。
（二）開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的成本費(fèi)用分配方法存在不合理之處
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品當(dāng)中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費(fèi)用中，仍然有些支出是難以準(zhǔn)確分配的，例如，常見(jiàn)的拆遷補(bǔ)償款、配套設(shè)施費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等間接費(fèi)用。按照國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預(yù)算造價(jià)等進(jìn)行分配，從而計(jì)入到成本核算的對(duì)象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行成本費(fèi)用分配和劃分的標(biāo)準(zhǔn)。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，成本費(fèi)用的分配往往具有任意性，在實(shí)際的過(guò)程中并沒(méi)有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現(xiàn)較大的差異。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算的周期判斷不明，出現(xiàn)竣工決算拖延的現(xiàn)象
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時(shí)間是非常長(zhǎng)的，也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)核算周期進(jìn)行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性原則，無(wú)法使得收入與費(fèi)用產(chǎn)生配比，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算項(xiàng)目的利潤(rùn)、結(jié)算相關(guān)的稅費(fèi)造成了阻礙，嚴(yán)重的情況下會(huì)產(chǎn)生與稅務(wù)部門(mén)長(zhǎng)期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，拖延竣工結(jié)算也會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)后期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)法起到積極的推動(dòng)和指導(dǎo)作用。現(xiàn)實(shí)的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現(xiàn)匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施未全部完成建設(shè)等情況，這些往往對(duì)項(xiàng)目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算時(shí)間，也對(duì)企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的策略
（一）明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的'核算對(duì)象
由于成本核算的對(duì)象不明，造成很多的成本核算出現(xiàn)問(wèn)題，因此，將成本核算對(duì)象進(jìn)行明確，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：其一，將經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)審核的總平面圖作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象。這種成本核算對(duì)象的明確主要適用于那些開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、時(shí)期較長(zhǎng)、一般采用的分期開(kāi)發(fā)形式的項(xiàng)目；其二，按照產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)進(jìn)行成本核算對(duì)象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進(jìn)行成本核算的可行性較大；其三，將單個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)核算對(duì)象。這種成本核算對(duì)象的確定往往適合于一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大、耗費(fèi)大、開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品往往只有一種的項(xiàng)目。以上三種常用的開(kāi)發(fā)成本核算費(fèi)用對(duì)象確定的方法對(duì)成本費(fèi)用的監(jiān)控非常有利，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估也是非常有利的。
（二）對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用分配方法要進(jìn)行合理的選取
通常而言，建筑安裝成本的歸集對(duì)象往往是非常明確的，但是對(duì)于其他的間接開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進(jìn)行分配和歸集，例如常見(jiàn)的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行間接費(fèi)用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價(jià)值分配法、個(gè)別認(rèn)定法、預(yù)算造價(jià)法等分配標(biāo)準(zhǔn)。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應(yīng)當(dāng)保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費(fèi)用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個(gè)別認(rèn)定法是最好的形式，可以使得成本費(fèi)用的分配更加精準(zhǔn)，但缺點(diǎn)是消耗的人力、物力等都較多。對(duì)于那些非自用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，往往采取的成本費(fèi)用核算方式是利用面積的比例進(jìn)行均攤。在現(xiàn)實(shí)中最為常用的方法之一是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，依照評(píng)估的價(jià)值進(jìn)行間接費(fèi)用的分配。一旦合理的進(jìn)行間接成本費(fèi)用分配，就可以使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的利潤(rùn)管理和事前的評(píng)估，因此，合理確定成本費(fèi)用分配方法是十分重要的。
（三）對(duì)成本核算的周期進(jìn)行合理確定，及時(shí)的進(jìn)行竣工結(jié)算
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期確定應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)確定，不應(yīng)當(dāng)僅僅按照理論來(lái)進(jìn)行。首先，如果一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模較小，同時(shí)，持續(xù)的時(shí)間短，那么可以將項(xiàng)目的整個(gè)時(shí)期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算更加合理。但是，如果項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)、規(guī)模較大，如果仍然按照項(xiàng)目的建設(shè)周期來(lái)進(jìn)行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時(shí)效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過(guò)審批的總平面圖確定的開(kāi)發(fā)期數(shù)來(lái)進(jìn)行成本核算周期數(shù)的確定。其次，及時(shí)進(jìn)行竣工結(jié)算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用受到了準(zhǔn)確、合理以及全面的記錄，如果需要進(jìn)行成本費(fèi)用的估計(jì)，那么必須對(duì)確定的估計(jì)數(shù)進(jìn)行再次核對(duì)，也要培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的成本預(yù)估能力。在進(jìn)行“預(yù)提費(fèi)用”科目的核算時(shí)，要將未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入到成本中去，從而可以使得項(xiàng)目的決算按照預(yù)期的計(jì)劃進(jìn)行，以后實(shí)際發(fā)生了該項(xiàng)費(fèi)用就將其轉(zhuǎn)出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會(huì)對(duì)單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。
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房地產(chǎn)論文 篇14
（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段
目前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過(guò)平衡稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國(guó)稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來(lái)源不同，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購(gòu)買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買。從非政府單位購(gòu)買土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問(wèn)題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來(lái)獲得節(jié)稅效益。
（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu)，而非交由施工方自行采購(gòu)，就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。
（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無(wú)可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開(kāi)計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段，通過(guò)對(duì)持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)納稅籌劃問(wèn)題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過(guò)去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)或者其他方面的'利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來(lái)自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策建議
（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)
要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí)，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹(shù)立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專門(mén)的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過(guò)程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益，應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。
（三）提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理
有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過(guò)程。首先，企業(yè)應(yīng)樹(shù)立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法和程序，制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理考核制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外，對(duì)稅收政策變動(dòng)的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識(shí)。
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