存量房評估試題含答案
存量房評估試題
一、填空題
1、納稅人對主管地稅機關(guān)出具的核定計稅價格有異議的，須在 30日內(nèi)填寫《存量房交易計稅價格異議處理申請表》，書面陳述申請理由并提交真實、合法、有效證明材料。
2、納稅人對主管地稅機關(guān)調(diào)查核實后認定的計稅價格仍有異議的，可委托存量房交易計稅價格參照評估機構(gòu)或者涉稅財物價格認定機構(gòu)進行評估，評估費用由 委托方承擔。
3、國家稅務總局要求，要逐步縮小存量房評估值與市場價格之間的差距，在條件允許時應取消下浮比例。我省統(tǒng)一規(guī)定，自2015年1月1日起，存量房交易價格評估值下浮比例調(diào)整為 10% 。
4、《財政部、國家稅務總局關(guān)于推廣應用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》規(guī)定，評估方法原則上應首先使用市場法的間接比較法 。
5、房地產(chǎn)估價基本方法有 市場法、收益法和成本法。
6、納稅人對主管地稅機關(guān)出具的核定計稅價格有異議的，主管地稅機關(guān)應當在接到納稅人書面異議申請5 個工作日內(nèi)安排兩名或兩名以上稅務人員進行調(diào)查核實。
7、主管地稅機關(guān)應于調(diào)查核實或收到評估機構(gòu)、涉稅財物價格認定機構(gòu)出具的評估報告后 7 個工作日內(nèi)作出異議處理決定，并下達《存量房交易計稅價格異議處理決定書》。
二、判斷題
1、從理論依據(jù)上看，市場法基于預期原理。（× ）
【解析】：市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。
2、市場法可分為直接比較法和間接比較法。（√ ）
3、房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和利益的結(jié)合體。（× ）
【解析】：房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。
4、在房地產(chǎn)市場波動較大時，可以選取距估價時點1年以上的.類似房地產(chǎn)交易案例做可比實例。（× ）
【解析】：可比實例的成交日期應盡量接近估價時點，一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用。
5、間接比較法是將待評估房地產(chǎn)與事先設定的標準房地產(chǎn)進行比較來求取待評估房地產(chǎn)價值的方法。（√ ）
6、在成本法估價中，評估的是估價對象的實際成本。（× ）
【解析】：評估的是客觀成本。
7、在房地產(chǎn)估價中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。（×）
【解析】：房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體，房地產(chǎn)估價包括了無形資產(chǎn)等權(quán)益價值。
8、房地產(chǎn)估價既能提供價值意見，也可以作為價格保證。（×）
【解析】：房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。
9、一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)評估。（√）
10、在某一估價時點，市場價值是唯一的，而投資價值也是唯一的。（×）
【解析】：在某一估價時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同。
11、我省統(tǒng)一規(guī)定，存量房交易納稅評估系統(tǒng)的估價時點為每年的1月1日。（ √ ）
12、快速變現(xiàn)價值是指在不符合市場價值形成條件中“公平交易”下的價值。（×）
【解析】：快速變現(xiàn)價值是指在不符合市場價值形成條件中“適當?shù)臓I銷”下的價值。
13、同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值三者之間的關(guān)系一般為：出租人權(quán)益價值= 無租約限制價值+承租人權(quán)益價值。（×）
【解析】：無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值。
三、單選題
1、下列不適合用市場法估價的房地產(chǎn)是( A)
A、非標準廠房B、普通商品住房 C、寫字樓D、商鋪
2、運用直接比較法估價時，一般應選擇（ C ）個可比實例。
A、1-2 B、20-50 C、3-10 D、100以上
3、某房地產(chǎn)項目，共有2棟寫字樓，總占地2萬平方米，其中一棟樓的建筑面積為3萬平方米，另一棟的建筑面積為7萬平方米，則此房地產(chǎn)項目的容積率是（A ）
A、5B、3.5C、1.5D、 0.2
4、采用市場法估價時得出四個估價結(jié)果，分別為每平方米220元、230元、240元、280元。若用中位數(shù)法求取其比準價值，則為每平方米（ C ）元。
A、230 B、242.5 C、235 D、240
5、從賣方角度看，成本法理論依據(jù)為（ A ）。
A、成本費用價值論 B、替代原理 C、效用價值論D、預期原理
6、估價上折舊注重的是（D ）
A.原始取得價值的減價修正
B.原始取得價值的攤銷與回收
C.重置價值的攤銷與回收
D.價值的減價修正
7、國家稅務總局文件規(guī)定，當本地房地產(chǎn)價格指數(shù)連續(xù)3個月環(huán)比變動幅度累計超過（ B ）時，應對評估模型進行調(diào)整。
A、3% B、5%
C、8% D、10%
8、省局規(guī)定，存量房交易納稅評估系統(tǒng)評估分區(qū)、標準房、修正系數(shù)等調(diào)整工作應當在每年的（B）前完成。
A、1月1日 B、3月1日
C、6月1日 D、7月1日
9、某宗房地產(chǎn)2009年6月的價格為18000元/m2，已知該宗房地產(chǎn)
所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2009年6月至10月的價格指數(shù)分別為76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2008年1月為100)。該宗房地產(chǎn)2009年10月的價格為（ A ）。
A、23022 B、17658
C、20722 D、20000
10、某宗房地產(chǎn)交易，買賣中涉及的稅費均由買方負擔，賣方實際得到的價格2325元/㎡,。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。（ C ）
A、2372 B、2447
C、2500 D、2642
11、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（ C ）。
A、43.2％ B、50％
C、56.8％ D、70％
12、下列屬于運用市場法進行估價的步驟的是（ B ）。
①選取可比實例；②搜集交易實例；③建立比較基準；④市場狀況調(diào)整；⑤交易情況修正；⑥房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準價格
A、①②③④⑤⑥⑦ B、②①③⑤④⑥⑦
C、①③②④⑥⑤⑦ D、②①③④⑤⑥⑦
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